多地楼市调控措施继续升级 房价走势如何?

　　上市房企多元化发展谋转型

　　4月以来，房地产上市公司剥离房地产主业、布局新产业的公告频出。上市公司经历年报、一季报业绩报告压力后，暂时并不存在出售资产获取高额收益的动力，而此时出售资产布局新产业更引人关注。

　　打造新利润增长点

　　中弘股份5月25日公告称，公司作价4.12亿美元通过下属境外子公司NEO DYNASTY以现金方式，向衍昭收购其持有的A&K公司90.5%股权，此次收购完成后，中弘股份将正式控股A&K。据悉，A&K公司是全球顶级私人定制高端旅游服务商。公告称，A&K的行业经验和优势有助于完善公司在文化旅游产业链的布局，提升公司在文化旅游的行业地位和市场竞争力。天风证券称，未来上市公司与标的公司之间协同效应有望逐步发挥，在占据目前发达国家高端旅游市场的同时，计划新开发的亚洲新兴市场高端旅游业务，有望成为公司重要的利润增长点。

　　荣盛发展5月26日公告称，公司控股子公司康旅投资拟投资170亿元，与河南修武县政府签订协议，合作将云台古镇项目打造成国家4A级旅游景区，并共同建设修武县特色商业区等相关项目。5月22日，荣盛发展公告称子公司康旅投资与河北省承德市御道口牧场管理区签订《御道口牧场全域旅游暨建设国际康养旅游度假区合作协议》，实现了国际康养旅游度假区的转型。

　　5月以来，上市房企涉足产业基金的公告屡见不鲜。万科A5月23日公告称，出资50.31亿元与专业投资机构成立两只商业基金，用于收购旗下42个商业项目，并将打包由印力集团统一运营管理。云南城投5月19日公告称，公司拟以25.88亿现金参与设立城镇化并购基金，推动公司战略布局从西部地区向长三角、珠三角、京津冀等经济发达地区转变。华发股份5月13日称，全资子公司珠海华发华宜拟出资1,745万元与珠海华金领创、珠海铧盈共同发起设立规模为2,745万元的华金文化传媒专项股权投资基金。公告称，基金将聚焦于广告创意行业具有一定知名度和美誉度、创意策划能力强、专业化程度高的优质企业，有利于公司打造新的利润增长点。

　　逐步剥离房地产主业

　　中茵股份5月15日公告称，公司拟将公司名称变更为“闻泰科技股份有限公司”，2017年初公司完成重大资产重组后，主营业务发生了重大变化，公司所处证监会行业也由房地产变更为计算机、通信和其他电子设备制造业。2017年中期业绩预告称，公司预计上半年累计净利润大幅增加，发生重大变动原因系于2017年公司正彻底实现计算机、通信和其他电子设备制造业转型，子公司闻泰通讯销售额大幅增长。为加速剥离房地产业务，截至2017年2月，公司已完成连云港中茵等多项股权过户手续，处置以上公司股权在当期确认了投资收益。2017年一季度，营业收入、利润中通讯板块新业务占比超90%。

　　宜华健康日前公告称，子公司拟以现金2.28亿元收购杭州养和医院有限公司、杭州慈养老年医院有限公司和杭州下城慈惠老年护理院三家医院60%股权。公司由此正式进入专业医疗护理和临终关怀等细分行业领域。兴业证券称，公司已经彻底剥离房地产业务，向养老医疗行业转型顺利。公司作为医疗养老全产业链布局的稀有标的，公司资源整合带来的协同效应以及在大健康产业链上的进一步延伸。

　　万业企业4月29日公告称，公司拟将持有的湖南西沃100%股权及相关债权整体转让给长沙创润，转让价格为15.98亿元。平安证券称，万业企业继2016年转让上海爱佳项目后，持续逐步剥离地产项目。本次转让完成后，公司将获得一次性转让收益8.98亿元，影响当期净收益约7.4亿元，为公司2016年净利润的103%，将大幅提升公司2017年整体业绩，同时为公司战略转型进一步夯实资金基础。(实习记者 董添)

　　上市房企业绩分化趋势料凸显

　　Wind数据显示，截至5月29日，沪深两市共计有23家房企率先公布了2017年中报业绩预告，其中13家公司预喜，占比61%。9家公司业绩预减或亏损，有3家公司更是出现首亏，而房地产收入下降则成为亏损主因。虽然23家房企尚不能代表A股130多家房企的整体表现，但从目前数据来看，行业仍然维持较好的盈利性，上市房企间的业绩分化将愈发明显。

　　行业集中度加速提升

　　从日前公布2017年中报业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科、保利等大型房企尚未公布年报业绩预告。在23家已经公布2017年中报业绩预告的房企中，业绩分化现象不容忽视：超过6成的上市房企预喜，深物业A净利润预增5757%，南国置业净利润预增超100%，而凤凰股份、大港股份、世荣兆业3家公司则出现首次亏损，房地产收入同比下降成为首亏的主因。

　　凤凰股份中报预计累计净利润可能为亏损，公司表示由于目前公司财务费用较高，且在销楼盘集中在三四线城市，销售利润率较低。鉴于2017年1-3月公司的净利润为负数，预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损。

　　大港股份中报预计净利润约为-1800万元至-1300万元，公司表示，部分子公司经营未有好转迹象，减值准备计提增加。而在一季报中公司透露业绩下滑的原因主要是房地产同比收入下降、公司建材板块亏损加大。

　　而在预喜公司中，深物业A中报净利润预估2.97亿，预增5757%。公司表示，业绩发生大幅变动的原因，是公司上半年结算了部分前海港湾花园项目(深圳)，使得公司上半年合计实现房地产业务收入以及项目综合毛利率比上年同期大幅提升。

　　南国置业中报预计净利润为956.36万元至1147.63万元，上年同期为478.18万元，同比增长100.00%至140.00%。公司预计本报告期房地产项目交付结转较上年同期增加，因此归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比有所增长。

　　中国指数研究院指出，2016年在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，房地产上市公司的分化态势加剧。一方面，大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下，强者恒强;另一方面，中小企业融资难度加大，只能断臂求生或退出市场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。

　　龙头房企优势逐步凸显

　　2017年一季度，房地产行业136家上市房企共实现营业收入2,077.54亿元，同比增加9.14%;共实现净利润194.07亿元，同比增加45.9%。其中73家房企实现营收同比增长，91家公司实现净利同比增长，50家公司净利润同比下降，其中有31家上市房企报告期内显示为亏损，主要集中在中小房企公司。

　　一季度，全国多个城市出台紧缩性调控政策，并从以往的一线及二线重点城市延伸至环一线周边的三四线城市。在此背景下，无论是营业收入还是净利润，一些品牌房企的优势越来越明显。

　　记者通过梳理A股一季报数据发现，老牌房企“招保万金”业绩表现强劲。除万科一季度净利润下滑外，其余三家都是增长，其中金地集团和保利地产的净利润同比增长幅度超160%。

　　万科一季报显示，公司实现营业收入185.9亿元，同比增长27.2%;净利润为6.95亿元，同比下降16.5%。万科董事会秘书朱旭表示，一季度结算规模有限，一季度净利润变动对预测全年业绩的参考意义并不大，预计公司2017年全年净利润同比仍将保持增长。此外，绿地控股、华夏幸福等大型房企一季度均实现净利同比明显增长。

　　据2017中国房地产上市公司测评研究报告指出，在当前周期下，集中度持续攀升已成确定趋势，行业加速洗牌，并购与重组成为行业关键词。尤其当资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力等优势的龙头上市房企更能脱颖而出，中小房企的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或谋求转型概率增大。

　　中银国际在研报中表示，随着调控政策的持续出台和加码，今年销售增速下行趋势已体现在房企一季报中，行业难免进入周期性调整。同时，二线房企最新的杠杆率再创新高，显示其激进的扩张策略，而未来流动性的趋势性收紧或加大其财务风险。随着房企间分化格局越发明显，行业整合趋势也已初现端倪，未来行业集中度的提升将有利于负债率保持合理水平且资源禀赋较强的龙头房企逆势扩张。(实习记者 曹帅)

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