“不畏”新政 商业地产“走俏”

　　投资者入市仍需做足功课“对症下药”

　　新政下达以来，成都楼市商品房成交量大跌，但与此形成鲜明对比的是，商业地产不受新政约束，且回报率明显高于住宅的优势，使得更多投资者转向投资商业。但热门并不代表投资就稳收稳打，记者提醒广大投资者在入市前仍需做足功课，认清商业分类，尽量选择最适合自己的商业项目。

　　“不畏”新政，商业地产很火

　　一系列相关楼市调控政策的影响使住宅市场受到了很大冲击，而商业地产却乘楼市调控之机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。目前商业地产的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道，因此，众多投资资金流向商业地产这也是符合目前的市场动向的。

　　事实上确实如此。在新政出台后，成都的商业地产连续升温，成交量和成交金额都连续创造成都商业地产的历史新高。连续几周，每周都有几亿资金涌向商业地产。相关调查显示，仅写字楼市场，每周的成交金额就超过亿元。比如6月初开盘的“新希望国际”C区，开盘当天销售

　　超过8000万元，创造新政后成都写字楼单日成交的新纪录。不仅如此，在5月的连续几周，“新希望大厦”销售都超过20余套，销售金额超过3000多万元。其他如“凯旋广场”、“花样年·美年广场”、“喜年广场”等多个项目，也是连续几周的销售金额近千万元；除写字楼外，社区商铺、专业市场等也是资金流向的重要地区。

　　迎来供应爆发期

　　在成都进行了多年住宅开发的万科、保利、中海、中粮、金地、富力、凯德置地纷纷进军商业地产领域，加上稍早前进入成都开发商业地产的上海裕都、广州香江集团、北京城建集团以及一直在进行商业地产开发的万达集团、花样年集团、新希望集团，以及如青羊工业等众多的成都本土开发企业的持续开发，2010年下半年，成都商业地产市场将迎来跨越式发展的新局面。地产巨头云集，注定了成都商业市场将硝烟四起，而对于投资者来说有利的是，未来2~3年成都将迎来商业地产供应的集中爆发期。

　　据相关调查机构数据显示，未来3年内成都将新增30个商业项目，规模在259.37万平方米以上。数据显示，2007年~2009年成都三年的供应总量为216.60万平方米，未来三年的供应量比前三年至少增长了19.7%。以商业地产中最受瞩目的写字楼市场为例，2009年之前成都大概拥有10幢甲级写字楼，而2009年之后成都甲级写字楼以每年3~5幢的速度在增加，未来2~3年将有超过20个甲级写

　　字楼项目被推向市场，推出的量远远大于目前市场上的在用量。而伴随着居住人口的外扩、消费能力的聚集与增强，以及消费理念与模式的更新，城市副中心商业将继续发展，新商圈在逐步形成。如南三环外，城东建设路、万年场区域，城西金沙等区域，均有部分数量的大体量购物中心项目在前期运作，这些均将促成城市次商圈的发展。

　　做好投资功课有备无患

　　就目前形势而言，一系列主要针对住宅市场的调控政策并未涉及商业地产，使得投资商业地产的门槛与投资二套住房的门槛基本一样；更为重要的是，商业地产无论是从投资回报率还是升值空间来看，都明显优于住宅。

　　相关专家建言，投资商业依然要注意多个方面。1、量力而行。资金充足的买家，可选择能立竿见影兑现回报的中心商圈。资金一般的买家，可选择中大型社区的配套商业。资金较少的可投入新兴地区的新项目，前景空间更大，但务必沉住气。2、前期工作做足。

　　多看看目标项目不同时段、地段的运营情况，比如人流情况、租金水平、零售商的承租能力等。3、注意定位和规划。定位是商业的灵魂，定位有偏差，成功的概率便会很低。而良好的规划会合理考虑人流、车流和货流的安排、导视以及各类业种的配比及组合。4、考察发展商能力。发展商的实力、信誉和操作经验是商业地产项目成功的基础，尤其要具有地产操作和商业操作两方面的经验。5、不看短期看升值。多评估物业的升值潜力，别只看近期的租金回报率。

　　入市时务必对症下药

　　写字楼代表项目：新希望国际、高地中心、花样年·喜年广场、东立国际广场等。

　　商铺代表项目：染房街小商品天地、九峰国际汽车博览新城、摩尔国际汽配城、财富又一城等。

　　总部基地因其拥有低容积率、低建筑密度、低楼层、低价格等特点近年来迅速占据市场地位，并逐渐打破写字楼在办公物业领域一统天下的局面。价格上远远低于市区写字楼，是推动成都总部基地由建设期进入

　　收获期的重要原因。

　　总部基地代表项目：青羊工业总部基地、空港总部基地、龙潭总部经济城、龙吟华章等。

　　商住楼是指土地使用年限为40年或50年的商住两用公寓，一般称为40年产权公寓。这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，但多为商改住，即商业用地上建成的住宅项目。这类项目虽只有40年产权，且普遍居住舒适度较低，但由于多处城市主干道、易出租、总价低等优势，深受投资者的喜爱。同一个板块，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的条件下，40年产权酒店公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低15％~20％。

　　商住楼代表项目：索尔国际、居然、博闻·八里锦汇、红帆蓝调等。

　　城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项

　　以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一般来说，酒店、写字楼、购物中心三大功能是城市综合体最基本的业态组合。

　　据统计，全成都城市综合体已达48个，尤其是国际城南，仅仅是大源和站南两大组团内，聚集了22个城市综合体，其中超过两百亩的城市综合体项目就达到了5个。

　　城市综合体代表项目：华润·万象城、龙湖·北城天街、缤纷时代广场、花样年·美年广场等。

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