碧桂园首提分拆计划 莫斌称乡下人进城很快适应

     8月19日，碧桂园在港举行2015年中期业绩发布会。碧桂园总裁及执行董事莫斌、联席总裁及执行董事朱荣斌以及执行董事及首席财务官吴建斌出席现场。

     2015年以来，引入战略投资者、进军一线城市与境内外融资等接连动作让碧桂园的“后千亿”战略发展方向备受外界关注。此次业绩会，“三斌”齐聚上阵答疑，碧桂园战略构图开始更清晰地浮出水面。

     在莫斌的口中，2015年是“碧桂园战略变革的实施元年”，碧桂园未来三大战略即聚焦城镇化红利、塑造财务稳健性以及采用金融化手段打造社区资源整合平台，“碧桂园已准备好迎接更广阔的市场，打造以社区为中心的地产开发、社区服务及配套、金融三大业务平台。”

     与此同时，碧桂园旗下物业、教育业务分拆上市计划亦首次明确进程。吴建斌表示，碧桂园物业及教育业务分拆上市目的地为国内A股，目前上市工作正在“紧锣密鼓的推进之中”。

     更长远的未来中，碧桂园的上市平台版图或许还不仅仅限于地产、物业及教育，“只要对经营方面有价值的，可以分拆的，我们在未来的时间内，都会逐步分拆上市。”

去存货与进军一二线

     8月19日，碧桂园公布中报数据，截至2015年6月30日止六个月，碧桂园总收入为473.3亿元，同比增长约23.5%；毛利约为109.75亿元，同比增长0.2%；核心净利润约为48.8亿元，同比增长3.6%。

     2013年上半年，碧桂园连同合营及联营公司共实现合同销售金额约544.7亿元，合同销售面积约845万平方米。对比2014年同期584.2亿元的销售金额，碧桂园今年业绩有所下降。

     对此，莫斌指，主要是由于碧桂园今年上半年新推货量不大，“2015年下半年计划推出700亿元到800亿元的新货，下半年的货量充足，我们完全有信心完成全年销售目标”。

     谈及业绩，莫斌的另两大关键词为存货与利润。“2015年上半年碧桂园总体存货量净减少约156.6亿元，在达成销售目标的同时，碧桂园将进一步去存货”。

     而维持核心净利润增长，则是碧桂园未来两年即将面临的较大挑战。尽管总收入同比增幅达到23.5%，但碧桂园上半年毛利持平，核心净利润增幅仅为3.6%。

     对于行业利润下降趋势，碧桂园的看法并不乐观，“房地产行业高毛利率时代一去不返，随着经济走入新常态，我们应该清晰地认识到竞争加剧，利润下降，是任何行业走向成熟的必然结果。碧桂园也正努力适应新形势下的发展需求。”

     “我们预计2015年全年确认收入土地增值税拨备前的毛利率约为22%-24%”，莫斌称，碧桂园毛利率相比2014年有所收窄，主要是因为2015年交付产品大部分是2014年的签约转为确认收入，“预计毛利率将逐步企稳或小幅回升。”

     此外，碧桂园大力进军一线的举动也成为此次业绩会的焦点。2015年碧桂园拿地预算为200亿元，上半年已使用80.2亿元新增755万平建面储备，其中19%位于一线城市。

     朱荣斌表示，随着碧桂园财务状况和融资渠道的改善、拓宽以及人才队伍的积累，碧桂园过去的“环抱一二线”已经变为“进军一二线”。

     “作为千亿的企业，没有一线市场是不完美的”，朱荣斌称，一、二线城市业务的开展，会成为碧桂园持续规模发展和提升公司品牌的新亮点。

     莫斌对此的补充是，碧桂园在拓展一二线城市的同时，“绝不会放弃三四线城市的优势”。

     对于市场关于碧桂园一二线前景的疑问，莫斌亦坦陈：“一二线城市和三四线城市本质是不同的，不能进行高速资金周转，更多的是长期的耕耘，这方面我们有资金支持，请大家放心。”他甚至戏称，“城里人下乡很难适应，但是乡里人进城很快适应。”

     按照他的描述，中国城镇化进程远未结束，未来碧桂园将坚持拓展一、二线城市，巩固三、四线城市的战略，以提高在全国范围内的市场份额。

     而在聚焦城镇化的同时，碧桂园也已经瞄准物业开发以外的关联需求业务。

     “我们在积极筹划以社区需求为中心，打造包括物业开发、社区配套、金融三大业务板块的资源整合平台，进一步充分挖掘房地产价值链内业务及资产价值”，碧桂园整合业务平台的金融化手段包括出售、打包上市，首先将被推向资本市场的资产包就是物业和教育业务。

物业、教育分拆上市

     今年3月11日，碧桂园集团董事局主席杨国强在2014年全年业绩发布会上表示，“社区将是碧桂园探索新业务的一个重要方向”。时隔5个月，碧桂园首次公布社区配套的业务板块构成。

     据碧桂园披露，其社区服务及配套包括教育、社区服务及健康养老、物业运营，其中物业管理及社区相关业务以及教育业务正在成为碧桂园新的利润挖崛点。

     吴建斌表示，碧桂园教育产业和物业管理板块已分别成立上市工作小组，上市目的地明确为国内A股。

     据碧桂园披露，目前其已拥有34所在办学校及3所慈善学校，在校学生数达21087名。吴建斌表示，碧桂园教育板块有品牌、有规模，市场也认可教育产业，当前已成立工作组在推进上市工作，将会赶在明年上半年的窗口期在A股分拆上市。

     同时，碧桂园物业管理公司也已纳入上市进程。截至目前，碧桂园物业签约管理面积约1.2亿平方米，合共服务约42万户居民。

     “物业管理面积、收入增长非常快，我们加入社区金融、社区服务概念完成在国内A股上市”，吴建斌透露，目前碧桂园物业管理业务上市工作中券商、投行、会计均已到位，“正在紧锣密鼓的推进之中。”

     吴建斌亦指，虽然时值酒店业寒冬，但碧桂园也并未放弃酒店业务上市目标，该板块目前正在引进合作伙伴筹划盘活资产。

     物业开发、社区配套及服务之外的第三大金融板块，碧桂园的业务开展与中国平安紧密关联。据碧桂园披露，其金融板块业务包括投资理财和保险，其将携手二股东平安推进这项业务。

     “与平安的战略合作正从土地投资、营销、金融、社区业务四个方面稳步推进”，据莫斌介绍，碧桂园正与平安陆金所、平安不动产合作地产基金，同时碧桂园和平安好房的首批9个营销合作试点项目已经在北京、深圳、广州、辽宁及马来西亚等地落地。

     在碧桂园的资本融资中，平安亦是主要投资者，“公司发行的8亿美元银团贷款及60亿人民币公司债，平安均进行认购，出资金额较大排位靠前”。同时，平安通过购买或租用碧桂园资产进驻社区，为碧桂园社区居民提供金融门店的便捷服务目前已经初步选定了地址。

     除去业务板块的蓝图勾勒，碧桂园此次在业绩会中亦同时公布了其未来的融资计划。

     “国内市场资金环境还是非常好的，这种情况下我们认为是很好的融资窗口”，吴建斌表示，碧桂园8月19日董事会议已经在审议两笔融资方案，一笔是60-80亿元人民币的境内私募债，一笔是20亿元规模的短期融资债。

     “资金的用途比较清晰，主要是调整债务结构”，吴建斌表示，碧桂园现在的平均融资成本是7.07%，依然有持续下降的空间，“我们期待未来的融资成本应该控制在5%到6%，目前市场有这样的机会，因此要继续发债和调整结构。”

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