碧桂园首提分拆计划 莫斌称乡下人进城很快适应

以下为碧桂园控股有限公司2015年中期业绩会现场问答实录：

     现场提问：公司酒店物业分拆上市的计划目前的进展是怎样的？平安今年成为公司的战略投资者，本月初碧桂园参加了平安发起的项目，碧桂园充当的是怎样的角色，是否会成为集团投资型物业？

     吴建斌：今年上半年公布去年业绩的时候，提到酒店业务准备分拆上市，到目前为止没有变化。推进酒店物业分拆上市的过程中，我们找了投资银行做了很多的方案，这些方案比较来比较去，目前国内酒店业处于寒冬，就是收入下降，此时推进上市的难度比较大。

     但是我们并没有停止对酒店物业的盘活工作，一直从另外的途径，例如找合作伙伴，联营管理或者是引进国际上的品牌联营管理，或者是卖一部分的股权给国际酒店管理公司，几方面推进，而且非常实在，最近有重大的突破。从董事局的角度，还在研究比较，到底哪个方案更好，一旦方案出来后，就会正式公布。

莫斌：平安自4月份加入碧桂园成为第二大股东后，我们是全方位的合作。本月9日，我们在北京由平安银行牵头，由6家发起成立了平安文旅荟，包括平安银行、碧桂园、华谊兄弟、大连海昌、砂之船奥特莱斯、艺术北京等6家，还有48家企业加入俱乐部，这是跨界的合作。

     今后48家根据各自的特点和情况，进行资源的组合后拿土地。原来是一家房地产公司，现在是文化、旅游、度假的组合，根据每个城市的不同特点，组合我们的跨界组合，大家形成优势，拿到合适我们开发或者是合适我们做文化，或者是合适做旅游的土地，形成资源组合，将城市客户人群进一步的信息化，大家共同开发后，生意得到比较有效的回报。

     现场提问：碧桂园在广州、深圳以招拍挂的方式拿到土地，7月份成立了一线城市事业部，碧桂园回归一线城市，是出于怎样的战略考虑？如何看待三、四线城市房地产市场？也请简单的介绍下合伙人机制？

     朱荣斌：三、四线市场依然是公司的主战场，在我们的战略中三、四线城市是不会改变的。

     但作为千亿的企业，没有一线市场是不完美的，今年我们的财务状况持续改善，尤其是融资渠道在拓宽，加上公司这两年积累了一批熟悉一线市场的人才队伍，所以过去环抱一、二线的战略安排改变为进军一、二线城市，相关的项目陆续落地。一、二线城市业务的开展，会成为公司持续规模发展和提升公司品牌的新亮点。

     莫斌：关于一、二线城市我稍微补充一下，大家认为碧桂园是长期做三、四线城市，实际上碧桂园是一、二、三、四线同步发展，哪里有市场就到哪里发展，这是我们提出的要求。

     我们在拓展一、二线城市的同时，绝不会放弃原有的优势，要继续深耕和夯实拓展三、四线城市的优势。一、二线城市事业部，包括一线城市事业部管理是有高度的，还有平安的加入和资本市场的强大资金支持。

     一、二线城市和三、四线城市本质是不同的，不能进行高速的资金周转，更多的是长期的耕耘，这方面我们有资金的支持，就可以投入一、二线城市，因此请大家放心。用通俗的话来说，城里人下乡很难适应，但是乡下人进城很快适应。

     关于合伙人机制方面，细节方面要花很长的时间说。第一，主要负责人强制跟投，我们三位在总部对每个项目进行平均的跟投，项目组也要跟投，其他的是自愿地跟投，比例不能超过15%，从目前的运作来说，我们实行内部合伙人机制的同期共享48个项目，到今天为止，没有一个项目不成功的，这是内部合伙人制度激发了大家的积极性和事业的责任心。

     自有资金的回报率达到了60%，目前是动态的回报，我们会监控所有的回报，最终预期会达到的。我们也在考虑是否可以推外部合伙人，如果有人愿意合作的话，如果他们有资金的话，可以进行安排，从而实现外部合伙人的机制，正在试行和考虑之中，希望通过内外合伙人的机制，将我们的战略拓展得更高。

     现场提问：公司有没有计划再发债，如果再发债的话，是否会有货币的风险？如果再发债的话，你们是用作资本开支还是用来偿还国内的债务？是否有考虑外围对冲？

     吴建斌：国内市场资金环境还是非常好的，这种情况下，我们认为是很好的融资的窗口。今天上午董事会审议要发两笔债，一笔债是跟上次国内发行的60亿元债是一样的，上次是公募，这次是私募，上次是60亿元人民币，这次是60亿元到80亿元人民币的私募债，程序已经启动了。

     第二笔债是短期融资债，大约是20亿元。发上一笔60亿元人民币债的时候，我参与了路演，大家对碧桂园的财务状况是认可的，另一方面市场还是有窗口的，因此我们抓紧时间做。

     资金的用途比较清晰，主要是调整债务结构，现在碧桂园的融资成本平均是7.07%，目前来说，可以使融资成本有持续下降的空间。期待未来的融资成本应该控制在5%到6%，目前市场有这样的机会，因此要继续的发债和调整结构。调整结构后，还有富裕资金则投入到生产中。

     关于外部对冲，我们在年初已经看到美元汇率持续上升的趋势，去年年底美元兑人民币借贷的比例是50：50。刚才莫总介绍财务结构的时候讲得很清楚，6月30日人民币借贷是57%，美元是43%，这一结构还要继续调整。第二，下一步继续对境外融资后，需要投到境内或者是境外几个市场，我们会清晰地研究，进行方案的比较，确保汇率方面有很好的安排。

     现场提问：境外投资集中在马来西亚和澳洲，现在人民币贬值，是否考虑过加快投资到海外其他的市场，可以降低中国人民币的风险？

     吴建斌：投资者非常关注汇率的变化，我们在马来西亚的市场大家是知道的，这两年汇率跌得很多。我们从去年的下半年到今年陆续启动了用当地的货币做当地的业务，用马来西亚的马币发展当地的业务。目前这一计划差不多了，在10月上旬可以完成，就是马来西亚发行伊斯兰债，可能有6亿到8亿马币，回来后会有部分的资金要还美元投入，一部分的资金进行当地的生产经营。

     这些方面我们努力做，只要有机会，尽可能减少美元的投入，寻求当地货币，解决当地生产经营的需求。这些方面我们在不断的观察和平衡，只要有机会，就会做得更好。

     现场提问：谈到社区的时候，提到了教育，教育板块的发展计划是怎样的？物业方面，很多大型企业都在分拆，碧桂园今年上半年物业收入增长很快，目前是否有上市的想法，目前的进展是怎样的？

     吴建斌：公司已经将碧桂园的教育产业在内部进行方案调整，一定要完成上市。碧桂园学校有20多年的历史，目前有34所学校，在校学生有2万多人，在中国来讲是非常难得的规模。

     这块的资源对住宅产业的推进发挥了非常重要的作用，过去二十年来，碧桂园一直打造教育产业，当时对上市不太了解，所以一直搁置。

     去年团队开始研究，认为教育产业是很好的一块，国内好学校的教育学位是很难得的，我们有这样的品牌和这样的规模，而且市场也允许，因此我们全力推进教育产业的上市，成立了工作小组。国内上市目前稍微停滞了，但只要股市稳定下来，明年上半年新股发行还会启动，那个时候就可以赶得上节奏，在A股上市。

物业管理公司已经纳入上市的进程，碧桂园现在管理200多个社区管理8000多万平方米，外面的面积是4000万平方米，两者相加是1.2亿平方米的面积。而且今年以来的收入增长非常快，规模也够大。

     另一方面，物业管理方面也做了社区O2O的安排，社区金融、社区服务方面，都做了安排，将这些包装起来，完成国内A股的上市，工作也纳入到相关的程序，券商也请了，投行也到位，会计也到位了，正在紧锣密鼓的推进之中。

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