你所不知道的龚如心

　　在北京，华懋和农业部合作，投资了城乡华懋中心。在广州，它与北大明天、台湾阳明海运联合投资了其在内地第一家高科技企业——天懋数码。在国家“西部大开发”的政策出台后，自言对做农业“非常有兴趣”的龚如心又成了积极“西进”的港商的代表，在甘肃、内蒙和新疆等地斥资20多亿投下生物制药、种牛繁殖基地、优良林种基地、防沙治沙工程等十几个项目。

　　今年7月，在中央政府与香港特区政府达成的《关于建立更紧密经贸关系的安排》(CEPA)协议公布后，在香港拥有众多娱乐场所的华懋则宣布在内地建设“迷你”电影院。

　　然而，华懋最核心的地产业务多年来在内地却悄无声息。龚如心坦言这是“不懂在内地盖房子的规矩”所致。并非龚不想投——华懋一直在考察内地的地产项目，但大多都没了下文。

　　1990年代初，港商掀起第一波投资内地地产热，包括长实、新鸿基、恒基等香港地产巨头都开始在北京市中心地带兴建标志性物业。龚如心感兴趣的是当年华懋起家的上海。1991年，受上海市政府的邀请，龚到上海考察房地产项目，接触“西郊宾馆”等项目，但谈判都因对方“不拿基本条件出来，也不拿图样给看”而无法继续。

　　1994年，华懋欲投资1亿美元重建上海“和平饭店”(即解放前的华懋饭店)，后因拆迁问题迟迟不能解决而放弃，转建华懋和平大厦。

　　龚如心私人持有23%股权的香港上市公司丹枫控股(0271)1995年便在北京发展地产，在所投的“绿屋百货”、“丹耀大厦”、“吉祥大厦”以及西单北大街西侧的综合改造开发工程等项目上，也鲜有斩获。这更坚定了龚如心对内地地产投资的观望态度。

　　一如她在上市问题上的坚持，观望的策略虽在先机上失一些分，却让华懋避开了那场投资热中港商集体走麦城的噩梦：那时港商大规模投资面向香港及东南亚客户的高档外销公寓和别墅，1994年国内开始的宏观经济调控使房地产市场迅速降温，港商不得不将外销公寓向内地客户推广，但其建筑设计却不符合内地人的消费习惯，大量的房子开始积压。而对那些把投资集中于大城市黄金地段酒店、写字楼和商场的综合商业物业的地产巨头来说，只有在1994年完成开发销售的才获利，此后的项目大多都进入漫长的“冬眠期”。

　　在1999年开始的第二波投资热面前，龚如心仍持审慎态度。

　　“现在很多项目给我看，”龚如心说，“不过国内的地产太热了，且很贵。对方总说这是最后一块地了，没多久附近又会有新的地冒出来。”但国内市场迅速变化的投资环境已使她决定不再观望下去——CEPA协议允许香港公司以独资形式在内地投资房地产，使其进入内地市场的门槛大为降低。

　　最近，华懋正考虑在上海机场附近开发一个房地产项目，在风景胜地武夷山建一座五星级酒店，以及在北京王府井的新东安市场附近与丹枫控股合作开发一高档物业。

　　家业“如果我先生在，他一定会同意我这样的做法。”龚如心告诉记者。在她看来，自己接手华懋以来的经营思路绝大多数并非自己独创，而是在与丈夫王德辉多年生意场上并肩打拼耳濡目染得来，“他一直训练我，对我的影响很大。”华懋并非王德辉所创，却是在其手中成为地产巨头。

　　差不多一个世纪前，王德辉的祖父创办了益丰染料公司。王德辉的父亲王廷歆在接班后，分别于1941和1946年，在上海成立荣华公司及华懋公司，前者从事染料生意，后者则主要进口西药及工业原料等，“华懋”二字即取自当时的上海华懋饭店。荣华公司是英国染料公司ICI的代理商，而龚如心的父亲则是ICI上海公司的职员，与王廷歆因工作认识，两家因此多有来往，也造就了王德辉与龚如心的青梅竹马情缘。

　　1945年底，随时局变化，王廷歆将生意迁往香港。两年后，王德辉也迁往香港读书，1952年辍学进华懋工作。当时龚如心由震旦中学转到上海师专读书，“成绩一塌糊涂”，也不适应学校的环境，在生了一场病后，便退学了。1955年，18岁的龚如心只身来港，并在当年9月生日那天与王德辉闪电结婚。

　　甚得王廷歆宠爱的王德辉很快就表现了敏锐的商业嗅觉：当时香港人口激增，工商业日益发达，数十万的工薪阶层最迫切需要的商品就是住宅。为此，27岁的王德辉建议华懋向地产移师，并亲自创办华懋置业，华懋的地产版图由此起步。

　　1965年，王廷歆淡出公司，华懋便由王德辉掌舵。

　　王德辉发展地产的主要策略便是前文所言的低价大量收购新市镇的土地，做盖得快也卖得快的普通住宅。与其他地产商不同的是，王在银行借贷上极为保守，很少向银行大量借贷，而是依靠华懋旗下各公司的内部运作解决资金问题。

　　这种保守的策略本来易阻碍公司的壮大，在变幻莫测的楼市中却成了保身之道：在1967年香港大暴动造成的地产灾难中，很多大量向银行借贷的地产公司，因为遭银行“逼仓”而破产，华懋却安然无恙。这时，华懋反而会趁机大量购入土地，等候地产高潮的到来。

　　随着香港人口急速增加，新界土地价格跳升，在荃湾和葵涌持有大量物业的华懋的资产也以几何级数膨胀，跻身地产巨头之列。1972年，当时号称“香港最大地主”的香港置地公司敌意收购拥有大量“种草养牛”地皮的牛奶公司，成为股市最轰动事件。为对抗收购，牛奶公司邀华懋作“白衣骑士”，此事最终虽未成功，却使华懋的知名度大增。

　　1970年至1973年时，长实、新鸿基等香港大地产商均已上市，并受到资本市场的热烈追捧。华懋也多次考虑上市，但总到最后一刻放弃。

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