“买房不容易，租房也难了”，近日，中介经纪纷纷表示二手楼租金大涨，月租金少则涨一两百元，多则三五百元，有些区域的房租甚至一夜间上涨五成。

　　据满堂红统计数据显示，5月广州二手住宅租赁成交宗数较4月份增加20.4%，平均租金同比上涨10.9%。对于拥有多套物业的业主来说，卖楼还是出租变成一个两难的问题。

　　房地产专业人士认为，楼市大势向跌，能高价抛货获得流动资金固然是理智的选择；但部分物业特殊的“个性”和业主的个人情况决定还是出租更适合。

　　也有投资专家表示，中心城区仍然具备投资价值，在宏观调控下，最好是投资小型物业，尽量避免大面积房产。
 
　　现状：一方面转租为售 一方面租金上涨

　　中原地产潘婉霞表示，近期市场出现转租为卖的局面，主要是因为楼市的大势基本明确，市场出租回报率不高，导致部分业主认为套现物业为现金可以掌握主动权；另外，套现意味着业主获得了楼价上涨的实质回报。据中原数据，近期放租为售的比例达到30%左右。

　　满堂红专业人士分析，另一方面，由于市场预期楼价未来有可能走低，因此不少买家暂时只租不买，使租赁市场客源大大增加。供应的变化导致近期市场租金出现明显增幅。不过潘婉霞认为这个增幅并不算大，估计未来租金大幅上涨的可能性不大。在林和东路租房的廖女士5月份的租金还是400元，而一夜之间，房东把6月份租金上涨到600元，涨幅高达50%。

　　“此前400元的时候还包括水电费，现在600元的时候还不包括水电费，涨得很厉害。”廖女士告诉记者。记者走访广州多个中介，租金上涨已经代替房价飙升，成为市场热点。

　　满堂红统计数据显示，5月份的广州二手住宅租赁成交宗数比4月份增加了20.4%。二手住宅平均租金同比上涨了10.9%，达到30.44元/平方米/月。在天河区的棠下、东圃一带以及海珠区的赤岗、客村一带，近期由于林和村、冼村的拆迁，租金都有所上涨。在天河北，满堂红经纪余小姐表示，天河北这两个月租赁交投明显活跃了不少，尤其以2300~3300元/月的1房和2房单位成交最旺。这类中小户型的租金涨幅明显，约在200~300元/月。

　　从市场了解到，除此以外，其他特殊因素也影响了部分板块的租价水平，如林和村、冼村等城中村的拆迁改造以及高校毕业生租房潮的来临。

　　由于这两类租客群体的租房预算较低，因此对租金便宜的区域情有独钟，地铁开通后部分原来较为偏远的区域就成为这种租客的新选择。

　　建议：

　　投资中心区小型物业还有赚

　　潘婉霞建议拥有多套物业的投资型业主最好还是选择出售，而只拥有两套物业的业主就不必要急于调整，因为其资金量有限，未必可以顺利转为商业物业。

　　满堂红地产研究部主任沈锐培表示，根据租金回报报告，近一季广州市区平均出租回报率为3.5%左右，比去年同期下跌1%左右，出租获取回报不是最合适的投资方式；而目前是楼市的价格高位，未来两年未必能回到这个位置，对于投资者来说，要如同股市波段操作一样进行套现。

[NextPage]

　　投资物业选小不选大

　　不过，并非所有业主都应该在这个时间段套现。沈锐培认为，根据市场研究结果，虽然整体市场平均租金为3.5%，但是也有部分板块的租金回报率高于4%，比如中心城区的小户型，商业中心附近等，这些板块仍然有长远出租投资的价值。记者在中华广场附近看到，有一个30平方米的物业，售价只有35万元，但单月的租金可能达到1200元，年投资回报率超过4%，为较高水平。

　　实际上，不少投资者已经开始转向投资中小物业。满堂红数据显示，5月份广州二手住宅买卖总价在70万元以下的物业成交比重环比将近上升了5个百分点。

　　该机构研究部高级经理周峰表示，只要租金不出现连续多月的明显回调，住宅领域的长短线投资还是具备一定的吸引力的。如果操作得当，即使在调整期内，50万元的运作资本金于两次买卖之间的账面盈利基本在10%以上。

　　合富辉煌首席市场分析师龙斌也认为，应该选择抗跌的、租金收益率高的物业投资，稀缺资源或者配套、交通特别优越的物业也可以重点考虑。而在风险方面，他建议投资者不要把自己的资金链条绷得过紧。“选小的不选大的，选市区的不选郊区的。”

　　肖文晓表示，市区的小房子，投资成本相对较低、租值高，而大户型和郊区的房子一般租不上价钱。因此，最佳投资对象就是中心城区的小房子。而且应该多关注二手房，特别是部分地段好，楼龄时间较长的物业。

　　提醒：

　　物业优势明显也别急着抛售

　　对于部分目前位置不佳，但未来由于地铁或其他交通配套的建设有望升值的板块，目前的价格还未能显示未来的潜力，也没有在此时套现的必要。

　　如果物业处于成熟区域并且有特殊优势，也无须急于套现，比如带东风东路小学学位的名盘，或者有得天独厚的地理条件，放盘都不一定是最好的选择。

　　以自住为主、无论楼市处于什么状态时都少有放盘的楼盘，即使在目前的市场情况下，业主也不用急于套现；另外，那些套现了资金之后也没有更好投资渠道的业主，也不要盲目卖楼。

　　沈锐培认为，虽然本次楼市调整期有可能长于以往，但是没有资金周转压力、没有更好投资渠道的业主还是要守好自己持有的物业，楼市长远依然具有保值升值的意义；业主最好根据物业的情况和个人的财务情况做卖楼还是租楼的选择。(记者林琳、陈芳、张忠安）

http://www.ppzw.com/article_class2_17.html