国资委赵晓：打压房价不能解决多数人住房问题

　　文/国资委研究中心宏观战略部部长 赵晓

　　警惕中国房地产

　　陷入“拉美化”陷阱目前房产市场已放开，但“地产市场”并没有真正市场化，也就是说，房地产业的前端没有市场化。

　　目前房地产市场的焦点是老百姓买不起房子。对于这个问题，过去的舆论焦点集中在房价太高的指责上。然而，单纯指责房价太高并不见得完全有理。因为老百姓买不起房子，可能是因为房价太高，也可能是老百姓收入太低以及兼而有之。那么，老百姓买不起房，究竟是房价太高还是收入太低呢？

　　双重二元结构导致弱者愈弱

　　近期，笔者对“二元结构与中国房地产发展”的问题进行研究，发现中国传统的城乡二元结构在当前城市化过程中已演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与城市内部二元结构的并列，这种新型二元结构的形态是导致中国房地产发展出现许多问题的深层成因。从新型二元结构的角度看，当前老百姓买不起房，既有房价非理性上涨的因素，也因为收入太低。从长远看，双重二元结构的收入分配结构将制约中国房地产健康发展。

　　众所周知，二元结构是城市化的巨大拉力，因为城乡收入间高达5～6倍的差距，才有了源源不断向城市涌入的人群。从1996年以来的情况看，每年平均有2000多万人进城，但除了200万从农村考入大学从而可以进入城市白领的人员外，其余过亿人口的收入都非常低。这意味着中国过去的城乡二元结构已经转化为城市内部的二元结构：“新市民”收入低，在住房消费等方面却无法融入城市人群，此外城市中也有一部分“老市民”由于改制等原因而成为城市中的“弱势群体”。老百姓买不起房的问题由此成为中国二元结构在城市化过程中的基本问题。

　　二元结构的收入分配结果可以从基尼系数中得到反映。对于我国的基尼系数，又有很多说法，国家权威部门的说法认为，其已经超过国际公认的警戒标准0.4，而学者们一般认为已经超过0.5。笔者不想去深究基尼系数测算的是与非，可确定的是，在二元社会结构下，人们的收入差距在拉大这是不争的事实，而且这个趋势在短时间内不可能出现根本改变。

　　从国际比较看，在世界银行的《World Development Report 2004》中，中国的收入不良指数排在第十七位，仅在巴西等拉丁美洲和南美洲国家之后；前十大经济规模国家的收入不良指数，中国在其中排第二位，第一是墨西哥，美国排在第三位；考察前十大人口规模国家的收入不良指数，中国排在第三位，排第一的是巴西；比较世界上19个转型国家的收入不良指数，中国则排在第一位，排在第二位的是俄罗斯。根据国家统计局城调总队最新的季度报告，中国人的收入差距不仅达到了惊人地步，而且仍在继续扩大：2005年第一季度，最高收入10%人群组的人均可支配收入8880元(是全国平均水平的3倍)，比去年同季增加1203元，增长率为15%，高出全国平均增长水平4.4个百分点；而最低收入10%人群组的人均可支配收入755元,比去年同季仅增加53元，增长率为7.6%，比全国平均增长水平低3.7个百分点。其结果是两组人群组的人均可支配收入之比为11.8倍，明显高于去年同季的10.9倍。而且，如果对两组人群的收入增幅进行比较，我们可以发现前者人均可支配收入增加额是后者的近23倍。

　　在这种情况下，各阶层住房消费模式如何，最终又如何影响房价呢？

　　打压房价不能解决多数人住房问题

　　据统计，当前我国城市82%的家庭拥有自己的住房，也就是说，我国计划经济下的城市老居民的情况是“有家有业有钱”，那么这些人是不是就不买房子了呢？不会的。他们中的高收入者一定还会买房，其目的自然是改善住房条件及投资，改善性购房和投资性购房便成为主流。上海有关部门统计，2004年，投资性购房已经占二至三成。开发商的选择，当然便是为这些有房又有钱的富人造房，房价自然也就不断水涨船高了！

　　另一部分是刚刚被城市化的人们，他们买房的目的很简单，就是为了居住，能在城市安家，融入城市。无论是高端进入的高校学子，还是打工和失地进入城市的农民工，虽然他们对住房的“需要”非常强烈，但收入低，即使经过积累，现有购买力仍然很低。在当前的房地产市场化形势下，他们力量较弱，只能是市场的接受者，不会对市场产生决定性的影响。如果这批人只是极少数，那比较好办，让他们去住廉租房可也，就像美国等国家那样。但问题是他们已占城市的相当比重，并且将成为城市中的大部分人群，因此，他们不是可以忽略的少数，而是必须重视的“大多数”。

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