开发商凭什么敢打“持久战”

　　统计数据显示，截至11月19日，上海全市住宅可售量为972.7万平方米，加上尾盘供应量55.4万平方米，共计1028万平方米。

　　在日益严峻的市场形势面前，开发商真的顺势调低房价了吗？其处境果真如外界所渲染的那样资金链濒临断裂了吗？

　　事实可能并非如此。“降价只是数字游戏”，相当一部分开发商宁可放慢资金回收速度，也不肯放弃高利润。

　　问题是，究竟什么原因，使得开发商在目前持续低迷的市场形势下，还能依旧显得底气十足？

“零底价”拍卖大戏

　　房价由什么决定？在几个月前，开发商会理直气壮地说，由成本决定———地价决定房价，新土地政策引发地价上涨，进而必然拉动房价上涨。

　　现在又有了新说法。前日，位于松江九亭的超级大盘———奥林匹克花园，上演了一场热闹的“零底价”拍卖大戏。开发商声称，要还原目前市场理性认知，真正让市场、让消费者发言，自主定价。

　　昨日，奥林匹克花园开发商———上海奥林匹克置业投资有限公司有关工作人员表示，拍卖结果令人满意，成交率100%，总成交金额668万元，成交均价约为8400元/平方米，高出区域均价（7500元/平方米）12%左右。

　　该工作人员强调，8400元/平方米的成交均价完全由市场决定，不是开发商自己定的。言下之意，现在由开发商定出的楼盘价格甚至已经低于市场价。

　　也有业内人士对此执不同意见，认为这次拍卖只是一场商业秀，由此得出目前房价符合市场更是大失偏颇。“首先，参与拍卖的只有6套房源，且都是已装修的样板房，对于楼盘而言，样板房就是名片、脸面，性价比高，对购房者的吸引力也高；其次，对于这类活动，开发商事先肯定已作了充分的准备工作包括客户积累等，因此拍出一个理想价格在情理之中。”

　　这位业内人士进一步指出，如果真正要谈房价决定机制问题，首先应该考量供求关系。

　　根据网上房地产数据，截至11月19日，上海全市住宅可售量为972.7万平方米，加上尾盘供应量55.4万平方米，共计1028万平方米。而目前成交量每周基本维持在21万平方米左右，按此计算，仅目前的供应量就需要将近1年左右的时间才能销售完。这还不算年内上市的动迁、配套商品房的可售量。上海楼市供求关系可见一斑。

　　然而，在日益严峻的市场形势面前，开发商真的被迫放弃成本核算而顺应市场了吗？

降价只是数字游戏

　　一份由易居中国研发部提供的数据引人注目：2005年9月上海住宅项目成交价格为7859元/平方米，较去年同期7723元/平方米的成交均价不跌反涨。上海荒岛房产工作室公布数据也显示，自今年8月起，上海中心城区住宅成交均价连续3个月出现上涨。

　　但是，自9月份以来，上海楼市也确实出现了一波降价风潮，部分楼盘的降价幅度甚至高达30%。

　　到底降了还是没降？一个原本简单的问题如今却难以回答。“一切都是数字游戏。”前日，在2005年浦东新区秋季房展会上，一家南汇大型楼盘销售经理的说法或许道出了一些真相。

　　该楼盘在房展会上推出了一批均价在4000元/平方米的特价房，比周边楼盘5000元/平方米的均价低了1000元/平方米。“乍一看确实在降价，但这些特价房都是楼盘中品质及位置最差的房源。”上述楼盘销售经理坦言，好房源已被捂起来，等待来年的行情。“事实上，我们已经作好了打持久战的准备。”

　　类似做法的还有东方城市花园，沉默近10个月之后终于在这个月推出新房源。昨日该楼盘销售主管张亚表示，之前迟迟不开盘的原因，就是希望能够“待价而沽”。

　　而面对现在低迷的行情，该楼盘价格不降反升，开出了11000元/平方米左右的均价，去年其销售均价为8000元/平方米。“这次开盘主要是为了试探市场对此价格的接受度，不管销售好坏，目前我们都没有进一步降价的打算。”张亚说。

　　迹象表明，目前有相当一部分开发商怀揣着“冬天来了，春天还会远吗”的心情，期待着新一轮的楼市行情。由此也就不难理解，为何许多原来热火朝天的住宅项目工地，近期突然间变得悄无声息。

　　目前到底有多少工地停工不得而知，但由于施工减少而导致建筑行业连续亏损却是事实。有关统计数据显示，到10月底，全国建材行业亏损企业亏损额达83.8亿元，同比增长63％，亏损额分别比今年一季度末和上半年增加44.8亿和25.3亿元。

　　对此，一业内人士坦言，资本趋利的本性使得一些开发商宁可放慢资金回收速度，也不肯放弃高利润，于是采取减少供应量的办法，比如先出售个别楼盘，放慢建设进度等，试图以此改变购房者持币观望的心理。

开发商哪来的底气

　　究竟什么原因，使得开发商在目前持续低迷的市场形势下依旧底气十足？

　　相关统计资料显示，上海土地价格在房价中所占比例约为16.15%，纳税额约占房价的6％－14％。以最高的14%计，开发商也可获得24%的利润，而国际公认的房地产利润率一般为5％－8％。

　　事实上，这还是一个比较笼统及保守的数字。上海房产评论人士蒋正华认为，上海市中心区域某些楼盘的开发利润远比24%高，“开发商只要售出50%，剩下的就全是利润。”

　　楼市买卖双方的博弈，博的就是开发商资金链承受能力，一旦开发商资金难以为继，大幅降价也就顺理成章。但在过去连续几年的火爆行情下，不少开发商早已赚得盆满钵满，积累了大量财富。上述事实也证明，目前其处境并非如外界所渲染的那样“凄惨”。

　　除了资本积累，业内人士认为，开发商敢于冒巨大市场风险力挺房价的另一个原因是他们早已将风险转嫁给了银行。“长期以来，房地产行业盛行的是‘空手套白狼’，即通过银行贷款、期房出售等方式，用较少的启动资金完成整个项目开发。”

　　统计数据显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。中国人民银行副行长吴晓灵日前指出，我国房地产公司的资产负债率在75%左右，如此高的负债率一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失。

　　“由于没有形成风险分担的机制，使得部分开发商无视风险，为了追逐高利润而不惜冒大风险。”上述业内人士强调。

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