郑州商业地产能否打开“死结”？

  有业内人士称，２００５年郑州商业最精彩的看点也许是几个商业地产项目的龙虎斗。如今，这些项目有的已匆匆开业，有的陆续进入开业筹备期。房产开发商介入商业经营的先天不足，让业内人士对其从地产销售到商业经营转换这一特殊阶段的表现格外关注。

　　最惶恐的，也许是那些既想赚钱又怕被套的商铺投资人——不知他们正在或曾经举棋不定辗转反侧了多少个夜晚。

　　铺子卖得贼好

　　目前郑州商界经常被相提并论的三大商业项目是：百年德化、郑州大上海城步行街和正大世纪城市广场。

　　这三个项目各有卖点，有的是Ｍａｌｌ，有的是步行街＋Ｍａｌｌ，但核心精神一致：卖的都是时下最流行的“体验经济”。而且，这三家的物业虽然自留与出售的比例不同，但都卖商铺。

　　百年德化初步定于今年国庆节前后试营业，正大世纪城市广场也进入开业筹备期。

　　业界有一种说法，成功的商业地产项目，应该有“三旺”：销售旺、租赁旺、经营旺。

　　２００４年被尊为中原商业地产元年，乘着这股东风，当年推出的商业地产项目，销售业绩都是好得一塌糊涂——

　　百年德化截至去年１０月１７日开盘当日，销售金额达到２．７亿元，最高售价卖到每平方米５．４５万元，创出中原楼市新奇迹；正大世纪城市广场推出的１万多平方米的商铺，以１．２万元的均价在一个月左右销售一空，因为商铺被分割成５平方米到２０平方米的小单元，进入门槛很低，以至于掀起一股全民投资商铺浪潮；

　　５月１８日，郑州大上海城步行街正式开盘销售。据有关人士介绍，短短几天，首批推出的４万多平方米商铺已销售过半。该人士还称，因为通过各种关系想来买面向东太康路的几间临街商铺的人太多了，所以准备将之拍卖，估计市场可以接受的价格在每平方米６万元以上。

　　“开发商的宣传很诱人，周围也有不少人投资商铺赚了钱，所以自己一‘激动’也就买了间商铺。但商铺能不能赚钱，恐怕还得看商家后期操作是否成功。”郑州一位投资了商铺的柯女士称。

　　招商还算顺利

　　对一个成功的商业地产项目来说，商铺卖得好只是万里长征走完了第一步。一轮接一轮的招商、开业、调整……商业运营的琐碎繁复让房产开发商始料未及。

　　其中，统一招商管理可谓项目运营的重中之重。它既决定着前期规划是否成功，也决定着后期经营是否能够成功。

　　截至５月２６日，百年德化已经与近６０家品牌签约。签约品牌涵盖国际品牌、香港品牌包括香港本地代理品牌及郑州本地品牌。据介绍，从去年８月份到现在，共有四批港澳品牌军团造访百年德化。百年德化目前最有卖点的是其要精心打造的中原首座原汁原味的港澳城，联丰、马百良等中原人陌生但在香港却家喻户晓的品牌的入驻，也许会带来一些不一样的感觉。另据记者了解，在二七广场数处选址均未成功的苏宁电器，也与百年德化接触频繁。

　　在招商方面，正大世纪城市广场相对比较坦然，因其采取的是招商先行的策略。泰国正大集团已与郑州广元置业结成战略联盟关系，该项目开发之初，已确定了易初莲花超市和梅森百货两大主力店，河南影院也高调进驻。主力店自带的商户稳住大盘后，剩下的招商工作只需做“填空题”，缺啥补啥就行了。

　　虽然商业运营要到２００６年５月份前后才有可能正式亮相，但郑州大上海城步行街的招商工作早已开始。

　　矛盾露出冰山一角

　　商业地产无法逃避的宿命是：商铺销售的火爆与招商及经营的矛盾。在某些商业地产项目中，矛盾已经露出冰山一角。

　　在郑州火车站商圈，一些商铺卖得很好的商业地产项目，匆匆开业后却面临着巨大的经营压力。记者近日在这些地方看到，一楼、二楼、三楼还行，越往上走越空旷，很多铺面上写着“出租”等字样。有些商户迟迟不肯进场装修、铺货，已经进场经营的商户，又因为生意清淡，向商场提出免几个月租金等要求，甚至以“不免租金就投奔其他商场”来威胁。
　
  　在焦作市，某商业地产项目因为买商铺的人各唱各的调，商场无法统一经营，不得不把小业主的钱退了回去，以重新盘活该项目。

　　即便打着“体验经济”旗号的Ｍａｌｌ，在郑州也有不成功的先例：汇龙城。汇龙城给郑州人引进了Ｍａｌｌ这个概念，商铺当时卖得也不错，但因为个体商户的经营方向“众口难调”，加上主力店百盛百货突然撤出，强行开业的汇龙城不久便“暴病而亡”。此后新玩家不断出出进进，汇龙城也数起数落。去年下半年，百盛百货重新入驻汇龙城，虽然它很努力，但到目前为止仍然没从汇龙城的阴影中走出来。

　　经营遭遇”死结”

　　房产开发商进军商业地产，无非是觉得其利润高于住宅地产，而商业项目如果操作成功，的确会让地产大大增值。其操作手法无非是先售后租、先租后售等几种。

　　记者采访中发现，这些商业地产项目中，卖掉的商铺面积占总面积的比例有１５％的、有４０％的、有５０％的，也有高达７０％的。

　　目前国内很多商业地产项目，考虑的核心是房地产的销售和盈利。房地产开发商以房地产的推广模式对项目进行包装，尽可能卖高价，销售过程也多是一帆风顺。

　　但卖掉产权后，开发商对商场的控制权被削弱。操作过多个商业地产项目的深圳安佳置业项目经理叶伟告诉记者，商场一楼靠的是自然人流，只要位置不差，总有生意可做。二、三、四楼以上若无统一规划，很难做起来。

　　而一旦商场整体经营不好，逐利而动的商户，就有可能提前退租，对他们而言，损失的也就是押金和装修费用。一旦到大部分经营户生意不好并且开始退租的时候，所有的矛盾都将集中释放。

　　这正是产权式商铺的死结。多少商业地产项目包括汇龙城，就是这样倒下的。而一旦倒下，想在“非吉祥之地”上站起来，太难。

　　“最核心最严重的问题是，某些房地产开发商太着重于眼前利益，根本不考虑后期经营。”叶伟称。

　　解铃还须系铃人

　　前车之鉴，这些商业地产的操盘手们也曾细细研究。如何打开“死结”，也各有招数，能否成功，还要靠实践检验。

　　宇通商业管理服务（河南）有限公司副总经理李志宏称，宇通在开发百年德化这个项目之初，商铺销售与商业经营之间的矛盾，已被充分考虑到了。考虑业态分布、搭配合理等因素后，才决定啥地方的商铺卖、啥地方的不卖。对投资型客户，公司执行强制性返租政策，对自营客户，签合同时就已明确要求其必须遵从商场的统一规划。

　　上海卜广胜策略机构郑州地区负责人许惠民称，商业地产项目要想成功，地段和定位最为关键。就郑州大上海城步行街来说，地段之好，毋庸赘言，定位于步行街＋Ｍａｌｌ这一模式，也符合“体验经济”这一新商业潮流。

　　深圳安佳置业的项目经理叶伟称，招商先行，量身定做，对商业地产后期的经营而言，非常重要。郑州长江置业有限公司副总经理王莉芳也称，和几个重量级商家结成战略联盟，进行订单式开发，是商业地产开发中比较理想的模式。

　　北京恒泰建业房地产开发有限公司副总经理汪洋称，针对该商场批零兼营批发为主的现状，准备从两方面来搞好商业经营：一是帮助自营户、租赁户做品牌孵化；二是帮中小客户做渠道拓展。

　　商海风大浪急，暗礁无处不在，虽严密防范周全考虑，但掌舵者仍需好自为之。□记者　王鲁峰 文 白周峰 图

　　>>>相关链接：

　　Ｍａｌｌ全称Ｓｈｏｐｐｉ　ｎ　ｇ　Ｍ　ａ　ｌ　ｌ　，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。

　　它有两大特征：一是大，占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大；二是多，行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。Ｍａｌｌ产生于２０世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，后逐渐风靡欧、美、日及东南亚国家。中国近几年在全国范围内掀起了造Ｍａｌｌ运动。

中国品牌总网

1