警惕宏观调控执行“走样”

　　房地产宏观调控政策“国六条”、“国十五条”出台至今已经一个月了，市场上除了各种传闻和一如既往的观望情绪以外，业界期待已久的各地实施细则却显得有些“难产”。

　　“购房者在观望，地方政府也在观望，谁能在实施细则中‘灵活’地运用一些地方规则，那么随后出台细则的地方政府就可以效仿，细则出台的越晚，可效仿和变通的空间就越大。”一位房地产业界人士告诉记者，这就是一些地方政府迟迟不出台实施细则的“私心”。

　　上有政策下有对策

　　此次宏观调控中，国务院出台了“国六条”，建设部等九部委出台了“国十五条”，地方政府依据以上政策再制定实施细则。但截至目前，只有为数很少的几个地方出台了实施细则。

　　“刚开始，大家都在打听谁会第一个出台细则。后来，深圳终于第一个出台了实施细则，但发现与建设部的政策非常一致。所以，很多地方又开始等下一个地方。”北京经纬时代房地产经纪公司副总经理苏文在接受中国经济时报记者采访时说，地方地府应该尽快出台细则，让当地的房地产项目尽快进行调整，以适应新的政策需要。

　　就在一些地方实施细则没有露面的同时，业界对于“90平方米户型必须占开发总量七成”的房产新政也争论不休。很多开发商认为这样的规定很难操作，还有专家认为这一规定并不适合在全国通用。

　　在各种质疑和争论不断的情况下，开发商又想出了新的办法。

　　“可以在建设的时候就规划好建成两套房子，到时间有需要从中间打通就可以变成一个大户型了。”一位开发商告诉记者，这是他的一些同行的想法。

　　记者在采访的过程中发现，抱有这种想法的开发商不是个别现象。一位房地产代理行的负责人表示，他在武汉和东北的项目客户其实早就想到了这个方法。

　　“此次宏观调控最初给人的感觉就像‘山雨欲来风满楼’，但随着时间的推移，很多人却对此次调控的效果表示怀疑。”苏文说，究其原因，主要是出于对地方政府的不再信任，担心地方政府阳奉阴违，对“九部门意见”的执行大打折扣。

　　去年的房地产调控尽管取得了一定的成效，但由于各方利益的博弈，完善的政策从中央下来，却被部分地方政府化压力于无形，房地产调控不仅没有达到稳定房价的目的，部分城市的房价却不断高涨。苏文指出，主管部门要警惕政策在实际操作中的走样。

　　观望情绪可能导致“井喷”

　　与前几次房地产调控一样，此次宏观调控政策出台后，楼市再度陷入观望情绪之中。很多楼盘的销售情况都从过去的“门庭若市”滑入了“门庭冷落”。

　　售楼处变得很清静，售楼小姐基本在互相聊天，前来看房的人寥寥无几，而且基本上都是来了解情况的，真正成交的更少。这是记者在东四环外和北四环附近几个楼盘看到的现状。

　　“现在买房就像过去买钢琴，当钢琴400元的时候，我就拼命攒钱，好不容易攒了一年的工资，发现钢琴已经涨到700元了，等攒到700元时，钢琴又涨到几千块了。现在的房价就像过去想买的钢琴，你的收入永远跟不上房价上涨的速度。”一位买房买了一年的消费者刘军先生告诉记者，自己买房的要求从三环降到四环，从四环降到四环外，标准越降手里的钱越不够。所以，他期望此次调控对房价能够有所影响，目前他也进入了观望期。

　　“观望是肯定的，每次房地产遇到政策调控，楼市都无一例外的进入观望期。”苏文表示，只是政策力度不同观望期的时间长短不同而已。

　　“但根据以往经验，观望反而有可能会加剧房价上涨的速度。”去年国八条出台以后，房地产市场的观望情绪也很明显，但最后，北京的房价涨的更快了。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

　　“消费者更多关注的是房价，但仅靠目前的一些政策，显然不能从根本上解决问题。”苏文认为，按照经济规律，房价走向受供求关系影响。而要解决供求关系，就应该从土地供应、房屋供应上下功夫。

　　事实上，正是因为有了前几次调控的观望经验，开发商显然对于楼市的这种观望并不担心。一位开发商说，政策的出台对普通的购房者会产生一定的心理影响。不排除部分购房人受这种政策的心理波及会持币观望一段时间，但对于刚性自住需求占主流的北京楼市影响不会太大。

　　大户型涨价只是个借口

　　虽然目前房地产市场还处在宏观调控的政策适应期，虽然目前楼市的观望情绪很浓，但是，开发商的炒作却没有停止。新政有关“新建楼盘中90平方米以下套型须占七成”的规定让开发商找到了炒作的机会，一些人发言认为这样会导致未来小户型泛滥的时候，一些楼盘在销售时适时的炒作说：大户型要涨价，因为大户型会越来越少。

　　“大户型并不好卖，一般项目开盘都是小户型卖得最快，而大户型的销售期比较长，很多时候压在开发商手里的尾房也大部分都是大户型。”记者电话采访的成都一家大型房地产公司市场部人士表示，大户型涨价的可能性不大。

　　与此同时，唐山一个正在销售的项目负责人告诉记者，大户型受影响最小，一直保持平稳的销售状态，而且也不大可能涨价。

　　“目前多数项目把130平方米～210平方米户型作为主力户型，与购房者偏好的90平方米～120平方米户型有一定差距。据杭州一家媒体统计，其随机抽取的15个楼盘共剩余房源2513套，其中建筑面积在140平方米以上的户型共1318套，占总剩余房源的52．4％。而如果把建筑面积在120平方米～140平方米的户型也算进去，这个百分比将提高到80％左右。”一位房地产专家表示，从欧洲、日本、香港、新加坡等地消费习惯看，90平方米～120户型占主流，而国内此前一直都以高档、大户型为主，市场上剩余的大户型不在少数。

　　“受宏观调控影响最大的并不是大户型的消费人群，最敏感的人群，恰恰是小户型的需求者。”苏文认为，大户型调控政策影响最大的是普通老百姓。另外，在此次政策调控之前，北京的房地产市场本身就是供应结构存在很大问题，也就是大户型多，中小户型相对较少。因此，大户型涨价，显然是开发商炒作的一个借口。

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