碧桂园首提分拆计划 莫斌称乡下人进城很快适应

现场提问：为什么不考虑在香港上市？

     吴建斌：市场的差别是很大的，我们追求价值更高的内容，还是选择在国内的A股上市。

     现场提问：除了房地产之外其他的业务，是否都打算打包上市。债务的融资成本是怎样的？

     吴建斌：私募60亿到80亿，按照市场反馈的情况，大约比公募高出50点到100点。短融预计的成本跟之前发布的公募债的成本是差不多的。马来西亚发的伊斯兰债成本是按照国际水平安排的，现在碧桂园评级是7%左右，成本估计是7%左右。

     专业的公司是否全面的打包分拆上市，目前正在研究之中，更多关注于上市公司中的物业管理公司的上市。如何让上市公司的资产价值最大化，其实对股东来讲是非常好的主题，我们会不断的研究。

     莫斌：打包上市的问题，我补充一下。碧桂园跟其他公司有所不同，我们从设计开始到物业公司，所有的内容都是由我们自己独立完成的。为了进一步的增强竞争力，主要对经营方面有价值的，可以分拆的，我们在未来的时间内，都会逐步的分拆上市，如果有可能的话。

     这样可以增加品牌的竞争力，也增加对母体的贡献。物业和教育上市，实际上跟主营业务的发展是相关联的，如果小区有非常好的学位，有非常优良的物业服务，相信对物业的销售和物业的溢价有直接帮助，因此上市是按照CFO提的，我们坚定的往前走，也是稳步的发展，根据实际的情况来定。

     现场提问：今年碧桂园在武汉、沈阳各地都有项目的合作，或者是收购了一些项目，未来是否会继续以这种方式扩张？公司未来一、二线城市拿地的比例是怎样，土地储备分布的比例是怎样的？

     莫斌：关于合作并购的问题，因为碧桂园的发展、管理的力量，品牌的优势，资金的优势，销售的优势，产业链条覆盖等等优势，现在有很多的合作伙伴愿意加入到我们的团队中，包括刚才提到的跨界合作。未来在合作并购方面会进一步的加大力度，这种运作最有效，也可以最快速的达到资源最大化，占有市场，提升利润总额。

     朱荣斌：不会准确界定一、二线城市和三、四线城市投入的比例，公司要维持经营规模和利润持续的增长，无论是一、二线城市还是三、四线城市，公司目前的财务状况可以支持我们，找到我们所有适合发展的项目，只要是适合的项目，无论是一、二线城市还是三、四线城市都会拿。也不会主观的定比例，这些比例不会限制我们在一、二线城市或者是三、四线城市，要看市场的机会。

     现场提问：朱总说了一、二线城市销售比例会上升的，下半年的拿地主要还是一、二线城市，拿地的成本也会上升，拿地资本开支是多少？库存大概是多少，三、四线城市占了多少，三、四线去库存的情况是怎样的？下半年可推的货量中，三、四线占了多少，均价是否会进一步的下调？

     吴建斌：今年全年预算讲得很清楚，买土地要花200亿元，上半年花了80亿元，下半年理论上讲有120亿元的开支，这是原来计划的安排。

     土地成本的问题，正在发生较大的变化，原来三、四线城市土地储备比较多，总成本占有比例是12%。现在一、二线城市增加了土地成本，但如果土地要计算平均成本的话，暂时是比较困难的。

     我们内部7月份进行了统计和分析。一线的四个城市北京、上海、广州、深圳进行比较，第二是省会进行比较，第三是三、四线城市进行比较，比较后才有数据。总体感觉，土地成本均价会上升。

     库存的问题，今年在业务发展方面讲得比较清晰，一方面促销库存，一方面促进发展，两方面是并举，上半年去库存是非常不错的，从去年年底1100多亿到今年变成900多亿元的库存，下半年去库存的力度还会进一步的加大，最近去库存和应收款方面也在加大力度。

现场提问：碧桂园探索绿色智慧城市方面公司有哪些成果？碧桂园总部和马来西亚的森林城市是否已经探索出可以复制的生态办公，生态社区方面的模式，在国内是否有计划推广到住宅和现有的综合体的项目？

     莫斌：绿色智慧城市是积极推进的工作，目前正在跟华为形成了战略合作，为国内和马来西亚项目推进绿色智慧城市。

     目前碧桂园总部大楼是很生态的，树种在楼上，远远看上去是绿色的建筑，这些方面我们会进一步的推动。我们有一系列的绿色智慧城市的工作成果，但还未系统化。在成本可控的情况下，尤其是业主好用愿意用的情况下，使绿色智慧城市给他们带来实惠，正在形成系统化。今年下半年新项目会逐步将分拆的系统上线试运行。马来西亚的森林项目会大力的投入和推广，成果后反哺国内的项目。

     现场提问：首先在哪些城市推广？

     莫斌：主要是南方城市，当然也包括广州。

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