房地产调控用意的是什么？

　　自4月中下旬以来，为抑制过快上涨的房价，政府有关部门出台了一系列房地产调控新政。尽管目前评价房地产新政的作用和效果还稍显过早，但分析其对不同相关利益主体可能带来的影响还是十分必要的。

　　地方政府将面临执行中央政策和确保财政收支平衡的两难选择。一方面，国十条要求各省级人民政府负总责，在房价涨幅过快的地区还要求尽快出台相关的实施细则。而另一方面，落实国十条、抑制房价上涨势头将会影响土地出让金收入，从而影响地方财政收入。据统计，在2009年全国地方政府财政收入中，来自土地出让金收入的比重达40%左右。国十条还要求扩大土地供应，提高保障性住房建设比重特别是廉租房比重，这会增加地方政府的补贴负担。因而，房地产新政的实施在地方政府层面可能会遇到一定的阻力。

　　银行业将获得明显的短期收益。2009年，由于宽松货币信贷政策导致市场流动性十分富裕，银行普遍对首套房的贷款利率在基准利率基础上打七折，而二套房则打8.5折。因此，尽管去年商业银行的个人按揭贷款规模较2008年有较大幅度的增长，但净利息收入却较2008年下滑。今年的情况与去年有所不同，一是贷款规模受限，银行对客户的选择和议价能力上升；二是房地产新政要求多部门合作，加大了监管和执行力度。因此，提高首付比例和贷款利率不仅能使贷款乘数增加，提高资金的使用效率，也能使房贷的收益有上升的可能。从长远看，实行动态的、差别化管理的个人住房贷款政策，有利于银行防范风险、提高贷款质量。

　　房地产开发商可能会采取观望的态度。与2007-2008年那一轮房地产调控相比，目前房地产开发商的应对要从容得多。因为一来有上次房价“越调越涨”的经验，开发商不会贸然降价促销；二来开发商已经在去年的楼市盛宴中赚了盆满钵满，拥有充裕的资金链，现在有能力通过“捂盘惜售”、“推迟开盘”等观望措施应对前景尚不明朗的楼市。
 
　　对不同类型购房者的影响各不相同。对只是满足基本居住性需求的购房者而言，影响大体是正面的。对满足二次置业的改善性需求和三套及其以上的投资(投机)性需求的购房者而言，将会有明显的抑制作用。提高首付比例并严格房贷利率政策，无疑会大大提高炒房者的成本，抑制把商品房作为投资品的市场需求。

　　然而，此次通过信贷政策从需求角度开出的房地产调控药方，必须和相应的促进土地开发和住房供给的政策相结合，才能真正起到实效。如伴随购房需求下降，开发商调整战略，收缩开发投资，导致开工量下降，则会引发新一轮的供给不足。一旦房价调整到人们的心理价位，被短期压抑的需求还会释放，而一旦供应短缺，房价会再次上涨。值得高兴的是，这次房地产新政还通过国土资源部出台了《2010年住房用地供应计划》。根据该计划，不仅政策性住房(包括保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品房)的供地比例达到77%，远超中央70%的既定目标，而且供地总量也大幅增加到18万公顷，比2009年土地供应高出2倍以上。尽管在14万公顷的政策性住房供地量中，保障性住房(包括经济适用房和廉租房)所占比重仅为17%，但由于总量大幅增加，保障性住房用地供应相比去年明显增长，其中经济适用房用地量同比增长79%，廉租房用地量同比增长472%。

　　综上所述，这次房地产新政重点在于打击投机性购房需求、遏制快速上涨的房价，但也必将对地方政府、银行、房地产开发商和购房者等诸多方面产生影响。笔者相信，本次房地产新政的目的并不是打击房地产业，而是在于促进房地产业的平稳健康发展，因为一个平稳健康发展的房地产业，无论是对中国的城市化、相关产业的发展，还是对人们生活品质的改善都十分重要。

　　(庄健 作者系亚洲开发银行驻中国代表处高级经济学家）

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