上海楼市降温尚不明显，政策效应有待观察

　　最近为房地产市场降温的政策纷纷出笼，然而从银行、市场的信息反馈表明，在一系列的“组合拳”打出后，市场反应还不明显，上海的购房热潮也没有因为房贷利率的升高有明显的降低，政策效应还有待观察。

　　3月17日，央行出台了《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，被部分人解读为房贷新政的“大棒”挥向了普通购房者。就此，央行副行长吴晓灵解释说，央行调整的主要对象不是买房的普通老百姓，购房者短期会增加利息支出，但是如果金融政策和其他各方面政策配套能够抑制房地产价格上升过快的势头，就保证了老百姓的根本利益。针对央行的房贷利率调整政策，上海市银行同业公会正式通过了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，要求商业银行严格防范个人住房贷款风险，同时要求对购买第二套房提高购房首付成数，购买第三套房以上，大幅提高首付成数，上浮房贷利率。对一年内转让的新购房屋，不提供转按揭服务。各商业银行纷纷响应此政策调整：中国工商银行上海市分行表示，5年期以上的个人住房贷款利率执行基准利率(即6.12%)，可根据客户的不同情况适当浮动，最低下浮10%(即5.508%)，最低首付款比例维持原有规定不变，原则上多买一套房最低首付款比例加一成。如贷款购买第一套房，最低首付款比例可为20%；买第二套房则为30%。贷款购买二手房的，最低首付款比例在30%或30%以上。

　　中国银行上海市分行表示，借款人贷款购买第一套住房，贷款利率按照基准利率的0.9倍(即5.508%)执行。同一借款人贷款购买第二套及第二套以上住房，贷款利率按基准利率(即6.12%)执行。购买第一套一手非高档商品房，首付款比例最低可为20%。购买第一套高档商品房或二手房，首付款最低为30%。以后每通过贷款购买一套住房，最低首付款比例加一成。

　　有专家表示，房贷政策调整后，商业银行拥有了一定的房贷定价空间，可根据实际情况执行下限利率或向上浮动利率，此举有利于建立科学的利率定价和利率风险管理体系，符合利率市场化改革的方向。据交通银行上海分行有关人士透露，“组合拳”的出击，从长期看会使房贷总量有所减少，但目前房贷量减少的势头并不很明显，而且主要是由于银行强化了个人房贷申请的审查造成。从中国工商银行上海分行的数据表明，自3月17日房贷升息以来，在工行申请房贷的量有增无减。专家分析，造成这一结果的原因有很多：首先是因为购房行为本身的特殊性，住房需求较为刚性，所以人们一旦确定买房，则不会因为房贷利率的一定浮动而全盘改变计划。其次，由于政策颁布至今时间较短；市场对政策的反应也许需要更长的一段时间，而目前的统计数据也不能完全说明现状。另外，住房销售还受到购房时机、房价等诸多因素的影响，所以短期内不能因为央行政策的变化就确定目前的购房需要变化。但就长期而言，政策的影响应该会使房贷量有所减少。有分析指出，纵观近期的房贷政策，利率上升的力度还可以承受，税收可以转嫁给买家，所以房价反转并因此引爆房贷风险的可能性不大。也有专家认为，目前不管是投资者还是所谓的投机者，都不可能从市场中撤出，因为民间的富余资金尚没有找到更好的理财投资渠道。“股票市场都是机构投资者的天下，个人投资者没有空间。其他的投资理财领域也没有放开。”

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