五地楼市经历新政，金九银十旺季能否重现

　  随着9月的到来，房地产开发商们开始陆续释放已经捂在手里很久的房源。据了解，不少开发商将在9月、10月期间对市场发起攻势，他们不仅要加大房源的投放量，一些公司甚至还将几个项目同时推向市场，可见他们对传统的交易旺季充满期待.

　　编者按：“金九银十”现象是多年来房地产业形成的一个市场规律。按照以往惯例，每年从9月初开始就有购房者陆续前来看盘，到了10月黄金周，人流量就达到顶峰，11月到1 2月进入销售强档。根据这种特定规律，房地产开发商们也投其所好，在这期间将集中推盘，加大房源的投放量，供购房者选择。

　　然而，在经历了 房产新政的“高压”后，楼市能否再次出现往年的火爆销售景象？请看本报驻五省市记者(赵剑波 杜琳 王成宝 应华 林伟 凌云根 陈贺新 苏群 谭丽莎 徐民)联合发回的报道。

　　南京：逐渐适应新规则

　　8月中旬，受整个市场回暖以及成交区域变化的影响，南京市商品住宅的成交均价是4481元，比8月上旬上升了4%。种种迹象表明，南京楼市已逐渐适应新的规则。

　　记者在采访时了解到，7月份，南京商品住房的成交价格涨幅极为有限。全市商品住房在网上共认购3532套次，成交3895套，成交均价4482元/平方米。从数量上看，认购、成交数量比6月有所提升，但是均价却与6月差不多，6月均价为4459元/平方米。也就是说，每平方米仅上涨23元，涨幅仅为0.5%。

　　据该市房产局房监处处长助理汪冬宁介绍，今年前3个月，南京商品住宅的销售价格比去年同期增长了10%左右。而新政实施后的3个月里， 房价的增幅基本控制在5%以内。

　　南京楼市在经历了一两个月的短暂回落后，现已适应调控带来的变化，逐步步入稳定的发展期。具体表现在：消费者开始由观望转为寻机入市，购房信心从7月下旬到8月以来逐步增强；开发商对市场的认识也更加客观，经营也更加合理，定价也更加理性。比如，有的楼盘开始出现小幅让利；有的楼盘采取了送装修等提高产品附加值的做法。可以初步判断，南京房地产市场已经进入了平稳的发展轨道。

　　为了购买一套合适房子的刘先生，用了近3个月的时间，跑遍了整个江宁区的所有售楼处。刘先生说，虽然看上去房价并没有下降，但是开发商已开始变相倾销，在房价不降的情况下，开发商向购房者赠送电器、精装修、地下室等，以此来推动楼盘的出售，这样消费者也在一定程度上得到了实惠。即将买房的侯女士向记者表示，由于自己已经有了一套房子，所以在购买新房时，就不会太急促，虽然注重的是房价，但是环境和小区的配套也是十分重要的，不会因为价格而放弃看中的房子，她认为好房子的价格是不会下降的。如果没有自己中意的房子，还会再观望一段时间，遇到合适的就会出手购买，以免被别人购得。

　　在“国八条”、“七部委房贷新政”和南京房管局等10项行政措施出台之后，潜在购房者推迟自己购房计划的比例明显上升。有关报告显示，56%的受调查者明确表示将会把自己的购房计划推迟，并且相信，未来的商品房价格肯定会回归到一个比较合理的价位。有的观望者已将购房计划推迟至2006年甚至更远的时间。

　　汪冬宁说，从成交商品住宅的价格结构看，新政实施后3个月里，中低价位的商品住宅成了市场的主体，6000元/平方米以下的交易量占到全市商品住宅交易量的80%以上。从户型结构看，中小户型已经牢牢占据了市场的主体。近3个月，单套面积在100平方米以下的中小户型成交量，在全市商品住宅成交总量中占到55%。而去年同期，中小户型成交量所占比重大概是30%到40%。

　　专业人士认为，当前激活楼盘销售的关键依然是价格，只要开发商给出合适的价位，购房者依然会“抢购”。今后一段时期里，随着楼市板块销售格局、楼盘销售价位的继续盘整，特别是一些超级大盘急于“走量”，南京今年以来的累计成交均价仍将呈稳中有降的趋势。

　　杭州：市场滑向谷底

　　异常火热的杭州房地产市场现在已失去往日风光，杭城的大部分售楼处开始冷冷清清，少有人气。

　　据一些中介公司透露，去年这个时期的二手房成交中，投资型房产比例占到30%以上，而近期几乎没人过问。同时，许多有实力的开发商也相继放慢拿地、再投资住宅的脚步，土地招拍会上鲜见其身影；不少资金吃紧的房产公司，面临逐渐增加的拆迁、建设成本，开始“脚下发虚”，纷纷寻求合作伙伴。

　　市场的冷清也波及到了新建楼盘。记者在杭城采访时发现，大部分新开发的商品房却无人使用。

　　就在滨江区钱江南岸“彩虹城”一期的商品房，一位保安告诉记者：“这里一期交房已有一年之余，住房率才只有1/3左右。”在北岸之江路的“春江花月”楼盘，住房率也同样不到一半。杭州城西人居相对比较密集，绿城的“南都德家”和“桂花城”，在城西算是较好的高档楼盘，交房都已经4年多了，晚上，大部分的窗户灯光稀少，也不见有装修过的痕迹。

　　据相关数据显示，目前杭州的房子大约五成左右是被外地人买去，虽然绝大多数是自住而非投资，但是由于这些外地人并不常住杭州，所以空关的房屋占有比例非常大。在某些新建小区这一比例甚至达到了80%以上。但实际上这部分所谓的空关房早已被业主买走，只是未投入使用。

　　在城西的一个别墅区，物业管理人员告诉记者，别看小区有40多幢别墅，到了晚上真 正亮灯的却不到一半。双休日和节假日小区里要热闹一些。据估算，杭州目前的空关房多达上万套。

　　记者在对杭州金都富春山居、华龙碧水豪园、水木清华苑等楼盘的调查中发现，这些楼盘距离市中心路程较远，不少业主虽已经办理了入住手续，但房子还是空置在那里，入住率普遍都比较低。

　　很多业内人士都会将2005年视做是杭州地产市场滑向谷底之年。而杭州市在过去几年中 房价猛涨，一定程度上和政府实行的“非饱和供地”有关。在地价上涨到一定程度之后，政府部门“挖潜”投放土地，2003年、2004年一共投放近万亩地，创历史纪录。这些土地将在2-3年内转化为大量的房产，发挥“加水止沸”的作用。这一数据的背后，也让近期杭州房子的“空闲率”存在着增长的可能。

　　福州：火爆销售一去不复返

　　新楼盘陷入困境

　　近几个月的市场博弈，让福州大部分的在售楼盘陷入了销售困境，月交易量频频下滑。一个月200-300套的销售量已经成为一种奢望、几个人抢购一套房子的情景也已经一去不复返了。

　　一组来自福州市房地产交易中心的最新数据显示，从今年4月份开始，连续3个月，福州市的商品房住宅销售面积一直呈下降趋势。4月份交易面积为63.14万平方米，到了5月份就下跌为43.47万平方米，6月份为37.35万平方米，据交易中心有关人士介绍，7月份的销售面积比起6月份还略有下降。

　　据了解，目前福州市在售或在建的房地产项目有几百个，但在近两三个月内真正推向市场的住宅项目不过几十个，而更多的项目则在观望。从福州房地产信息网上我们可以很清楚地看到，目前销售状况比较良好的楼盘，数来数去也就三四十个。

　　虽然大局势不容乐观，但逆市中入市的部分楼盘也不时向市场展示他们的精彩表现。新近推向市场的部分住宅项目，虽然在销售上已经难见以往那种抢购房子的红火场面，但在逆市中依然表现不俗。例如，名城港湾一期别墅开盘当天签约137套，销售额超过3亿元；南国金辉七八两个月连续每月销售近百套；兰庭·新天地的“SOLO公社”一推出即销售近百套；还有江南水都二期杰座、香江红海园、大儒世家、罗马生态园这些具有品牌优势的项目，也在市场中获取不菲的份额。

　　开发商寄希望于“金九银十”

　　在采访中，记者能够感受到大部分开发商还是寄希望于“金九银十”，他们纷纷摩拳擦掌，准备了大量的优秀房源和各色的优惠活动期待今年最后的销售旺季。

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，经历两三个月的销售平淡期，他们寄希望于传统的交易旺季“金九银十”，如果9月、10月还像以前那样，那么接下来的日子将举步维艰。

　　随着9月的到来，开发商们将会陆续释放已经捂在手里很久的房源。据了解，不少开发商将在9月、10月期间对市场发起攻势，他们不仅要加大房源的投放量，一些公司甚至还将几个项目同时推向市场，可见他们对传统的交易旺季非常有信心。

　　上海新联康投资顾问有限公司福州分公司的总经理黄锐认为，“金九银十”现象是多年来形成的市场规律，按照以往惯例，从9月初开始就有购房者陆续前来看盘，到了10月黄金周，人流量就达到顶峰，11月到12月进入销售强档。根据这种特定规律，开发商也投其所好，在这期间将集中推盘，加大房源的投放量，供购房者选择。在这个时期内，买卖双方的主动性都比较强，因此，“金九银十”的效果还会再现。

　　福建融信地产的营销部经理王伦则认为，今年的“金九银十”难以预见。他说，一方面，今年的宏观调控从力度、范围来讲与去年都不可同日而语，因此很难再出现往年的火爆销售现象。另一方面，在销售中，占有绝大比例的二次置业者如今已经放慢购房的步伐，他们更多的是观察市场的变化。但他表示，作为开发商他们还是会在这一阶段集中推出更多、最好的房源供购房者选择。

　　难见火爆销售

　　在与福州房地产交易中心有关人士的交谈中，记者得知，近两三个月，该中心合同备案的收件率比以往明显少了许多。

　　该人士告诉记者，银行住房按揭贷款利率的变化和房屋交易税费的变化，是住宅交易量下降的主要原因。他指出，在期房买卖中有70%的购房者是需要通过按揭贷款的，而二手房买家中则有30%左右需要按揭贷款，如今银行提高利率，从很大程度上改变了一部分购房者的购房意向，减少主动购房的需求。另外，目前房屋交易税费的变化从一定程度上减缓了卖旧房(二手房)的速度，从而也减缓了买新房(一手房)的速度。

　　另据了解，福州市今年第一季度新上市项目数量下降10%，开发面积下降33%，成交合同宗数减少19.8%，销售面积下降15.71%，销售金额下降6.79%。第三季度可销售面积下降14.88%，成交合同宗数减少12.78%，销售面积下降12.78%，销售金额下降2.1%。这两组数据显示，福州房地产市场出现供、求同降现象，但是各项指标都在下降的同时，销售金额却在上升，这说明福州的房价还处在小幅上升趋势。

　　“金九银十”能否出现，眼下只能关注市场的变化。

　　成都：开始理性定价

　　位于成都城西二环路外光华大道南侧的“香槟花园”是一处由13幢6层楼房组成的小区，近日记者来到“香槟花园”售楼处时，大厅里有十来个看房的人。并非双休日还有这么多人看房，这多少有点出乎记者预料。一位售楼小姐迎上来，问记者想买多大的房？记者问多少钱一平方米？答曰：“三期期房均价4300元。”“这么贵啊？”记者知道，三年前这附近相同档次的房子每平方米还不到2500元。售楼小姐却说：“二环内我们这种多层楼房已经没有了，以后想买要到三环外去了。”“有优惠吗？”“一次性付款优惠2%，按揭没有。”“不是说最近房价看跌吗？”“那是他们的房不好卖，我们的还涨了一点，已经建好的一期均价是4200元。”售楼小姐说。

　　记者刚从“香槟花园”出来，大路边一个民工模样的妇女拿着一张宣传单马上凑过来，推荐附近一处11层小高层电梯公寓，说凭她的这份宣传资料去购房，可以增加1个百分点的优惠，即一次性付款可优惠3%，按揭优惠1%。记者在她的宣传单上果然看见“凡客户带此宣传单到售楼部成交，可享受1%的额外优惠”的字样，此外，还有“凡成交客户赠送名牌1.5P空调1台，限量10台；特推4套3355元/平方米特价房的优惠。这位妇女再三邀请记者去到售楼部，里边的人还真不少，几张桌子都坐满了，看来散发宣传单的临时工们功劳不小。售楼小姐说，4套特价房已经卖完了，其余房子均价每平方米是3600元。

　　记者所看到的情况与听到的基本一致。不少房地产业界人士都说，成都房价并不算高，没什么降价空间。一位专门替房地产公司卖房的房地产营销公司老总告诉记者，目前成都房价与前一阵子相比没什么变化，只是销售速度慢了一些。他甚至认为，现在好多人不敢买房，正是购房的好时机，他相信成都房价还有上升的空间。不过，本地一家知名房地产公司的员工私下告诉记者，下一步房地产走势会是如何，大家都有点儿拿不准，心里还是很担心的。所以房价虽然表面上没降，但不少公司都在搞优惠、送东西，实际上还是降了。

　　现阶段房地产市场的确很微妙：想买房的人怕降价，所以持币观望；但又担心再涨价，所以犹豫不决； 房地产商嘴很硬，说没有降价空间；但又害怕房市真的萧条，所以又羞羞答答地搞一点降价促销。据说，一部分房地产商甚至形成了局部的“价格同盟”。

　　同样微妙的还有政府管理部门及银行的态度。

　　本地房地产的开发总量、销售价格、空置率以及同比增幅(或降幅)等数据，都被有关部门作为秘密而不予披露。记者专门询问了成都市房地局，得知这些数据被加了密级，只报告给政府。记者想了很多办法，才从该局市场处一位人士那儿获悉：近期房屋销售有所下降。而银行也对记者采访 住房贷款的情况三缄其口。

　　但记者在四川省统计局城调队一位工作人员的报告中获悉：今年前4个月，四川省房屋销售价格涨幅达到11.5%，超过了全国的平均涨幅，尤其是成都房价涨幅在全国35个大中城市排位靠前，今年一季度成都的房屋销售价格同比上涨幅度达到12.5%，在全国35个大中城市中仅次于上海、杭州已排居第3位。

　　受5月份国家 宏观调控政策影响，后3个月四川省房屋价格上涨幅度逐步趋缓，7月份的价格涨幅比4月份回落4.5个百分点。目前全省经济适用房价格的同比涨幅落差最大，7月份的价格同比涨幅已经回落到1.2%；高档住宅销售价格次之，7月份的价格涨幅比4月份回落7.5个百分点；而普通住宅价格涨幅回落的幅度还比较小，7月份的价格涨幅仅比4月份回落了4.9个百分点，价格同比涨幅仍然达到9.8%。

　　这份报告指出，作为全省房地产市场的重心，成都市无论是开发投资还是销售总额，其比重均占全省的一半以上。

　　主要原因除了适宜人居的环境和政策的诱导外，价格曾经一度也具有较大的比较优势，吸引着大量的外地人口。在2004年的购房者中，约有一半来自非本地常住户籍的人口，由此拉动了成都在本轮房地产市场价格变动中的快速上涨。但是，目前成都市场的新建商品住房在近期内已失去了价位的优势，销售面积明显下降。这份报告披露，今年上半年成都市住宅销售面积同比下降了15.2%，其中仅成都市区6月份新建商品住房销售面积，比5月份就减少了15.7万平方米，减少27.7%。

　　这份报告披露：成都市在“八项措施”出台后的一次快速问卷调查显示：对今后房价的走势，55%的被访者认为房价涨幅将回落趋稳，15%的被访者认为房价将继续快速上涨，12%的被访者认为房价将会下跌，31%的被访者表示将推迟购房计划。

　　这份报告认为，当前开发商和消费者之间无形中形成的这种市场价格博弈格局，最终必将出现双赢结果：通过开发商的自我约束行为，根据各自楼盘的实际情况进行合理定价，接受消费者理性的选择。

　　事实上，在成都，目前有部分新上市的楼盘，已经开始出现了理性定价势头。

　　海南：开发商忧心忡忡

　　增长放缓存量增加

　　海口市市长陈辞日前在一次由海口市总商会组织的房地产业座谈会上表示：海口房地产目前存在的主要问题是消费需求不旺、供大于求、价格太低，规模开发比较小，房地产市场不规范等。“国八条”主要针对房地产过热，海口表面上看虽然也有泡沫，但跟北京、上海、杭州等地本质不一样。海口市现有半拉子楼500万平方米，加上现在已经开盘的500万平方米，将近1000万平方米如果都推向市场，按每年100多万平方米的销售量，也得10年才消化掉目前的存量。

　　这位不久前才上任的市长安抚开发商说：“政府打算把40%的半拉子楼盘买下来，把它变成绿地、经济适用房或学校等。国务院给的政策延续到明年年底，政府争取两年内处理完。在半拉子工程没有消化之前，政府将按照‘从严控制，适度发展，限制增量，盘活存量’的原则，对商品房批建实施总量控制，同时，停止集资建房划拨用地的审批。政府将加大城市的营销力度，把海口包装好，推销出去。同时用三年时间进行城市专项整治，为房地产开发营造良好的外部环境。”

　　2000年至2004年，海南全省新增商品房累计竣工面积为363.12万平方米。这还不包括166宗涉及报建面积400多万平方米停缓建工程。去年全年，房屋施工面积达到683.95万平方米。而2000年到2004年的5年时间内，全海南商品房销售面积为492.9万平方米。去年一年消化了125.76万平方米。今年1-7月，海口新建商品房的销售登记面积为106.51万平方米，比去年同期增长148%；二手房的销售面积为24万平方米，比去年同期减少了56.26%。

　　从固定资产的投资来看，房地产的增长也在放缓。受有关政策的影响，年初以来成倍增长的海南房地产开发投资，4月份以后开始增速落入两位数，5、6月份进一步放慢，7月份跌至今年以来最低点。

　　据海南省统计局发布的最新月度统计数据，今年1-7月，全省房地产开发累计完成投资38.58亿元，比去年同期增长39.5%，而此前2、3、4、5、6月份时的累计增幅分别为220.0%、115.7%、61.0%、60.7%和43.5%，7个月来的走势曲线表现为高开低走、一路回落。

　　开发商面临困境

　　记者日前采访了海口金贸区一位开发商，他忧心忡忡地表示：在“国八条”出台前，他所开发的楼盘平均每个月能卖出50-60套，而现在只能卖出1-2套。而海口市商品房的平均价格已经下降了400元/平方米，由年初的2400元/平方米，降到目前的2000元/平方米，而且还在降。

　　他说：“房地产销售停止了，资金链在3-5个月就会断。开发商还贷能力就会受到严重影响，施工进度就无法正常。到了年底，处境会更加艰难。更重要的是，这样下去，购房者就可能拿不到房，就会出现新的半拉子工程。”

　　目前，海口人均居住面积超过25平方米，按照小康社会的人均目标，现有住宅已绰绰有余。因此，商品房的销售主要靠岛外拉动。

　　曾是房地产泡沫重灾区

　　10年前，海南的空置商品房的面积曾经在600万平方米左右，占全国的1/10，曾是房地产泡沫重灾区。1998年，海南省政府把处置积压房地产提上议事日程。1999年，中央政府决定把海南作为全国处置积压房地产的试点省份，中央政府拿出数亿元的专项资金来处置半拉子工程。按照处置积压房地产试点工作方案，将积压房地产转化为商品经济适用房等措施，采取政府、银行、企业和社会“四轮驱动”，先后推出控制房价、减免税费、购房入户、住房贷款等政策与之配套，大力造势，为积压商品房“消肿”。对经转化的经济适用房，政府按不同的标准，采取最高限价的方式将其集中推出，取得了明显效果。至今年3月，海南尚有105万平方米空置商品房未消化。

　　质疑、担心和乐观

　　8月22日，海南省建设厅等七部门联合发出了《关于贯彻建设部等七部门做好稳定住房价格工作意见的通知》(以下简称《通知》)。其内容如下：1.停止别墅用地供应，严控高档住房用地供应；2.重点发展经济适用房；3.严查违规销售行为；4.中低价位住房规划项目优先审查；5.完善市场信息披露制度。

　　《通知》是根据中央、国务院的有关政策做出的，对海南的房地产市场的规范和调控无疑将产生重大影响。但也有人对其中的“重点发展经济适用房”并不赞成。一位开发商表示，海南跟内地一些大城市不能相提并论。目前海南的普通商品房的房价已经很低了，基本上接近“经济适用房”，如果政府再提倡“重点发展经济适用房”，无疑将会对盘活现有的商品房存量造成不利影响。

　　针对央行建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的消息，一位代理商表示，期房预售一旦取消，将会给正处于困境的开发商造成更大的压力。该政策如果真的出台，波及面会更广，只有资金充足、真正有实力的开发商才挺得过来。另一位业内人士则表示，在海南市场上，现在还玩着空手道的开发商为数不少，期房预售若是取消了，开发商将真正是凭实力说话了。

　　尽管已经是夏去秋来，但也有人对未来持乐观态度。有分析人士就认为，这次宏观调控对海口房地产影响不大，海南房价、特别是海口市的房价不大可能出现整体性下跌，而今后翻番的可能性大。经济学者廖逊认为，决定房价的首先是地价，海口去年年底基准地价上调，房价上涨空间很大。海口房价能否翻番，取决于海南经济能否在5年内形成类似气候，到2008年，主要的工业骨干项目建成，海南经济开始腾飞，届时海口甚至海南各地城市的房价都能翻番，这是情理之中的事。即使没有本地的工业化，房价也可能靠内地工业化而翻番。

　　“出自省统计局的数据是不包含预售面积的，实际上我们一年能卖出200万平方米。”海南省建设厅房地产处副处长陈武说。他不同意海南消化房产需要7至10年的说法。因为数字都是动态的，不能简单地拿开发面积与销售面积相除；其次，在建面积是整个建设规模，当中很多不是用来住人的，比如商业地产、住宅地产中的地下面积和地上公共面积等，也就是说两者不具备可比性。

　　但他同时也认为，一两年内消化完也是不现实的。

　　链接

　　海南房地产业面临的困境

　　1.按揭手续更加繁杂。中央对房地产实行宏观调控后，办理新楼盘按揭手续更加繁杂。调控前支行就可以审批，时间只需1周左右，而调控后要由省分行集中审批，需3个月时间。

　　2.岛外购房者受政策限制。根据有关统计，今年上半年，海口市购房者中，43%以上为内地人。“国八条”出台后，银行异地按揭手续更加严格。外地购房者来海南购房，必须面谈。时间过长对开发商回收资金不利，也容易引起客户不满。加之海南为了阻止“高考移民”，取消了“购房入户”政策。这大大降低了岛外人的购房热情。

　　3.按揭政策的变化对购房不利。按揭比例缩小，按揭年限缩短。原来8层楼最长可以提供30年按揭，现在6-7层最长只提供20年按揭。

　　4.信贷渠道缩小，银行开发贷款基本停止。

　　5.开发成本在不断提高。从2002年至2005年，各种收费在不断增加。一份表格显示，目前海口商品房竣工验收阶段的收费就达18项。其中收取“避雷针检测费”的不仅有质监站，还有气象局；收取“环境检测”的不仅有质监站，还有环保局。

　　市场渐冷意味着什么

　　现在看来，房地产市场多年来所形成的“金九银十”这一行业规律在今年是难以出现了。尽管包括上海在内的受房贷新政影响较大地区的房价都较前几个月有上升的趋势，但从目前政策面和市场特点看，这并不意味着房价又会大幅上涨。

　　首先，宏观调控的信号传导还未完全明朗，调控还在持续。通过一段时间的调控，房价增长过快、房地产市场“大跃进”势头虽然得到了遏制，但目前很多城市房价还在上涨，个别城市房价涨幅仍然超过两位数。

　　其次，房地产市场的上涨行情已告一段落。尽管部分地区房价有些回暖，但从市场主体看，整个房地产市场已经步入了一个整体下行的区间，投资性和投机性购房已被打压，目前还没有出现新一轮的启动迹象。

　　第三，市场观望期还没完全消退，消费热情还没被完全调动。从记者发回的报道中可以看出，无论是购房者还是开发商目前都仍然处在观望状态，开发商们期待着能有回转迹象，而消费者则等待着房价继续下调，这两种心态短期内不会消除。

　　第四，能够刺激消费的利好政策没有新的亮点。以前购房有银行利率和买房落户等利好政策的刺激促进住宅消费，现在没有新的亮点。

　　从目前的市场情况看，行业发展的规律性决定了房地产的价格走势将逐渐趋于理性。可以肯定的是，房地产业的政策调控，使一哄而上的房地产开发时代结束了。宏观调控促进了房地产行业调整期的提前到来，它将引领房地产市场逐步回复到平静、理性和健康的轨道上来。

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