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万达商业地产“去地产化”有望成中国最大O2O企业


[ 中国品牌总网      更新时间:2015/6/9  ]     ★★★

        摘要:“未来,万达广场将没有重资产项目。万达商业地产股份有限公司会去掉‘地产’二字,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司,实现万达商业地产的全面转型。”


  中国乃至全球最大的商业地产开发商万达,将要去地产化了。

  万达集团董事长王健林近日公开宣布,万达全面开始第四次转型。主打内容便是商业地产将去掉房地产,实现完全轻资产化。

  “未来,万达广场将没有重资产项目。万达商业地产股份有限公司会去掉‘地产’二字,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司,实现万达商业地产的全面转型。”

  作为万达商业帝国的主要产品,万达广场一向配套建设有写字楼、商铺、住宅等,用销售这些产品的现金流来投资持有万达广场。据统计,截至2015年底,万达商业地产以此种“重资产”模式运营的项目为135个万达广场。不过,在王健林眼中,这种模式即将成为过去时。“我们定了一个目标,5年内把7000万平方米销售物业消化掉,这意味着,5年内万达商业地产将完成去地产化目标。”

  去地产为提速

  总资产接近5000亿元的万达商业地产,目前超过七成的收入来自于地产销售。王健林则希望减少对这一部分收入的依赖,而转向一种在更大程度上由租赁驱动的模式。

  在业内人士看来,集团规模的扩张、利润的提升要求以及企业抗风险能力提高的需求,是万达由单边重资产向轻资产转型的原因。

  王健林如是表示,中国房地产业已走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去。重资产模式虽然还能发展,但难度在加大。要快速扩大规模,就要转型轻资产。

  有业内人士曾戏谑,“所谓的轻资产,说白了就是玩别人的钱。”

  万达的轻资产模式就是这样的特点——投资建设万达广场的全部资金别人出,资产归投资者。万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。这种模式没有房地产销售,是准金融投资行为,万达与投资方以35:65的比例,从净租金收益中分成。万达的目标是逐年提高租金净利润占比。

  实际上,万达从2014年起,就开始尝试“拿别人的钱,干自己的事”。

  2015年1月,万达商业地产公布了与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构将在今明两年间,首批投资约人民币240亿元用于建设26座万达广场,万达商业只负责建设和管理。

  万达此举,是要通过自己的转型熨平经济周期。轻资产模式下,投资万达广场的钱来自机构投资者,或者通过理财产品募集,因为没有房地产销售,无论房价变化还是市场周期波动对这种发展模式影响都不大,避免了经济周期影响。

  王健林这样算了一笔账:假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元,两个店就是每年2亿元租金,万达可以分到7000万元租金。一个标准重资产店平均也是1亿元租金,扣除管理成本、税费、财务利润后,两者收入基本相当。“从财务报表上看,轻资产项目回报很好,两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。”

  王健林透露,目前万达还在跟海内外多家投行、险资及基金洽谈。“我要求2015年确保签订63个轻资产万达广场投资合同。也就是说,将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完,年内收现金人民币300亿元。”

  据悉,因万达广场从选址、设计、拿地到开业的建设周期3年左右,2015年计划开业的项目都已无法再改为轻资产。但2016年万达计划开业的50个万达广场,超过20个是轻资产。2017年后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。

  “万达现在有9000多万平方米的土地储备,其中有7000万平方米销售物业。5年内,这7000万平方米销售物业要消化掉。企业彻底变轻。”王健林言道。

  王还给出了万达轻资产后的战略目标。一是2020年开业400-500个万达广场;二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。

  王健林称,如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外,这个公司就不能再叫房地产公司,所以,万达商业地产股份有限公司就会去掉“地产”二字。

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