管窥国外住房政策：引导与保障是重点

　　“安其居，乐其业。”这句话道出了住房对百姓生活的重要性。在解决住房市场供求矛盾时，政府扮演什么角色？政策产生何种导向？法律究竟如何作为？本报驻外记者的报道或许能就上述问题提供一些参考。

　　美国——政府推动“住房梦”

　　本报驻美国记者 管克江

　　正如发明“美国梦”一词的历史学家詹姆斯·亚当斯所说：“美国梦不仅仅意味着物质产品的堆积。住房应当成为一个家和一个生活的所在地……”

　　国际金融危机对美国住房市场造成了严重冲击。反思危机的产生时，很多专家认为美国人对自有住房的向往是不容忽视的因素之一。金融机构利用这一需求发放次级贷款，并设计了复杂的金融衍生品，最终导致泡沫不断膨胀。而这种需求的产生既有文化因素，也有政府推动。

　　大多数美国人把拥有一套自有住房看做实现美国梦的前提。皮尤中心的调查显示，去年2月在经济形势仍然非常严峻的时候，90%的美国人仍将住房视为生活慰藉的来源。这一现象正如发明“美国梦”一词的历史学家詹姆斯·亚当斯所说：“美国梦不仅仅意味着物质产品的堆积。住房应当成为一个家和一个生活的所在地……”

　　目前，除了次级房贷者无力偿还债务外，很多优良贷款者也因为房屋实际价值跌穿贷款总额而选择止赎。2008年一年，美国共有100多万家庭失去了住房。但失去住房后的人们，并没有直接转为租房，而是借住亲戚或朋友家，说明经济危机的负面影响还在持续。美国当前的租房空置率为10.7%，同比增加了0.6个百分点，高于上世纪90年代8%的平均值。

　　然而，在20世纪初以前，美国人与现在的价值观不同，宁可租房也不举债买房。当时，市场上的住房贷款发放要求非常苛刻，一般需要买房者首付50%，并以较高利息在短期内(5年)付清。1932年，胡佛总统主持通过了《联邦住房贷款银行法》，继任的罗斯福总统则成立了房产主贷款公司，为失去住房的房主提供低息贷款。1934年成立的联邦住房管理局，负责审定房屋建筑标准，并推出25至30年期的低息贷款。1938年，美国联邦国民抵押贷款协会(房利美)成立,向购房者提供抵押贷款支持。美国宾夕法尼亚大学历史和社会学教授托马斯·苏格鲁在《华尔街日报》撰文指出，从1929年爆发的经济大萧条起，“山姆大叔”成为了美国住房市场的真正推手。

　　1944年，美政府为从战场返乡的老兵提供了慷慨的房贷补贴，促进了自有住房率的快速提升。1950年，美国人的自有住房率从10年前的不到50%增长到了55%。联邦政府的介入也为住房建设和房地产提供了大量资金，使其成为经济重要部门。20世纪50年代末，美国统计局开始将新屋开工数作为考察经济的首要指标。20世纪六七十年代，美国住房和城市发展部将房屋拥有权项目还扩展到少数民族群体。1976年的《社区再投资法》允许向落后的社区提供贷款，这也让很多高风险人群拥有了贷款购买自有住房的机会。如今，美国人的自有住房率约为67.2%。

　　最近几任美国总统也均将让民众拥有住房作为施政要点之一。克林顿总统在1995年宣布“全国房屋所有权日”时，把自有住房同公民责任联系起来。他呼吁巩固美国的家庭价值观、鼓励双亲家庭和让人们呆在家里。布什总统也承诺要建设一个“住房拥有者社会”，宣称将有比以往任何时候都多的美国人有能力打开房门，欢迎客人。

　　奥巴马政府去年3月公布了名为“让住房负担得起”的住房救援计划。该计划主要有三项措施，一是通过降低房贷月供、允许再融资，使400万至500万户陷入困境的房主缓解房贷压力；二是设立750亿美元的房主稳定基金，帮助约300万至4000万户房贷严重违约者保住即将失去的住房；三是美国财政则将房利美和房地美的融资额度增加一倍，每家2000亿美元。据估计整套住房救援计划最高耗资可达2750亿美元。

　　有投资分析公司指出，美国目前共有1.306亿套住房，其中7500万套为自有住房，3670万套为出租房，另外1890万套闲置。美国政府面临的难题是，只有创造更多就业岗位，才能消化大量闲置住房。而如果住房存量太多，新房开工势必受到影响，从而拖累扩大就业。

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