张曙光评经济：止跌回稳三产升 政策依赖需校正

　　房地产问题一直是经济社会中的热点问题，今年上半年情况变化，使之炒得更热，且出现较大分歧。

　　一是房地产开发投资增速回落，上半年名义投资增长14.1%，比1季度回落2.7个百分点。与此相应，开工面积、销售面积和销售额的增长都纷纷回落，房屋和住宅开工面积同比下降16.4%和19.8%，商品房和住宅销售面积同比下降6%和7.8%，销售额下降6.7%和9.2%。很多人惊呼房地产业进入“严冬”。

　　二是待售面积增加，部分房企资金断裂。6月末全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。北京市的库存面积再次回到8万套以上。全国居民家庭住房空置率达22.4%。3月份以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、青岛君利豪集团等十数家企业均被媒体曝光陷入破产倒闭。

　　三是市场观望气氛浓重，房价环比跌幅增大。根据6月30日中国房地产系统百城价格调查数据，6月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10923元，比上月下跌0.5%，连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。且71个城市环比下跌，29个城市环比上涨。二、三线城市跌幅较大，一线城市有涨有跌。国家统计局公布6月份70个大中城市房价数据，55个环比下跌，7个持平，8个上涨，北京环比上涨0.1%，上海广州深圳下跌，房价全面步入下行通道。

　　四是关于形势的判断出现分歧。有人认为房地产下跌已经到底，出现了拐点，有人认为并非如此，而是阶段性调整；有人认为房地产业进入严冬，风光不再，甚至预言楼市泡沫很快破裂，有人认为只是从府首即拾的遍地黄金时代进入了白银时代。进而关于政府该不该救市也形成了对立的两种观点。

　　五是政府调控政策和行为的变化。5月12日下午，央行副行长刘士余召开住宅金融专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策和改进住房金融服务有关工作。工、农、中、建、交等15家银行参会，会议要求满足首次普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。此举虽在一定程度上可以缓解住房贷款的资金压力，但对市场的刺激作用有限。与此同时，从年初开始，杭州、南京、北海、天津、芜湖等出台了各种救市措施，近期沈阳、济南、呼和浩特加入，救市的方式包括降低限购门槛、税收减免、优惠补贴、放松非户籍资格审查、出台购买住房落户政策等，呼和浩特成为第一个发文取消限购的城市。5月22日，住建部一位相关的司局级人士确认，年初以来，部里的定调就是，“除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其库存过大的地方。但不会明确发文”。

　　中国房地产市场的问题的确严重，政府调控政策也基本失败。且不管其本身的情况，只要看一看社会反应就不难明白，北京电视台的《生活广角》、《第三调节室》和《谁在说》等栏目，充斥着为争房产、争宅基地夫妻离婚、父子争议、兄弟打架，70、80岁的父母无人瞻养，甚至多套住房而无房住。由此可见，这是一项多么糟糕的政策。

　　现在就说楼市泡沫即将破灭，为时尚早，但是世界上有没有不破的楼市泡沫，至今尚未看到，中国能否成为例外，还需拭目以待。楼市发展十多年，政府调控十多年，问题不仅没有缓解，而且越来越严重，现在是左右为难，涨也不是，跌也不是。而且限制越多，包括取缔小产权房等政策，低收入人群的住房更加困难，人口城市化与土地城市化的差距越来越大，让人们看得见山、看得见水，记得住乡愁的愿景只能在梦中出现。

　　至于政府政策调控的变化，也证明了我们以前的分析。中央政府是矛盾的，为了安抚老百姓，就得调控楼市；为了稳增长，又得依靠楼市，面对目前的情况，楼市政策就得松一松。地方政府的利益与楼市高度相关，去年的土地出让金4.1 万亿元，占地方财政收入的50―60%，占地方政府性基金的80%，与房地产有关的税收2.3万亿元，占全部税收收入的15%。这也说明了上述地方政府的行为选择。房地产市场本来就是一个地区性市场，一二三线城市不同，各地的情况差别很大，想一刀切地用一个统一的政策管理本身就是空想，更何况限购这类计划经济时代的传统办法本身就不得人心，下半年进一步取消限购和降低税费的地方还会进一步增加。

　　3， 货币政策分析

　　随着经济下行的压力加大，货币政策在稳增长中的作用受到越来越大的关注。国务院多次布置，货币当局也频频出手，除了前述央行召开住房金融专题座谈会，要求执行房贷政策以外，其他重要举措有。

　　银监会正式表示，在保持75%法定存贷比“红线”不变的情况下，从7月1日起，调整存贷比构成，以缓解银行存贷比达标的压力。调整的事项是，包括“三农”和小微企业金融债券在内的6项被从存贷比分子项下扣除，同时新增大额存单等2项计入存贷比分母项。

　　央行加紧公开市场操作，除了一般政策工具以外，首次将双边货币互换的外币资金4亿韩元（约合240万元人民币）供给商业银行，用以补充流动性。从理论上讲，从2009年开始，中国央行先后与23个境外货币当局签订了双边货币互换协议，有2.5万亿元人民币的货币互换外币资金可以动用，此次动用的规模十分有限。

　　特别值得关注的是，继4月25日央行定向降低存款准备率0.5个百分点以后，又于6月9日宣布，从6月16日开始，再次定向降低存款准备金率0.5个百分点，并将定向降准适用的范围扩大，凡符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行，都在降准之列。据悉，包括民生、兴业和招商银行在内的数家股份制商业银行均已达标，开始实施定向降准。据申银万国估计，此次降准释放的资金规模为600－700亿元，加上上次，县域金融机构降准释放的600－1000亿元，共释放资金1200－1700亿元。市场分析认为，在短短50天内，央行两度降准，向市场释放了积极的信号，市场资金面有望继续保持目前相对宽松的状态，年中钱紧的预期和情况也趋于缓解。

　　在新的情况下，货币政策面临很大挑战，有人概括为：货币供应量的控制是“松不得，紧不得”；资金价格是“上不得，下不得”；对待影子银行是“左不得，右不得”。这一描述概括形象恰当。不过，我们想专门讨论一下存款准备金率的问题。

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