透析北京物业纠纷

　　北京作为首都，尽管与上海、深圳相比，商品住宅总体规模、商品住宅社区数量、物业管理公司数量位居前列，然而，中国消费者协会信息网提供的对比资料显示，北京市整体物业服务水平之差、服务收费之高，同样亦为三大城市之首。

　　中国人民大学“北京市物业管理”课题组对北京70个居民小区的调研结果更是令人震惊：业主与物业管理公司发生过严重纠纷的小区占到了80%！其中产生肢体冲突和暴力冲突的占37%(不包括受到的威胁和恫吓)。这些纠纷中的“导火索”是因为业主共用财产被严重侵犯和剥夺的占60%。

　　随着北京

　　物业纠纷因何而起

　　90%的物业管理公司利用居住区共用部位牟取私利。来自中国社会调查所的调查数据显示：物业管理公司侵占业主权益的情况普遍存在。北京大约有将近4000个居住小区，其中90%的小区都存在着物业管理公司利用小区共用部位和设施设备牟取私利的情况。

　　业主反应最强烈的是物业管理公司的强制性乱收费。在物业移交业主进行装修时，业主被强行要求必须向物业管理公司交纳装修风险抵押金和装修管理费。物业管理公司对装修管理费的收取既无合同约定，也无政策依据，然而，在保安力量“维持装修秩序”的“管理名义”下，不交纳装修管理费，业主委托的具有合法资质的装修公司不许进入业主自己购买的物业中施工。在业主依法维权、据理力争之时，小区的“秩序维护者”——保安人员却站到了业主的对立面。

　　物业管理公司代理市政、公用等国有垄断公司向业主收取水、电、气等费用，是物业管理公司与委托收费方之间的合作。然而，一些物业管理公司却在原有收费标准的基础上向业主强行加收手续费，并声称：“这是‘规定’，必须执行”，否则，则以停水断电作为“管理”手段。业主拒绝“管理”，保安便前来维护“公共秩序”。

　　2004年 8月 4日，国家发展改革委发布的全国价格举报电话受理情况统计，近三年来，小区业主反映的物业管理公司违反规定乱收费以及物业服务收费项目和标准不透明导致的投诉，在各类举报问题中排在第三位。

　　物业公司如何蚕食业主权利

　　业主委员会的成立需要召开业主大会，大会前的通知、会议议题等材料的发放在实际操作中首先遇到了很大困难。居住小区公告栏不允许使用，即使公告后也会很快被揭掉。业主委员会筹备组逐户发放会议材料，保安却不允许进入楼内，理由是，根据“管理规定”：为避免扰民，非业主邀请，不得入内。业主委员会筹备组将会议通知材料分递业主信箱，却常常全部不翼而飞。

　　少数业主与开发商或物业管理公司有着天然的利益关系和渊源，在业主大会会上，透过少数业主的蓄意发难，经常会看到开发商、物业管理公司的“影子”。一旦业主的内部分歧被挑起并升级，物业管理公司便对少部分业主的提议表示少有的热心、支持和配合，通过利用手中的物业“管理权力” “拉一派、打一派”，对业主大会进行干预，使业主委员会的成立工作变得非常艰难复杂。

　　业主委员会成立需要在“居住小区管理办公室”进行备案，按照规定，业主委员会备案时必须提交经全体业主所持投票权2/3以上通过的业主公约和业主大会议事规则，以及业主投票权数清册，但投票权的计算是按业主拥有的房屋建筑面积计算的，因此业主委员会的成立实际上离不开物业管理公司在物业资料提供方面的配合。然而，一些物业管理公司却以种种理由借故推脱，使业主委员会的成立难以进行。

　　笔者在此列举一些问题物业管理公司干预业主委员会行使权利的手段和策略：对不同的业主表面一视同仁，暗自实行差别收费和服务，通过制造业主之间不同群体的利益差别，使业主内部在对待物业管理的立场上产生矛盾和分歧，物业管理公司于外部予以呼应，从而达到离间业主内部关系，削弱业主委员会力量，使之不能与物业管理公司相抗衡之目的。

　　利用物业管理公司在居住小区建立的话语霸权，对业主委员会造谣生事，混淆视听，如：“业主委员会利用广大业主向物业管理公司施压，别有用心，谨防被人利用！”“业主委员会更换物业管理公司，搞招投标是假，收受个人贿赂是真！”“物业管理公司应广大业主的要求，对撤换物业管理公司、导致物业运行瘫痪的行为坚决制止！”同时，物业管理公司利用业主交纳的物业管理费办起类似业主内部通讯等刊物，不定期分发到业主住宅信箱，以控制舆论导向，为自己歌功颂德。而业主委员会的信息和资料却不能通过业主信箱、小区公共宣传栏与业主进行沟通。有的小区物业管理公司为了防止新闻媒体进入小区采访，甚至打出了“封闭管理，长治久安”，“消除不稳定因素，小区稳定高于一切”的横幅， “以正视听”。

　　对业主委员会成员以利益作诱饵，进行收买和渗透。对收买不成的业主委员会领导和骨干则进行刁难、电话恐吓，并在业主委员会在小区开展工作时公开跟踪监视和拍照，使其人身安全造成巨大的心理压力和障碍。

　　还有的物业管理公司对业主委员会办公场所强行停水断电、切断通讯。更有甚者，个别物业管理公司在法院判决“恢复水电、通讯服务”后却拒不执行，致使法院来到小区进行强制执行。

　　暴力侵犯，杀一儆百，是一些问题物业管理公司的最后杀手锏。有关这方面的暴力事件，媒体报道屡见不鲜。

　　警惕物业公司的黑社会化

　　2002年5月14日，北京市朝阳区九龙花园临时业主委员会主任李建国，在小区门口保安人员面前被几名神秘人殴打致残——右眼永久性失明，左臂粉碎性骨折。《中国青年报》就此以《暴力：物业管理新模式？》为题发表文章——“业主：屡屡挨打，已吓得不敢出门，开发商：别以为是‘上帝’就可以抬杠。”《北京青年报》、《京华时报》等有较大影响的报纸对业主遭受殴打流血事件进行过多次报道。网上对物业管理公司与黑社会有染，雇凶对业主施暴的分析文章随时可见。

　　一些问题物业管理公司是否具有黑社会性质，笔者在此不敢妄言，然而可以断言的是，花样百出和不断升级的物业纠纷，以及这种性质的物业管理公司日益坐大，对国家政治清明、人民财产的权利尊严、司法和行政法的公正性、社会的稳定等所产生的深远影响，其涉及的社会群体之广、社会阶层之多，远非黑社会所能望其项背。

　　由于物业管理公司与新的“管理”对象业主的纠纷日渐突出，许多侵犯业主权利的共性问题不断积累，长期得不到合理有效地解决，现已逐渐演变成对政府政策不完善、执法不到位的不满。一些小区业主采取住宅外墙悬挂巨幅标语、组织车队进入市区游行、到政府有关部门门前广场静坐等手段维权，呼吁和要求政府和有关部门对存在的日趋严重的物业纠纷问题引起重视，并采取切实可行的方法予以有效解决。

　　由于私人住宅已逐渐占据了市场主体地位、物业管理公司也由事业单位转变为逐利性组织。客观环境的深刻变化，对政府行政管理的职能、执法方式和效率，提出了新的迫切要求。如果我们的政策不能与时俱进地进行配套改革和调整，其后果将是政府、物业管理公司和业主三输的结局。

　　几点政策建议

　　建立北京市物业产权人联合会。通过北京市立法，建立北京市物业产权人联合会，对其经济权利主张、法律责任和义务明确界定，形成有效的利益表达和责任约束机制，是将物业产权人有序纳入依法治理城市和社区管理的有效途径。通过物业产权人联合会作为与政府沟通的桥梁和纽带，参政议政，将会极大地改善政策质量、政策执行效果，有效降低政府管理成本。建议北京市有关部门应尽快研究并解决业主委员会的社团法人地位问题。业主更名为物业产权人，有利于和即将出台的《物权法》接轨。商品化的房地产属于生活资料范畴的私有财产，为了与我国即将出台的《物权法》接轨，以及与国际法治社会以相同的术语交流、对话与合作，建议将业主更名为物业产权人，把“业主大会”改称为“产权法人联合会”。

　　物业管理公司更名为物业服务公司有利于消除歧义，塑造新的服务理念。物业“管理”公司既非产权人，也非业主选出的业主委员会代表，物业“管理”公司无权对业主和物业行使“管理权利”。物业管理公司的唯一合法经营内容就是提供服务。物业管理公司更名为物业服务公司可谓之名符其实，这样，既有利于“名称规范”规定的科学性，又有利于物业管理公司和业主避免概念的混淆和误区。建议工商部门应会同有关部门研究物业管理公司注册的行业更名的可行性问题。

　　建立对居住小区行政管理的约束机制。北京市建立对居住小区行政管理约束机制应遵循以下原则：一是行政行为必须明示具体的法律依据和内涵清晰的管理内容；二是必须对行政不作为、行政不当、行政作为延误等官僚和腐败行为明确具体的行政和法律责任；三是对小区的行政管理应在居住区和有关媒体进行公示；四是严禁基层管理部门向物业管理公司非法摊派管理或监管责任。

　　《北京市物业管理实施细则》的制定，应遵守科学组织和民主决策的原则。《实施细则》的研究和制定首先应明确研究主体的构成。考虑到物业管理权是业主权利的重要组成部分，并涉及到业主权利和物业管理公司利益的重新分配问题。为避免有关部门管理职能的局限性，建议由行政地位更为超脱的北京市法制办或民政局牵头，会同北京市政府研究室、北京学术界、法律界、北京市业主委员会推举的代表、北京市国土资源与房屋管理局、北京市物业管理协会等单位或团体进行研究制定。《实施细则》的研究和论证还应充分体现“公开、公正、公平”的“三公”原则，广泛吸取民智、尊重民意，认真听取和分析不同的意见，郑重接受社会各界的质询。建议政府牵头部门应积极利用北京市各大媒体就《实施细则》草案以充足的时间进行公开讨论和答辩，并举行由各界代表参加的公开听证会。

　　应将解决开发商遗留的侵权问题列入政府工作的重点之一。对开发商遗留的侵权问题，应上升到政治、法律的层面予以高度重视，政府应组织有关部门和社会力量专门进行系统研究和公开论证，尽快出台具有可操作性的政策。

　　鼓励业主进行自营管理模式的试点。在市场经济条件下，由于各个居住区的群体特征、经济水平等多样性存在着很大的不平衡，因此，应当允许多元化的物业管理模式并存，如果简单地搞“一刀切”，不仅不利于社区物业管理水平的整体提高和创新，更重要的是可能严重违背广大业主意愿，侵害业主的选择权，得不到广大业主的拥护和支持，从而不可能达到预期的政策目标。

　　对于业主自营式物业管理，我国台湾地区有着成功的经验。建议北京市有关部门对台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理模式认真研究，改变目前推行物业管理公司经营物业模式的单一格局。从北京市大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发，鼓励业主进行自营管理模式的试点。

　　应明确规定社区居委会的功能定位，以避免社区自治管理权利结构的错位。在社区民主自治管理中，社区居民大会是最高权力机构，居委会由社区居民大会选举产生，是社区管理的具体执行组织，居委会的管理权利来自社区居民大会而非居住小区业主大会。因此，居委会的管理定位与业委会不在同一个层次。居委会的工作应定位于：一是在社区里居住小区业委会之间空白地带，进行管理、服务与协调工作；二是在居住小区业委会之上，代表整体社区利益与街道办事处、交通、治安、环卫、工商等部门开展沟通和协商工作，使各个居住小区之间公共设施、公共秩序、公共环境符合社区整体利益的要求。居住小区内部的社区管理由小区业委会负责。

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