A 两个角度分析
一份来自福州的关于房地产开发成本、利润的清单使向来因高房价、自我炒作等备受诟病的房地产开发商们，又一次像阴谋败露之人，被拉到了聚光灯下(详见大河报8月25日A20版)。根据这份清单，我国房地产开发的平均利润率高达50％，最高的超过90％。为此，一些媒体将房地产开发商列为昧良心赚钱的代表之一。
老实说，对这份清单，笔者并不怀疑它的可靠性。一是因为它来自权威部门，是福州市物价局对该市101个地块、23个项目的综合调查测算后的结果；二是它和许多地方的个案调查结论非常相近；三是几周前笔者曾对北京房地产开发利润做过一次测算，当时测算的结果是39％或51％，最后依保守原则，采用了39％。因此，由物价部门所做的这个测算结果，不仅权威可靠，而且基本上能代表2004年至今年上半年我国房地产开发的平均利润。
然而，眼见的事实有时并不代表内在的真实。对房产开发的真实利润我们还需从两个角度来分析。
首先是净资产收益率。根据开发成本和销售价所得的利润率，从财务分析角度讲只是房地产开发的主营利润率，是房地产这头“大象”的局部。要真正了解这头“大象”的全貌，不仅要看它的销售利润率，更要看它一年能做多少利润，以及这一利润和它的净资产的比率，即净资产收益率有多高。
净资产收益率是衡量一个行业真正盈利水平的最重要指标。道理很简单，不同的行业有不同的特性。有的行业，产品利润率很高，但由于生产和销售周期长，生产商的净资产收益率反而并不太高，比如像某些奢侈品行业。而有的产品也许销售利润率较低，但由于其生产和销售周期短，周转率高，因此其净资产收益率反而会超过销售利润率很高的奢侈品，像部分工业产品。
房产是一种长周期产品，从最初的置地、设计、开发，到完成销售，平均周期长达3年，有的甚至超过3年。而房地产又是投入资金量很大的产业，绝大多数的开发商根本就无法像工业企业一样，进行连续不断的大规模滚动开发。因此，看起来很高的主营业务利润率，分摊到每一年，其年均的净资产收益率却并不像主营业务利润率显示得那么吓人。
最极端的例子如天房发展(600322.S H )，该公司是一家纯房地产开发经营企业，其第一大股东为天津房地产开发经营集团有限公司。今年上半年，天房发展的房地产销售利润率高达39.52％，但它的净资产收益率却只有0.508％，折合成年率为1.01％。而且几年来，天房发展的年度净利润最高为6000多万元，最低仅1500多万元，相对一家净资产超过16亿元的公司，其净资产收益率最高年份是4.06％，最低的2004年不到1％。
今年上半年，我国房地产上市公司业绩出现井喷，其销售利润率普遍超过30％，但53家房地产上市公司的平均净资产收益率却只有6.64％，折算成年率是13.26％。这一水平和一般处在景气周期的行业盈利率相比，并不算高。其中，销售利润率拔得头筹的3家上海上市公司——中华企业、陆家嘴、浦东金桥，其销售利润率分别是44.15％、41.58％、52.85％，但它们的净资产收益率折合成年率是22.1％、9.72％、12.46％。净资产是一家公司拥有的净资本总额，在其他行业中，净资产收益率达到和超过30％的其实并不少见。
其次是长期平均收益。在讨论房地产开发利润时，我们还应看到，2004年和今年上半年是我国房地产史上最景气的年份，在这一年份上得到的销售利润率包括净资产收益率，只具有点上的意义，并不具有长期的平均意义。而衡量一个行业的利润高低，最主要的是看它的长期平均利润率。
房地产是一种长周期产业，由于开发周期长，行业景气节拍难以踩准，万一踩错后的风险极大，所以，除了“过江龙”，即行业景气时进来捞一票的项目公司外，即便是以房地产为长期主业的公司，绝大多数也会采取两种政策。一是“有风使尽帆”，即在景气高涨时尽可能把利润做到极致；二是在一个楼盘开发完成后，先卖掉其中的70％或80％，收回成本和少量利润，剩余的就作为储备。
这种储备按公司实力和理念不同，会有两种处理办法。一种是资金实力较弱的公司，奉行“见顶再卖”，在景气拐点出现后即抓紧出清，然后小打小闹熬冬夏。我国房地产上市公司绝大多数都会在行业景气过去后进入盈利高峰，原因就在于此。一种是资金实力雄厚的公司，奉行积谷防饥，以这种已收回成本的房屋储备，来抵御房地产冬季的到来，借此贴补其他新开发项目的亏损。
因此，要衡量我国房地产开发的利润，不仅要看景气年份，也要看它的低谷年份，看它长期的平均收益率。2000年，笔者曾对47家房地产上市公司1999年的盈利状况做过一个统计，其中平均销售利润率是24.45％，高于其他行业的平均利润率；净资产收益率5.78％，低于全部上市公司的平均净资产收益率；总资产收益率3％，和全部上市公司基本持平，但低于银行利率。实际上，即使是2004年，我国房地产类上市公司的平均净资产收益率也只有8％左右。
这说明，相对房地产来说，简单地以销售利润率来衡量其收益状况是不可取的。
一位房产开发商说，“没有25％的利润，谁做房地产”，原因就在于25％的利润，落实到净资产收益率上，仅仅比银行一年期利率高出一点点。也说明，尽管近一年多来，我国房地产开发利润率极高，而且今年上半年房地产类上市公司的平均净资产收益率达到了一个较高水平，但就房地产企业的长期平均利润率来讲，和大多数行业实际上并没有太大区别，因为即便是今年上半年，我国房地产上市公司的净资产收益率达到6.63％，折合成年率是13.26％，但也仅仅比1300多家上市公司平均净资产收益率5.59％、年率11.18％中的年率高2.08个百分点。
□金学伟
B 都是资金作怪？
李先生1996年开始进入北京房地产业，近十年房地产市场的沉浮，使他深谙其道。
李先生说，房地产的成本主要包括四项:土地、建筑成本、房地产税费以及管理和营销支出。
土地是房地产成本中最具有弹性的一项。虽然土地的价格因地段的不同而有所不同，但如果是通过“招拍挂”的形式，一般都占到了楼盘价格的1/4到1/3。
建筑成本也是具有不小弹性的，因为这与建筑的质量和规格有着密切的联系。一般来说，开发商都会将整个与建筑有关的成本控制在1/3以内。
房地产的税费对开发商来说一般是固定的，通常为按销售款5.5％征收的营业税，而其他方面的税种如所得税则具有一定弹性。
管理成本和营销费用，为了力促营销人员加大楼盘的营销速度，开发商往往使用返点销售的方式，这部分成本约有15％。
通过对成本的测算可以看出，多数楼盘的利润只占到房地产价格的15％到25％。而这一点，与政府有关部门公布的结果相似。
李先生告诉记者，造成这一现象的原因，是人们往往混淆了利润率和资本回报率的概念。利润率是利润占到收入的比率，一个楼盘开发3到5年，25％的利润似乎并不比其他行业多很多。但需要注意的是，在这个楼盘的成本中，有多少是开发商自己的钱呢？可以说，资金杠杆在开发商的资本回报方面起到了关键性的作用。
据李先生介绍，他最初进北京时，注册的公司资本仅有2000万元，就开始了项目的运作。而今天他做的项目总价格已超过40亿元，而他的公司注册资本仅为1.2亿元。这一切，都是“资本运作”的结果。如果按照他的项目来计算，虽然楼盘的利润为20％，但资本年回报率高达100％，资本总回报率更是达到了惊人的700％，这个数字当属惊人！
对于国家七部委出台的房产新政，李先生还是很看好的，但他说，房地产业玩的主要还是资金。对开发商资金链条的严加监控，应该是房地产业真正能规范起来的关键。
□勾晓峰
C 数字对比数字
近期，各家媒体都刊出福州某房地产项目成本清单，显示利润高达90％。然而，我们通过对上市房地产企业万科的2004年财务报告分析得出，其净利润占销售金额的比例不到10％，到底是万科隐瞒巨额收入，还是媒体误导公众呢？
我们首先来看看该文章使用的福州××花园的数据:
成本一、地价:683元/平方米2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这块面积320余亩的土地。在将地价摊入小区住宅建筑面积后，得出了该商品房的地价成本。
这里显然没有计算为了获取土地而支付的前期调研成本以及其他各类费用，而且可能调研10个项目都不会开发一个项目，这些成本应该算给谁？同时，从2003年9月之后的资金成本占用又应该如何算？
成本二、建安成本:875元/平方米这项费用主要包括所有因建房而发生的建筑安装工程费。
成本三、配套建设费用:486元/平方米这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。成本四、开发商的运营成本:390元/平方米这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。这部分费用通常不超过商品房销售价格的10％。
上述四大成本相加，保守计算该项目每平方米总成本为2434元。8月上旬，该楼盘在福州的销售均价为3900元。结论:开发商每平方米的利润约为3900元－2434元=1466元。利润率达60％。
从整个分析过程，我们不难发现，整个计算只罗列了项目的相关成本，没有考虑开发企业的整体运营(包括开发间隙期、整体品牌的推广、员工的培训等)，不考虑运营过程，什么行业都可能是暴利。
我们再看看万科的年报:
2004年，万科38个楼盘共实现销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元。全年结算面积则是143.4万平方米，结算收入76.67亿元。同期净利润为8.78亿元。净利润占销售金额的比例为9.59％，占结算收入的11.45％。
为什么我们去买品牌的产品，不仅仅是因为它的硬件质量，同时其软性的影响力也在发挥作用，而这也是需要企业去花大力气打造的。
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