2010楼市真相之广州商业地产：华丽转身

　　莫道当年囊中空，而今井喷亦称雄。投资又得好去处，花开一枝别样红。

　　2010年是商业地产的崛起之年。好比一个当初不太起眼的小角色开始慢慢登上房地产的中心舞台。借亚运东风，今年广州商业地产更是井喷的一年。据粗略统计，广州今年就有41个购物中心扎堆上市，其中不乏白云万达广场、万菱汇广场、五号停机坪等大型商业项目，而这只是商业地产奋起的一个开始。

　　人物

　　王健林：商业开发占比太少

　　“白云万达广场肯定是广州商业（地产）的一哥，这个‘第一’什么时候换位要等广州第二个万达广场出来。”早在今年2月，万达集团董事长王健林在白云万达广场奠基时就抛下豪言壮语。12月17日，白云万达广场开业。当天客流量超过30万人次，开业第二天客流量超过35万人次，是近年来广州大型综合商场新开业日客流量最高的一个商场。

　　白云万达广场开业的2010年也是广州商业地产走向繁荣的一年。在2010年4月，广州市经贸委就曾表示，紧抓亚运会在广州举办的历史契机，广州15家大型购物中心力争在亚运会前后开业，包括西城都荟购物广场、太古汇广场、万菱汇广场、高德置地四季MALL、太阳城广场、国际金融中心、万博中心、海印又一城、沃尔玛山姆店、5号停机坪和白云万达广场等。尽管由于各种原因，个别商场开业时间推至明年，但一两年内出现15家大型购物中心，这在广州历史上从未出现过。

　　今年广州大型商场扎堆开发和开业，除受亚运带动，还有就是房地产调控着重调控住宅市场，反而让更多开发商开始开发商用物业。这样商业竞争会不会大呢？“竞争是不能避免的”，王健林表示，商业地产开发竞争的更多是商业资源和运营。“我们（商场）工程竣工就是开业这一天，这个项目（白云万达广场）招商在半年之前就完成了，在工程建设三四个月时候，商场主力店已经进入做二次装修，所以我们的时间主要是看工程的进度，而不是招商的进度。开业之后，还有一套运营的办法。我们全国一盘棋，1万多人的管理团队，哪里有好的经验可以迅速交流和弥补。”他表示，竞争反过来促使万达集团更清醒，“我们就更加谨慎，不断提升自己的能力。如果老没有竞争，一个模式往前推了。”

　　随着一大批大型商场的开业，会否出现消费力不足的情况？一个广州能支撑起多少面积的商场？王健林说：“很多事情是不断变化的。我举一个例子，大连市在1990年一次建设8个五星级酒店，很多人反对，报纸上还开展了长达一个月的讨论，最后政府也批准建设了。等8家五星级酒店盖出来，两三年开业以后，8家酒店活得很好，现在大连30多家五星级酒店，也没有看见谁倒闭。”他还表示，现在各地区政府多卖住宅用地少卖商业用地，使商业极为缺乏。“全世界中等以上发达国家，每一年建设总规模当中公共建筑（含商业建筑）比例超过住宅，一般都是6?4或者7?3的关系，只有中国连续20年住宅开发比例占总量85%以上。当中有政府卖地的原因，因为公共建筑地很便宜，请人搞酒店、搞商业还要贴钱，而住宅地卖得很快，都是竞价。这种土地财政模式催生了现在这种发展模式，引出了很多问题：一片片住宅区几十万人，没有像样的学校、医院、音乐厅和商业设施。我们中国现在不足15%的公共建筑量并不完全是商业，还包括医院、学校等，商场的比例是很低的。”显然，在王健林看来，广州大型商场物业还有极大的可容纳量。

　　微博

　　@潘石屹:中国的城市化不只是让大家进城居住，还要工作、购物、学习，所以仅有住是不够的，一定要有与居住相配套的商业地产，包括写字楼。可惜在过去十年，商业、写字楼一直处在被政策打压的状态：征收房产税、首付款比例一定要五成以上、利率没有任何优惠等等。未来商业地产在全国的兴起是必然趋势。

　　@济南乐居：今年商业地产确实增长很快，因为所有新政面对的都是第二套住房，没有管商业地产，所以给了商业地产的机会。

　　@李思廉（富力集团董事长）：我相信中国目前主流的发展商都不会以商业地产为主业，最主要的是中国的税法结构，对现在的租金收入是双重征税，所以基本上在目前的税法底下，没有大型房地产商可以把重点放在商业地产，我想能够达到20%、30%已经了不起了。除非中国免掉12%的房地产税，这个也是中国房地产探讨了很久的REITs，为什么迟迟还没有能够在交易所上市的重要原因。

　　@徐兴刚：商业地产是一种多赢投资模式，既要均衡几方投资者（发展商、小业主、商家、零售商）的回报，又要满足消费者的口味。因此，投资商业地产项目需要理智应对，冷静分析。

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