成都远洋太古里营造购物中心的哲学

    许多租户发现了其它品牌的店铺设计更好时，又积极地提升自己。这一过程需要大量的沟通。几乎每个租户的沟通时间不下100个小时，总部的核心设计师至少要来三次，才能最终确定方案。在尊重个体创意的前提下，又要设定统一风格的底线。不仅如此，每个商户都要单独去沟通，并且了解它的客群是什么，是否符合整个项目的定位。

    在远洋太古里，有奢侈品和最特别的书店--方所，也有很多快时尚品牌，以及有禁欲主义理念的无印良品。物质和精神，奢华和简单，并不冲突。既有钢筋构筑的建筑，也有自然植被带来的清新。吸取北京三里屯太古里的经验，在成都项目中，有很多树和绿色植被。尽管一些商家提出树会造成遮挡，但韩置他们坚持了下来。

    抵御电商，增强实体的体验，未必就是简单增加餐饮和开设电影院。在成都远洋太古里，餐饮业态占比仅为四分之一左右。韩置告诉记者，“其实我们的餐饮很强。”成都远洋太古里，有三家米其林餐厅，有十八家咖啡馆和茶馆。

    有许多租户想进入，但目前只出租了90%左右的面积。“有270多个租户还不够吗？”韩置笑着反问说。剩下10%，他要留着，慢慢观察到底什么人来消费，什么样的品牌更适合。

快慢之辩

    白德利狡猾地辩答21世纪经济报道记者提出的问题：“究竟太古旗下哪一个项目才是他最喜欢的？”他说，“都是自己的孩子，我怎么能偏心呢？”但他承认，成都远洋太古里是亚洲独一无二的，可以引以为豪的。

    白德利说，合作还要看缘分。在他看来，大型商业成功的最重要的因素是，有好的位置，有好的设计和空间感，有好的管理，租户的配置也要好。太古并不希望太快，欲速则不达。韩置也对21世纪经济报道记者说，如果让他同时做十个项目，他肯定没有充足的时间和租户沟通。

    白德利澄清说，“慢”并不是太古的标签或者是一贯的行事方式。广州太古汇因为地铁出口的谈判，动工耽搁了数年。但一旦进入工程建造阶段，项目就会加速。但太古也从不担心按部就班的发展，会错过很多机会。“快和慢没有对错之分，对于我们来说只是找到令自己舒服的方式，着力于长远。看重质量而不是数量。”白德利说。

    太古地产的账面上趴着大量的现金。2014年，太古租金总收入为103.2亿港币，资本净负债比率为16.3%。目前，太古在中国开业了四个大型商业，上海项目明年开业，另外他们2014年1月还在大连新获得了一个项目，合作方是中信。

    白德利最关注的不是每个项目的财务回报。他告诉记者，他关心的是细节，“总有一些细节令我们夜里无法入睡。”白德利说。

    远洋太古再度携手商业地产

　　经历前后耗时逾六年，资金近百亿元人民币的投入与付出之后，近日，由远洋地产和太古地产联手在成都核心区开发的成都远洋太古里项目正式营业。远洋太古里以其兼具历史与现代、融合快慢的全生活方式体验，为成都带来了全新的时尚消费体验，也标志着远洋与太古地产合作掀开新的篇章。

　　90％的面积已出租

　　2010年12月31日，太古地产、远洋地产宣布联合以20.03亿元竞得成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地块，其后，项目定案名为“远洋太古里”。在商业地产竞争白热化的成都，远洋太古里能否延续远洋地产与太古在其他城市的成功，备受市场关注。

　　在经历前后耗时逾六年，资金近百亿元人民币的投入之后，远洋太古里在近日正式开门迎客。远洋太古里定位为总楼面面积约11.4万平方米的开放式、低密度街区式购物中心。成都远洋太古里购物中心是成都大慈寺综合发展项目的一部分，还包括由太古酒店管理的拥有100间客房及42间酒店式公寓的精品酒店——博舍，以及一栋47层的甲级办公楼——睿东中心。

　　高纬环球近期发布的2015年第一季度成都零售物业市场报告显示，过去几年成都大量优质购物中心投放市场，有力推动了零售商家的扩展，同时也导致商家竞争更加激烈。如何准确定位目标客群，在建筑风格、文化元素、空间营造、景观小品、生态绿色等方面实现特色化创新，将成为零售项目发展的新方向，也将进一步考验其运营能力。

　　为了能在竞争激烈的成都商业地产市场脱颖而出，成都远洋太古里特别引入“快里”、“慢里”的概念，“快里”汇聚众多国际奢侈品牌和国际时尚潮流品牌，“慢里”则囊括了一系列选择高品牌户外就餐体验、各色咖啡店和生活方式店铺，目前90％的面积已出租。旗舰店方面，中国西南地区首个爱马仕旗舰店，卡地亚中国首家独栋旗舰店、古驰全新形象旗舰店，星巴克中国西南及华中区的首家旗舰店，以及全国最大的涵盖书籍、美学生活、衣饰设计、咖啡的复合式文化场域——方所。逾110个品牌经由成都远洋太古里而首次亮相中国西南地区及成都。

　　双方各占50%股权

　　成都远洋太古里是太古地产和远洋地产在继北京颐堤港之后携手成功发展的第二个项目。北京颐堤港是由太古地产和远洋地产各投资50%打造的“混血”购物中心，太古地产2月4日公布了营运数据显示，去年北京颐堤港的销售额增长66.1%。

　　作为远洋地产与太古地产合作的第二个项目，双方对成都远洋太古里建设与运营等多个环节高度关注。

　　远洋地产相关负责人表示，该项目充分发挥了双方开发管理大型商业综合体的经验，并结合了太古地产在前期定位、规划、设计和租赁方面的专长以及远洋地产在设计实施、施工优化、成本控制和工程建造等方面广泛的本土经验。按照分工，双方各占50%股权，其中远洋地产主要负责项目前期设计实施、成本控制、工程建造等，太古地产则主导后期的定位、招商运营等。

　　成都远洋太古里在充分尊重大慈寺片区历史意义的基础上，以创新现代的手法将川式建筑理念与新颖的零售规划自然交融。远洋地产董事会主席李明透露，面对这样一个特殊的项目，远洋与太古在为项目注入现代商业元素的同时，更需要持续挖掘、保留和延续原有的历史人文风貌，并使其能重现往昔的生机与活力，尽管项目高不过3层，但自方案设计、施工建设、招商运营到正式开业，前后花了超过六年时间，投入资金近百亿元。

　　望与太古再合作

　　“2014年是商业地产的一个分水岭。”远洋地产董事会主席李明在发布会上指出，商业地产经历过去十几年的“黄金时代”，已经产生新的变化，远洋地产要做的就是适应变化。

　　3月30日，远洋地产发布海鸥IV战略，商业地产在远洋版图的地位更加突出，按照新战略，在远洋地产未来的四元业务格局中，住宅开发占比40%;不动产开发投资业务占比30%。

　　李明表示，随着北京颐堤港、未来广场、未来汇等多个商业项目陆续投入运营，公司在商业地产领域数年努力的成效正逐步快速地显现。公司已将不动产开发投资，作为未来五年战略期四大核心支点之一，与住宅开发、客户服务业、房地产金融共同构成“四元业务”。“我们之前合作的两个项目，就像自己的‘孩子’一样，以后还会继续生更多的‘孩子’。”

　　“继北京颐堤港、北京太古里、广州太古汇项目之后，成都远洋太古里的开幕意味着大陆地产项目在整个太古集团地产板块中的比例已经占到40%。”太古地产行政总裁白德利表示，太古地产、远洋地产双方股东对该项目的地位、前景、回报都非常满意。“我对成都项目的盈利充满信心，未来还将继续开拓内地市场。”

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