４类“特殊”购买人群“撑腰”北京房价

　　自国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，面对与上海等地房价“应声而落”有鲜明反差的北京楼市，已有的讨论和分析更多集中在：北京房价走高与上海楼市情况的差异性，市场供应结构的不合理性，土地价格上涨、建筑材料价格上涨、拆迁成本增加、住宅品质提高等开发建设成本的增加等方面，多数时候忽视了购买人群中的“特殊分子”。

　　高知识、高收入的“双高”人群

　　几乎所有想赚钱的眼睛都不会放过这一人群的“钱袋”，在各类型的商家看来，他们属于“坚挺型”消费者。

　　北京楼市中的这一购买人群尤其突出，可以细分为两类：第一，３０岁以下年龄段的人群。正处在婚姻前期或是婚姻初期，同时作为这个时代的新生力量，他们不仅具有较高的学历和较高的收入，而且比较追求时尚，消费观念相对比较超前；第二，年龄在３０岁以上的人群。一般都是事业有成，也具有很强的购买能力。

　　表现在购房行为上，既包括年轻的首次置业者，也包括“改善型”的二次置业者。

　　关于年轻的首次置业者。操盘“国美第一城”的鹏润房地产公司发展中心业务总监陈云峰，在收获了项目一、二、三期的旺销后，感慨“年轻人将是北京楼市中最旺盛的购买群体”，“他们普遍具有较高学历、从事白领工作、多为外地人；对他们来说一居室、两居室是最迫切的需求”。“沿海·赛洛城”的总经理胡斌也有同感，将一个８０万平方米左右的大盘锁定在年轻购买人群身上，也是出于这种市场判断。

　　关于“改善型”的二次置业者。“家春秋”房地产经纪公司的市场调查显示，这种类型的客户一般都是事业比较成功、家庭条件较好、经济收入比较高；一般都已有一套甚至是两套住房，但是还想再买一套住房用以改善目前的住房条件；在二次置业时，他们会特别注意房子的居住舒适度等问题。“这部分人的置业升级，给北京楼市中一度滞销的大户型带来了春天。”“庞博国际”房地产经纪公司执行董事刘东说。

    外国投行、外国公司、外籍人士的“三外”需求

　　今年春天以来，北京楼市接连报出投行、基金出手买房置地的消息：新加坡凯德置地３月初以１８．３７亿元买下中环世贸中心Ａ、Ｂ两栋甲级写字楼；２月下旬，世界著名投行摩根士丹利携手上海盛融投资有限公司买下价值４亿元的富力双子座ＴＯＷＥＲⅡ；２月初，另一著名投行美林集团向北京银泰中心投资３０００万美元。中远房地产公司董事总经理李明以为，从已经入市者的情况来看，国外投行、基金现在的热闹还仅仅是“投石问路”，但是“表明了一种趋势”，看好北京楼市的升值潜力。

　　跨国公司新一轮的海外转移也在带动北京等大都市的办公及工业物业的强劲需求。仲量联行有报告显示，随着摩托罗拉、飞利浦、东芝、宝洁及惠普等海外巨头在华扩张计划的确定，２００５年及其后一段时间内，跨国公司新一轮的海外转移活动会在诸如北京等城市的房地产市场表现出来。从２００４年第二季度开始市场就初现端倪，跨国公司增租北京写字楼突然“激烈”，包括：诺基亚增租盈科中心１８００平方米，ＩＢＭ增租盈科中心１１００平方米，微软公司增租盛世大厦２５００平方米，惠普增租朝阳区惠普大厦２７００平方米。而且这种需求“刚性”特点，导致了投资行为谨慎的同时，对宏观调控政策的反应也相对比较迟钝。

　　除了上述资本投资性行为外，外籍人士解决自住需要的购买行为也较往年更明显。京城主要的房屋中介公司“中大恒基”在总结今年１－４月的二手房市场时发现，“蓝眼睛、黄头发”的外国人已经悄然成为公司旗下连锁门店中常客。“这在以前是很少的现象。”中大恒基市场部负责人表示。这些外籍购买群更愿意选择使馆区、国贸、燕莎、望京等交通位置优越，外国人相对集中的区域，在产品上对二手公寓情有独钟。

　　来自五湖四海的外地“有钱人”

　　根据相关数据，去年外省个人在京城置业投资达到２２０．８８亿元人民币，外籍和外地购房者已超过京城所有购房人群３０％以上的比例。在庞大的外省购房群体（不常住北京，但是愿意在北京投资购房）当中，继温州客户之后，山西客户成为北京楼市外地客户集中购买最重要力量。

　　伟业顾问“２００５年北京房地产市场预测报告”分析，一方面由于山西到北京的高速公路逐步完善，使得山西与北京之间的距离不断缩短。另一方面自前年以来煤炭价格成倍上涨，尤其是在２００４年夏季出现的电力紧张更使煤炭成为炙手可热的重要资源。一批从事煤炭经营的山西人，随着这一波煤炭行情迅速积累了大量财富，为他们奠定了坚实的经济基础。在财富迅速积累的同时，由于投资渠道的缺乏和山西人固有的理财观念，使得房产成为他们的投资偏好。

　　“其实在某种程度上，这种‘有钱人’的购买并没有太明显的地域差别，作为政治、文化的中心，北京几乎是来自五湖四海的‘有钱人’买房置业的重点区域。”刘东说。“所以，北京有不少别墅、高档公寓在投放广告时偏爱机载杂志，而且这种投放往往是非常有效的。”操盘了“东山墅”等高档别墅的销售，刘东对此有切身体会。据他介绍，除温州购房团、山西煤老板外，其接触的“有钱人”中还有不少来自东北的大买家，“这些购买者多是口碑相传”。

　　从百万公寓到千万豪宅的明星置业

　　“吴宇森春节期间花巨资在北京郊区购置豪宅，并计划全家搬到北京居住。……在北京购置的豪宅是位于北京顺义的丽斯花园。该地区的房子全部为高档别墅，均价为每套５５０万元人民币。由于该别墅区临近首都机场和高尔夫球场，因此极受影视明星的追捧，不常住在北京的巩俐也在该处买了房子，作为自己在北京的歇脚地。”

　　类似的影视娱乐、体育等明星在京城购置房产已经是媒体司空见惯的“新闻”，对明星们来说，这是事业发展到一定阶段的标志；对北京楼市来说，他们的贡献也是可以想象的。

　　有好事者曾对娱乐明星在京置业做了如下统计：李亚鹏在“丽高王府”别墅、那英在“丽斯花园”别墅、巩俐在“丽京花园”别墅、王菲在“嘉林花园”别墅、张国立在“紫玉山庄”别墅、章子怡在“英特公寓”、周迅在“星城国际”，还有大名鼎鼎的刘晓庆在玫瑰园的家，近来在内地发展比较多的吴奇隆也在东直门附近的雍和家园购房，作为在北京的落脚点。

　　统计末了注解：这仅仅是知道的部分，还有更多我们不知道的，何况很多明星还是多处购置房产。

　　上海、北京表现截然不同

　　房产新政下的京沪市场比较

　　刚刚结束的北京５月城市房展会出现了一个耐人寻味的现象：此次房展会上推出的新盘并不多，大多是原有项目的二期三期，但项目总体价格仍有不同程度的上涨。记者日前对京城几大在销楼盘的调查也证实了这一点。像位于东四环百子湾的后现代城，其三期在短短两个多月的时间里已基本卖完，均价由今年３月２６日开盘时的６８００元／平方米涨到现在的７５００元／平方米，苹果社区、澳洲康都、山水文园等也有不同程度的上涨。尽管房产新政让上海等地的房价明显下降，但京城的房价依然稳中有升，开发商的心思是，“房子这么好卖，我为什么要降价？”那么，为什么上海和北京对房产新政的市场反应明显不同呢？

　　上海地产虚火旺于北京

　　美丽家园地产经纪公司总经理助理宫萍认为，上海房价下跌在一定程度上与上海房产的投机成份过大是密切相关的。这里可以用两个事实来说明，第一就是在２００３年之前，京城的房价一直高于上海的房价，而２００３年之后，上海房价出现快速上涨势头，这种上涨过快的趋势与２００３年之前上海房价的走势明显是相背离的。过度投资直接促成了上海房价偏离理性价值的非真实走势，由此表现出上海房价存在较大的水分；第二从政策出台反映的实际状况来看，受到七部委《意见》的影响，上海出现一个１７人的炒房团一天抛售２５８套房产的现象，由此可见投机恐慌已经产生，而这仅仅是上海房产投资群体的一个缩影，而此次七部委政策的实施主要打击的就是房产投机行为。

　　另外，除了上海房产本身的投机成分过高之外，还有一个重要原因就是上海房产开发商以及房产经纪公司之间的房产信息披露存在严重问题，许多开发商制作虚假合同，以期在房价合理之时抛售，这无形之中扭曲了房地产市场应有的供求关系，从而虚抬上海房价。而此次《意见》对于房产信息的披露问题做了明显的界定，对一些开发商或者房产经纪公司之间的违规操作将进行严厉惩罚，这直接促使了上海房价的快速下跌。

　　北京中原地产经纪公司市场部经理李林先则认为，造成这两城市的房价走势不同的原因有很多，主要有：首先是城市性质不同，上海是中国的经济中心，高房价的形成由来已久，而北京是政治中心，政府在市场中所起的作用很大。市场化程度高的上海比市场化程度低的北京在房价上表现更符合市场经济特征。政府政策一旦干预市场一定会对市场化程度高的地区产生的影响大。其次，一个很重要的原因是住宅购买客户中的自住需求的比例不一样，如果买房的目的都是满足自己的居住需要，那么无论多高的房价和多大的市场总量都是健康的，其实根据北京中原多年对市场的监测发现，北京购房客户目的呈现多样化，有满足自己居住的，有用来长线投资的，有用来短线投机的等，而两个城市在具体比例上有很大的差距，上海的非自住需求比例明显要高于北京。

　　北京房价涨幅有可能回落

　　暂时不跌不代表永远不跌，那么未来北京的房价走势如何？

　　宫萍认为，虽然北京的房价在以后两三个月之内依然会表现出强劲的上涨趋势，但是，随着政策效果的逐渐显现以及下半年楼市新供应的放量，房价将会出现略微下调的迹象。

　　她分析，之所以北京房价在两三月内不会出现下跌的主要原因在于两点，其一就是京城的房产投资者相对较少，许多的房产需求都是消费者真实的住房需求，而这种真实需求对于政策变动的敏感程度是比较低的，也就是说当前京城房产的供求关系在短时间内得不到缓解，由此决定房价仍将在高位运行；其二就是京城房产交易自身存在的问题决定了短时间房价不会下降，由于七部委的政策出台与实际具体实施仅仅有２０天的时间缓冲期，而按照目前北京的房产交易状况，除了海淀能够完成当天过户之外，其他区县都不能实现，这就打破了有些投资者想通过降价来完成交易而免交营业税的希望，促使投资者不会压低自己的房价而维持“原位”，或者通过加价进行税收转移，从而很难使京城房价在短时间内出现回落。不过，从更长远的时间来看，由于政策从多个方面对房产市场进行调控，比如增加中低档房供应量、增强房产市场的信息披露等，从而促使京城房价将会出现一定幅度的微调，但是下调幅度不会很大。

　　李林先赞同这种说法，他表示北京的房价会一直保持上涨的趋势，只是上涨的幅度会逐步回落，趋于理性。他认为，目前的宏观调控对开发商而言是个不利的因素。购房者的观望会使销售面临压力，政府政策和新闻舆论会持续给地产商很大的压力。但是总体来看，这个行业是基本健康的，价格是合理的。地产商现在应该加强营销能力，控制成本，提高竞争力，另外多开发中等价位的住宅产品，这些商品未来将成为市场的中坚力量。

　　业内人士表示，要有效地对北京房价进行调控，必须从增加供应和抑制需求两个基本方面入手，增加供应可通过政府更多地推出土地的招、拍、挂来实现，而抑制需求最好的办法就是再次加息。(记者 应刚 贺文)

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