二手房租金大涨，业主两难：出租好还是出售好？

　　“买房不容易，租房也难了”，近日，中介经纪纷纷表示二手楼租金大涨，月租金少则涨一两百元，多则三五百元，有些区域的房租甚至一夜间上涨五成。

　　据满堂红统计数据显示，5月广州二手住宅租赁成交宗数较4月份增加20.4%，平均租金同比上涨10.9%。对于拥有多套物业的业主来说，卖楼还是出租变成一个两难的问题。

　　房地产专业人士认为，楼市大势向跌，能高价抛货获得流动资金固然是理智的选择；但部分物业特殊的“个性”和业主的个人情况决定还是出租更适合。

　　也有投资专家表示，中心城区仍然具备投资价值，在宏观调控下，最好是投资小型物业，尽量避免大面积房产。
 
　　现状：一方面转租为售 一方面租金上涨

　　中原地产潘婉霞表示，近期市场出现转租为卖的局面，主要是因为楼市的大势基本明确，市场出租回报率不高，导致部分业主认为套现物业为现金可以掌握主动权；另外，套现意味着业主获得了楼价上涨的实质回报。据中原数据，近期放租为售的比例达到30%左右。

　　满堂红专业人士分析，另一方面，由于市场预期楼价未来有可能走低，因此不少买家暂时只租不买，使租赁市场客源大大增加。供应的变化导致近期市场租金出现明显增幅。不过潘婉霞认为这个增幅并不算大，估计未来租金大幅上涨的可能性不大。在林和东路租房的廖女士5月份的租金还是400元，而一夜之间，房东把6月份租金上涨到600元，涨幅高达50%。

　　“此前400元的时候还包括水电费，现在600元的时候还不包括水电费，涨得很厉害。”廖女士告诉记者。记者走访广州多个中介，租金上涨已经代替房价飙升，成为市场热点。

　　满堂红统计数据显示，5月份的广州二手住宅租赁成交宗数比4月份增加了20.4%。二手住宅平均租金同比上涨了10.9%，达到30.44元/平方米/月。在天河区的棠下、东圃一带以及海珠区的赤岗、客村一带，近期由于林和村、冼村的拆迁，租金都有所上涨。在天河北，满堂红经纪余小姐表示，天河北这两个月租赁交投明显活跃了不少，尤其以2300~3300元/月的1房和2房单位成交最旺。这类中小户型的租金涨幅明显，约在200~300元/月。

　　从市场了解到，除此以外，其他特殊因素也影响了部分板块的租价水平，如林和村、冼村等城中村的拆迁改造以及高校毕业生租房潮的来临。

　　由于这两类租客群体的租房预算较低，因此对租金便宜的区域情有独钟，地铁开通后部分原来较为偏远的区域就成为这种租客的新选择。

　　建议：

　　投资中心区小型物业还有赚

　　潘婉霞建议拥有多套物业的投资型业主最好还是选择出售，而只拥有两套物业的业主就不必要急于调整，因为其资金量有限，未必可以顺利转为商业物业。

　　满堂红地产研究部主任沈锐培表示，根据租金回报报告，近一季广州市区平均出租回报率为3.5%左右，比去年同期下跌1%左右，出租获取回报不是最合适的投资方式；而目前是楼市的价格高位，未来两年未必能回到这个位置，对于投资者来说，要如同股市波段操作一样进行套现。

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