二手房假按揭黑幕更“黑”

　　继本报５月９日、２０日相继刊发《开发商大起底，揭穿假按揭骗贷黑幕》、《东明花园假按揭案再追踪》的报道后，昨天，郑州一些房地产开发商和金融界人士再次约见本报记者，揭露部分房地产开发商勾结二手房中介商，通过假按揭疯狂套取银行资金并坑害二手房购买者的黑幕。

　　遭遇“二手房”骗局业主深陷购房陷阱

　　继本报连续刊登购房假按揭案之后，昨天，按揭贷款５０万元购买商品房至今却没有拿到房产证的读者叶某打来电话，向记者诉说购买二手房遭遇的陷阱。说到痛处，叶某欲哭无泪。

　　２００１年８月，叶某通过按揭贷款在郑州老１０７国道和农业路附近某小区买了一套１３５平方米的精装修房，“４年过去了，不要说房产证没有得到，能不能住上房子都是未知数”。

　　叶说，按合同规定，开发商于２００２年９月交房，不按期交房当付业主６万元违约金，“现在，只要开发商答应退买房钱给我，违约金不要都行”，但，这个要求也得不到满足。

　　为何不到消协、法院说理？叶苦笑着说，他和其他受骗业主到房管、银行部门查看了交易记录，发现业主们买的房子此前都办过一次按揭，他们被开发商欺骗，买了“二手房”，房主不是自己。他们担心，如果此事张扬出去，在银行办过抵押的人会出来抢房子，吓得他们打消了到法院起诉的念头。“为维护权益，我和其他受骗的业主什么样的方法都尝试过。消协的同志很重视，可开发商不理睬；告到房管部门，房管部门也无可奈何。”

　　叶提出退房，只要开发商一次性把购房款退掉就行。而开发商则说没有钱，想退钱得分批退款。叶听了心凉了半截：分期退款会不会再上开发商的“套儿”，到时房子没有房子，钱不知猴年马月才能退完。无奈，叶鼓起勇气请律师告开发商。但了解了情况后，连律师也泄了气：别打官司了，房地产商老板玩“蒸发”———跑了，公司没有钱，即使打赢了官司得到的也是白纸一张。开发商说了，好说好讲，还能还钱，再闹没有好下场。

　　在接受记者采访时，叶拿着购房的单据等对记者说：“一定要提醒购房者当心，开发商玩的二手房假按揭陷阱远比一手房假按揭险恶，请他们小心别中了二手房的圈套！”

　　不法开发商勾结中介公司热衷用二手房假按揭圈钱

　　二手房假按揭为什么比一手房假按揭更险恶？昨天，某房地产开发商苏鹏举（化名）向记者曝光了其中的黑幕。

　　苏说，一些不法开发商为了掩盖空置房子卖不出去或者楼盘销售不畅的事实，通常会将空置的房子转入二手房市场。他们的“操盘”手法是，要么把这些房子交给开发商绝对信任的中介公司，要么是自己成立几家房地产中介公司；通过“操作”，开发商将空置房分割“卖”给自己的中介公司后，相关房产手续也被过户到这些中介公司的几个控制人或利益人名下；接下来，房产中介一边以买房的名义向银行申请个人住房按揭贷款，一边以代理的名义出售楼盘，寻找到真正的买家后以转按揭的形式“金蝉脱壳”。

　　苏说，在这个过程中，对于开发商信得过的“合作”中介，每成交一笔业务，中介公司收取３００~５００元的代办费，以贷款额为基数一次性收取０．８‰~１‰的担保服务费，或者双方签订利益分享合同。在收取了开发商的“好处费”后，有“本事”的中介就去银行把事“摆平”，为开发商骗来按揭贷款。这样，开发商与中介之间也就形成一种复杂的利益扭结关系。

　　“按规定，开发商可以用开发的楼盘作抵押，向银行申请流动资金贷款，为什么要倒腾二手房假按揭呢？”

　　面对记者的不解，苏说，一般而言，开发商拥有的资金只占总开发资金的１０％左右。一两千万元的资金之所以能运作一两个亿的项目，关键是要不断向银行贷款，并迅速滚动与回笼资金。最近，国家出台或正在出台一系列针对房地产的政策，各商业银行的房地产金融业务发生了明显变化，银行对房地产开发企业的贷款开始从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎从银行贷不到钱，其融资难度增大，成本提高。而对于二手房个人住房贷款，银行虽然比以前严格了审查，但相对还是“慷慨得多”，二手房能贷到六成以上，利率不及开发商从企业间拆借或从其他民间渠道直接融资成本的１／３。二手房贷逐渐成为盈利点，因此越来越多的开发商和中介公司开始“剑走偏锋”。从按揭代理市场来看，成立一个房屋中介公司注册资金十分低，仅有几个经办人员、几张桌椅、一两部电话，依赖与银行的关系争取到银行按揭贷款指定代办机构的头衔，便开始招揽生意了。

　　“二手房假按揭造成的恶果更严重。如果开发商资金链断裂，或者中介在套取银行资金后，收取购买二手房的业主首期款后‘蒸发’，风险就转嫁到无辜的二手房购买业主身上或银行身上。由于各种利益纠缠在一起，关系错综复杂，一旦发生危机，处理起来十分棘手。”

　　银行业内人士揭秘”二手房”圈钱流程

　　“由于各银行竞争激烈，做房贷业务的时候，银行对假按揭贷款可以说基本上不设防。假按揭对银行来说是见怪不怪，要不是大河报把它当做‘新闻’，我也不会来报料。”昨日，某银行的冷锋约见记者，曝光银行界在二手房假按揭中充当的“害人者”和“被害者”的双重角色。冷锋说，他之所以化名“冷锋”自曝业界黑幕，就是想给头脑发热的银行吹吹“冷风”。

　　冷锋说，很多楼盘有这样一个现象，就是某楼盘开盘没多久，从开发商手里就买不到房子了；可是过几天你再到中介那里去看，那个楼盘的房子又会冒出来很多转让的，而且每平方米的价格已涨了不少。这都是开发商玩的套取资金的“障眼法”。

　　冷锋说，开发商开发的房子长时间卖不出去，占用的大量资金会把开发商压垮。开发商为了解套，就得开发新的楼盘让堤内损失堤外补，而开发新的楼盘没有充足的资金，怎么办？最拿手的把戏莫过于玩弄“金蝉脱壳”———开发商可以找自己人将一套房子以“一买一卖”的方式套得银行“超房价”贷款，用间接融资的形式来套取银行资金实行自救。然后，“中介”通过抬高房价出售“二手房”，转嫁按揭，套取真实买房人和银行的资金……

　　冷锋说，开发商套取银行资金的操作方法是，开发商通过与中介公司、评估单位串谋，提高房子的评估价值来骗取银行贷款。比如，开发商用假按揭的形式让“自己人”用５０万元“买进”一套房子，如果二次“出售”时标价９０万元，而评估公司又确认了这个价值，那么“买方”就可以贷款７０％，即从银行贷出６３万元。开发商做了一次二手房“交易”，“左手”从银行套取了６３万的流动资金可以从事新的开发，“右手”可能还有一套抵押房产随时出售，可谓左右通吃。这样“买卖”一批房子，就可能套取银行数额不菲的资金。新开发的房子销售得好，便可以回来救原来的楼盘，如果新楼盘也玩不转，就像康明置业法人代表一样来个“蒸发”，把包袱甩给银行。今年１月２９日，上海某房产老板跳楼自杀，死因涉及数十套商品房假按揭骗局和从银行获得上千万资金的骗局，便是一个例证。

　　冷锋说，一些银行总是认为，房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，房地产抵押贷款可谓“万无一失”。但令人悲哀的是，钱一旦支付，以后的事就由不得银行做主了。

　　冷锋的话在房管部门得到了证实。昨天，郑州市房管局有关领导对记者说，假按揭骗贷案这几年在郑州屡有发生，但没有引起一些人的足够重视，最终导致了东明花园伪造一、二手房假按揭骗贷的惊天大案。

　　社会各界人士献计堵住按揭敛财黑洞

　　针对开发商和银行业内人士所说的二手房假按揭给银行、买房人造成潜在风险的现象，业内人士提出了不少建设性意见。

　　业内人士称，在香港，购房者申请个人住房贷款必须出示税单，因为税单可以完整真实地体现一个人的收入状况和还贷能力。至于个人住房贷款，没有开发商会为购房者作担保，购房者都是自我担保。在香港，一旦个人欠款，此人就可能在全世界的任何银行借不到钱，信用卡也会被取消。而一旦被宣布破产，他还会被律师、会计师等拒之门外。开发商明白违规操作的利害，没有人敢轻易尝试作假。同时，银行违规放贷，政府可依据《银行法》起诉银行。

　　冷锋说，当务之急要在房地产价值评估和房产登记、资料验证和交易真实性审核及贷后资金管理等环节严格执行贷款操作程序，处理好信贷主体与房产中介的代理关系。

　　某开发商认为：安全的做法是，贷款拨下来并不等于开发商可以立即拿到现金，银行将这笔现金存在一个独立的账户里，该项目的承建商每完成一期工程，将证明提交律师事务所等中立的中介机构审核通过，下一期的工程款才会拨给承建商而不是开发商，贷款逐步到位，直到整个工程完工。在开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，银行才会把全部贷款拨给开发商。如此操作的结果是楼盘将不会出现烂尾的情况。□记者孙斌文李文波图

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