一个房贷业务经理眼中的风险

    央行上调房贷利率不能真正抑制房价

    大家肯定都知道，4月28日，央行再次上调房贷利率，5年期以上利率提高到6.39%，这是继去年3月16日，中国人民银行宣布调高个人住房贷款利率的又一次利率调整。而且，央行的有关规定已经取消了商业银行自营性个人住房信贷优惠利率，同时授权对房地产价格上涨过快的城市比如北京等地区，首付款比例可由现行的20％提高到30％。

    这一系列调整会使那些要通过银行贷款买房的购房者成本提高了，这是毋庸置疑的。不过，调整贷款利率的出发点是抑制房价的过速上涨。自去年以来，政府加大了对房地产市场的政策宏观调控，提高贷款利率也是进行调控的“一只手”。

    你提到的这种观点我也听说过，有些人认为，提高利率对炒房者作用不大，而对未来利率变化、房价的担心，使得尚有实力的消费者蜂拥进入房地产市场，在这种情况下，房价将继续上涨，真正需要购房的消费者未必得到实惠。

    类似情况我也的确遇到过，去年利率调整后，一些购房自住的贷款客户就急急火火地拿着钱来银行，他们通过各种方式筹措资金，提前还贷，避免利率上调带来购房成本的增加。其中，有一对年轻夫妇特夸张，居然带了十个存折来提前还款，一打听，他们把亲朋好友中能借到的钱都借来了。而与此同时，进行房地产投资的人仍在入市。我认识一位章先生，在北京已经拥有4套住房，按说属于典型的房贷新政“打击”的对象。去年4月份，章先生又贷款50多万元出手买下了位于北京青年路的一处住房。他认为，北京房价的上涨趋势决定了房产投资回报率远远高于贷款利率上涨的幅度。因此，只要楼盘地段好，增值空间大，他就继续投资房产。他觉得，这种投资基本没什么风险，比投资股市来得稳定。

    但是，这些事例不一定就说明通过调整利率来抑制房价的方法不可行，如果单纯用提高利率的方式当然达不到预期效果。在需求旺盛的情况下，利率杠杆的调控作用很有限，但是金融政策的积极介入也属必要。

    利率调整将给银行带来更多的利息收入

    这的确是个尴尬的问题，利率的上调会增加银行的利息收入是个不争的事实，但是，另一方面，这项举措也将大大降低房地产过热所带来的金融风险。我想，这也是国家进行房地产宏观调控的目的之一。

    拿我们银行来说，目前，房产开发贷款与购房贷款的比例大约是1∶2，相比较而言，我们更愿意将钱贷给购房者，因为，这样风险相对分散，对于开发贷款，我们则比较倾向于商品房开发项目。

    我记得有个数据，四家国有商业银行个人购房贷款的不良贷款率大概为1.5％，而四家银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%~11%之间。

    但是，房地产金融仍是银行的优质业务，银行愿意分享房地产开发的高利润。房地产业的高利润、高收益对银行有巨大的吸引力，明知有风险，银行也愿意对其融资。

    目前，商业银行房地产贷款的风险主要表现在几个方面。

    一是部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，这将给银行带来不小的损失。

    二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000年至2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露出来。

    三是“假按揭”所引发的道德风险。2005年，北京“森豪公寓”按揭涉嫌骗贷案就是一个典型的例子。“森豪公寓”就位于北京市朝阳门桥往西100多米，东二环以内，是个寸土寸金的地方。从2000年12月至2002年6月，北京华运达房地产开发有限公司以开发“森豪公寓”为名，与中国银行北京市分行签订了楼宇按揭贷款合作协议，后虚构销售“森豪公寓”事实，借用他人身份证，提供虚假收入证明及首付款证明，从中行北京分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险敞口6.4亿元。

    假按揭几乎是作为一种“潜规则”存在于房地产业。由于房地产业对资金的要求惊人，又有着相对严格的准入要求，而且在房地产业直接融资渠道几乎阻塞、房地产开发资金几乎全部依靠银行支撑的情况下，一些房地产商面对相对严格的房地产信贷政策，与银行“迂回作战”，频频藉用假按揭方式，恶意套取银行资金，在营造房地产业虚假繁荣的同时，也使银行资金处于高风险的境地。

    由于加息对资产价格泡沫有挤出效应，在持续加息的作用下，使已购房者、持币待购者支付能力下降，以及投机者对房价走势心理预期的改变，开发商财务成本的增加，可能迫使开发企业加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。因此，持续加息对房地产市场的影响还是不容忽视的。

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