万达商业地产“去地产化”有望成中国最大O2O企业

　　轻身占领三四线城市

　　2015年，万达持有物业面积将达2500万平方米，成为全球持有物业面积最大的不动产企业。但王健林显然并不满足这样的成绩。

　　他认为，甩掉地产重资产后，万达广场的发展速度必将翻倍。“轻身前进后，我们会获得更大的竞争优势，全力进入三、四线城市，占领所有物理市场空间。2020年，集团持有和经营的物业面积将相当于世界不动产前几名企业的总和，并且在中国大陆地区，排斥掉所有竞争对手。”

　　不过，一些业内分析师对万达此豪举表示有些不解。众多房企如今纷纷回归一、二线城市，万达为何要反其道而行，集中扩张中小城市，那里的房价、租金有那么高吗？

　　“这是对不动产理解不深。不动产最核心的指标不是房价和单位平方米租金的高低，而是租金回报比。从租金回报比看，一、二线城市项目甚至可能不如三、四线城市项目，因为一、二线城市项目地价更贵、投资更大。”王健林称。

　　在王健林眼中，中国商业地产的蓝海不是在利润率高、局部已经呈现过热的一线城市，而是投资商业资源非常稀缺的三、四线城市。

　　他继而表示，重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三、四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。

　　此外，三、四线城市土地价格相对便宜，万达较易获得中心地段。根据万达的测算，一个四五十万人口的三、四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三、四线城市的消费者忠诚度更高。

　　例如，万达在上海已开业7个万达广场，未来将增加至20个，但也只能影响上海几分之一的人口，况且一些区域已没有投资空间。但三、四线城市不一样，一个万达广场就可以覆盖全部人口。比如河北廊坊，市区人口不到40万人。根据万达数据统计，每天竟有4万-5万人到万达广场消费，相当于全部城市人口的七分之一。

　　据悉，经济并非发达地区的重庆万州，万达落子前，也犹豫了很久。“当地市政府多次邀请万达去建万达广场，而万达发展部门考察后给出的报告，是偏负面的。”王健林回忆道。最后，抱着“扶贫”的心态，万达广场在万州落户。让王健林没想到的是，万州万达广场开业时，破了万达广场的开业客流量纪录，开业头三天客流达110万人次，也就是说，大部分万州市民三天内去了多次。现在，仍然保持每天5万-6万人次的客流。

   　“许多地方（三、四线城市）不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。”王健林说。尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，成为市民消费的首选。仅从万达院线的收入数据分析来看，70%以上的增长均来自三、四线城市。

　　业内普遍观点认为，在三、四线城市开发商业的最大挑战是招商难，一般企业根本不敢进去，因为招不上商。但这点对于万达来讲，似乎不是问题。王健林表示，万达有超过5000家签了合作协议的商家，其中许多是紧密合作伙伴，万达走到哪，他们就去哪。而且，从投资租金回报率看，三、四线城市是高于一、二线城市的，这是万达发展的好机会。

　　在未来，一系列瘦身计划成功后，万达的扩张目标是，2020年开业400-500个万达广场，2025年争取开业1000个万达广场。据悉，这比“减重”前的目标数量将近翻番。当时，王健林制定的目标是到2020年开业240-250个广场。

　　值得注意的是，在王健林的轻资产化战略中，他更看重万达商业轻资产化后产生的边际效应。如在深交所上市的万达院线，它的影城多数开在万达广场里，只要万达广场“疯狂”扩张，万达院线发展速度自然也就跟着疯长。

　　再如万达儿童娱乐公司。去年成立，第一年就开业9家店，如果按照万达广场的发展速度，它很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业。且万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

　　王健林指出，当万达广场覆盖全国所有省会市、地级市及主要县城，万达的年消费人次将会突破百亿人，覆盖7亿-8亿人口，中国主要消费人口的消费数据万达全部掌握。且这些消费数据不仅是购物数据，还包括文化、娱乐、餐饮等各方面的消费数据。“相比一般电商，我们的消费数据链会更完整、更准确。这就为万达发放消费贷款，做互联网金融提供了最好的基础。”

　　中国商业地产联盟秘书长王永平对此指出，客户群及积累的客户数据，就是万达转型最重要的优势和基础。通过互联网手段，万达可以衍生出多种多样的商业模式，如把万达打造成电商平台，卖金融产品、卖商品等。

　　而万达也正在做着这些附加买卖。王健林表示，万达正在研发“云pos机”，其将掌握万达广场内上百万台pos机，并获得所有商户的现金流数据。随即，万达互联网金融业务会跟进，为商户们发放贷款，为每日偿还本息的方式。相比传统银行，“万达贷”成本更低，风险更小。

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