一线城市豪宅产品与普通刚需住宅现“两头热”

　　类似的情况也发生在“旭辉御府”、“公元九里”、“保利中央公园”等豪宅项目的现场。旭辉集团营销总监刘巧虹介绍，五一期间，旭辉御府单日销售突破1亿元；近期推出的236平方米户型认购情况也十分理想。除豪宅产品外，中小户型的纯刚需产品也持续热销。5月16日晚，龙湖时代天街推新盘，开盘仅20分钟便销售150套。该项目已实现“八开八罄”的销售业绩。

　　业内人士指出，豪宅产品与普通刚需住宅“两头热”，是目前楼市的总体特征。豪宅热销主要缘于居住品质升级及奢侈享受型需求的释放；而政策微调及房价见底预期则直接推动刚需群体集中入市。

　　普宅：价跌带动量涨

　　在经历4月的小幅低迷后，5月，北京等一线城市的楼市成交迎来回暖。来自北京市住建委的数据显示，5月上半月(5月1日-15日)，北京共成交住宅9703套，创今年以来新高，较4月同期上升45.4%，较去年同期上升44%。

　　值得注意的是，5月15日，北京新建商品住宅网签总量达661套，创近5个月来的新高。不少业内人士认为，本轮调控带来的楼市最困难时期正在过去，各地楼市逐步转入复苏期。

　　成交复苏主要源于价格下调已较为充分。5月上半月，普通住宅的成交均价为19666元/平方米，仍维持在2万元/平方米以下。比4月略有回调，这是北京房价连续4个月环比下跌。

　　在5月上半月成交套数最多的10个商品房项目中，8个项目的成交均价低于2万元/平方米。其中，销售量最高的“首开常青藤”项目均价为18161元/平方米，与该项目4月21827元/平方米的均价相比下降16.8%，成为最主要的降价项目。

　　自今年3月以来，北京地区住宅成交价一直维持在2万元/平方米以下，除企业主动降价外，项目的郊区化也是一大原因。多家机构预测，随着资金压力的继续加大，未来北京地区主动实施“以价换量”的项目会越来越多，但总体降价空间不大，未来房价将以稳为主。

　　除北京外，不少热点城市楼市的成交量也在回升。5月前13天，上海新建商品住宅成交34.2万平方米，较4月同期提升48.1%。上周广州市新建商品房住宅网签2338套，刷新“新国八条”出台以来的新纪录。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，首套房信贷松动以及全国超过30个城市的政策微调，使购房者预判市场将走出低谷，入市的积极性有所提高。同时，新房和二手房市场不少项目的价格有所松动，市场供应的项目也开始增多，为市场提供了不少价位、户型合适的房源，促进了成交。

　　豪宅：差异定位制胜

　　进入二季度，一线城市豪宅项目入市量环比将有显著增长。除价格优惠外，豪宅项目纷纷采取差异定位制胜的策略。华润置地润西山联排别墅单套总价在1400万元-2400万元，该项目打出“送400万精装”的广告吸引高端客群。项目首期已告售罄，二期开盘前的认购率也已较高。

　　“西山别墅区作为京城顶级别墅云集的板块，土地供应十分稀缺，一直存在供不应求的市场现象。”有业内专家表示，近年来，随着传统西山别墅区域的持续开发和存量消化，该区域已经接近饱和；受此影响，位于“大西山”板块的华润润西山一直较为引人注目。

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