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　　莫道当年囊中空，而今井喷亦称雄。投资又得好去处，花开一枝别样红。

　　2010年是商业地产的崛起之年。好比一个当初不太起眼的小角色开始慢慢登上房地产的中心舞台。借亚运东风，今年广州商业地产更是井喷的一年。据粗略统计，广州今年就有41个购物中心扎堆上市，其中不乏白云万达广场、万菱汇广场、五号停机坪等大型商业项目，而这只是商业地产奋起的一个开始。

　　人物

　　王健林：商业开发占比太少

　　“白云万达广场肯定是广州商业（地产）的一哥，这个‘第一’什么时候换位要等广州第二个万达广场出来。”早在今年2月，万达集团董事长王健林在白云万达广场奠基时就抛下豪言壮语。12月17日，白云万达广场开业。当天客流量超过30万人次，开业第二天客流量超过35万人次，是近年来广州大型综合商场新开业日客流量最高的一个商场。

　　白云万达广场开业的2010年也是广州商业地产走向繁荣的一年。在2010年4月，广州市经贸委就曾表示，紧抓亚运会在广州举办的历史契机，广州15家大型购物中心力争在亚运会前后开业，包括西城都荟购物广场、太古汇广场、万菱汇广场、高德置地四季MALL、太阳城广场、国际金融中心、万博中心、海印又一城、沃尔玛山姆店、5号停机坪和白云万达广场等。尽管由于各种原因，个别商场开业时间推至明年，但一两年内出现15家大型购物中心，这在广州历史上从未出现过。

　　今年广州大型商场扎堆开发和开业，除受亚运带动，还有就是房地产调控着重调控住宅市场，反而让更多开发商开始开发商用物业。这样商业竞争会不会大呢？“竞争是不能避免的”，王健林表示，商业地产开发竞争的更多是商业资源和运营。“我们（商场）工程竣工就是开业这一天，这个项目（白云万达广场）招商在半年之前就完成了，在工程建设三四个月时候，商场主力店已经进入做二次装修，所以我们的时间主要是看工程的进度，而不是招商的进度。开业之后，还有一套运营的办法。我们全国一盘棋，1万多人的管理团队，哪里有好的经验可以迅速交流和弥补。”他表示，竞争反过来促使万达集团更清醒，“我们就更加谨慎，不断提升自己的能力。如果老没有竞争，一个模式往前推了。”

　　随着一大批大型商场的开业，会否出现消费力不足的情况？一个广州能支撑起多少面积的商场？王健林说：“很多事情是不断变化的。我举一个例子，大连市在1990年一次建设8个五星级酒店，很多人反对，报纸上还开展了长达一个月的讨论，最后政府也批准建设了。等8家五星级酒店盖出来，两三年开业以后，8家酒店活得很好，现在大连30多家五星级酒店，也没有看见谁倒闭。”他还表示，现在各地区政府多卖住宅用地少卖商业用地，使商业极为缺乏。“全世界中等以上发达国家，每一年建设总规模当中公共建筑（含商业建筑）比例超过住宅，一般都是6?4或者7?3的关系，只有中国连续20年住宅开发比例占总量85%以上。当中有政府卖地的原因，因为公共建筑地很便宜，请人搞酒店、搞商业还要贴钱，而住宅地卖得很快，都是竞价。这种土地财政模式催生了现在这种发展模式，引出了很多问题：一片片住宅区几十万人，没有像样的学校、医院、音乐厅和商业设施。我们中国现在不足15%的公共建筑量并不完全是商业，还包括医院、学校等，商场的比例是很低的。”显然，在王健林看来，广州大型商场物业还有极大的可容纳量。

　　微博

　　@潘石屹:中国的城市化不只是让大家进城居住，还要工作、购物、学习，所以仅有住是不够的，一定要有与居住相配套的商业地产，包括写字楼。可惜在过去十年，商业、写字楼一直处在被政策打压的状态：征收房产税、首付款比例一定要五成以上、利率没有任何优惠等等。未来商业地产在全国的兴起是必然趋势。

　　@济南乐居：今年商业地产确实增长很快，因为所有新政面对的都是第二套住房，没有管商业地产，所以给了商业地产的机会。

　　@李思廉（富力集团董事长）：我相信中国目前主流的发展商都不会以商业地产为主业，最主要的是中国的税法结构，对现在的租金收入是双重征税，所以基本上在目前的税法底下，没有大型房地产商可以把重点放在商业地产，我想能够达到20%、30%已经了不起了。除非中国免掉12%的房地产税，这个也是中国房地产探讨了很久的REITs，为什么迟迟还没有能够在交易所上市的重要原因。

　　@徐兴刚：商业地产是一种多赢投资模式，既要均衡几方投资者（发展商、小业主、商家、零售商）的回报，又要满足消费者的口味。因此，投资商业地产项目需要理智应对，冷静分析。

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　　大事记

　　8月，商铺、写字楼交投量普遍上扬。中原工商铺市场及研究部的监控资料显示，与疯涨的2009年同期相比，2010年8月的广州一手商铺成交量同比上升63％；一手写字楼同比上升2.7倍；而公寓则同比狂飙4.1倍。

　　8月中，商业地产“大佬”伟国集团老总杨伟国涉嫌非法集资被警方控制，继而伟国集团快速进入破产程序。旗下项目有伟国数码通讯广场、伟国鞋城和伟国商贸城，约2000个投资者涉及其中。

　　国庆黄金周期间，广州大部分专业市场销售火爆。星玺广场在短短的7天里，销售业绩达到8000万元；万福（亚太）精品交易中心，出售商铺150套，成交额也达到8000多万元；海珠区星辰名酒交易中心销售成交达到6000万元；在天河区天河国际美妆中心就卖出近7000万元的商铺。

　　10月，福布斯发布“2010年中国大陆最佳商业城市”名单，去年冠军上海因经营成本过高失去宝座，被珠三角城市广州取而代之，这也是广州首次夺得“最佳商业城市”

　　据广州房管局资料数据显示，2010年第三季度广州新建写字楼销售面积达150900平方米，较上季度增幅达56.8%；其中8月份新建写字楼销售面积达94000平方米，达到今年以来写字楼销售面积的最高水平。

　　【扩写版图】

　　2010年广州商业地产的版图上，珠江新城高端商业圈已渐成形、天河路商圈再次扩容、白云新城初具规模、广州新城商业蓝图显现。

　　以珠江新城为核心的高端商务区正在发挥凝聚效应，广州西塔、珠江城、利通广场和广晟国际等写字楼已奠定了珠江新城CBD商务区的地位。满堂红写字楼部相关人士表示，珠江新城商务圈的形成，使得广州城市格局发生变化，写字楼市场也在经历一场变革，形成以金融银行投资业为主的珠江新城商务区、广告传媒购物企业云集的体育西商务区，以及焕发新机的东风路商务区和天河北商务区等。

　　各类型的专业市场也遍地开花，今年涌现的专业市场就有20家之多，包括星辰汇、宝贝城、万福（亚太）精品交易中心、星玺广场、星辰名酒交易中心、反斗城、天河国际美妆中心、珠江国际纺织城、美林国际饰品空间等。此外一些传统商业圈临街铺和一些新投入使用的社区铺的成交供应都十分活跃。

　　【一年赚100万】

　　高女士去年买的江南大道商铺，在今年9月份放售。不到一年时间，赚了100万元。尝到甜头的她，今年12月又相中了江燕路附近的专业批发市场商铺。实际上，高女士只是今年商业地产热潮受益人中的一个。

　　合富置业市场部梁燕明表示，随着住宅投资门槛提高，部分对升值、保值要求较高的投资者转向商业市场，从而令商铺等其他类型的商用物业市场节节升温。合富置业监测数据显示，“10·15”限购令出台后，广州商铺成交升温迹象明显，商铺成交量比新政出台前上升了50%。除了成交增加，商铺市场的价格也在提升。比如六运小区商铺现在的售价是8万-10万元/平方米，对比去年有了25%的增幅，跟上下九情况接近。租金方面，六运小区商铺原来是700元/平方米/月，上下九是850元/平方米/月，现在两地月租的涨幅都在150元-200元。

　　美联物业商铺部区域经理法永能认为，亚运带来的城市改造、交通网络以及各种规划，将使广州商业格局更清晰，将带动人们消费习惯的变化，广州商业的蛋糕也会越做越大。

　　行业快速的发展，也伴随着理性的考量。有业内人士指出，商业地产已经驶入发展的快车道，然而如雨后春笋般冒出的商业项目还只是一个开始。如此巨量的商业项目，能够进入良性的运营，让投资者能够长远地收益才最为关键。“今后两三年，对于商业地产持续稳定的发展至关重要，也是市场检验的时候。” 

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