管窥国外住房政策：引导与保障是重点

　  德国——法典保护租房者

　　本报驻德国记者 刘华新

　　由于租房比例很大，德国的《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别侧重对房客利益予以保护，规定房东不得随意提高房租。

　　2009年夏天，德国交通部和相关房地产协会共同资助的一项研究结果表明，在重要工业国家中，德国房地产市场稳定，价格波动率处于“末位”。该研究报告称，自1991年以来的18年中，德国购房价格仅上升了9%至18%，新房房租仅涨12.7%，旧房房租上涨近44%。这些基本上在通胀水平之内。德国是如何对房地产市场进行有效管理的？近日，记者就此采访了柏林自由大学国际城市研究学院院长格哈德·布劳恩教授。

　　布劳恩说，在德国，农村人因自己有地，自有房率较高。此外，中小企业主拥有住房者也较多。但是大城市不一样，例如首都柏林，基本上是一个租房城市。造成这一现象的主要原因是年轻人多、共同生活但不结婚的人多以及人口流动性强。这些不稳定性导致人们对生活的设计并不长远。而且总体上看，租房也比买房更加便宜合算。

　　布劳恩特别指出：“受教育程度与工作和住房状况三者间关系密切。”他说，以前，受过高等教育的人找长期性工作容易。但近些年，由于金融危机和经济危机，越来越多的公司进行“项目性招聘”，即所招员工往往是为某个项目工作，收入也不一定宽裕，因此很多人的工作只稳定三、五年，项目结束后即需“另谋高就”，还可能到别的城市谋生。因此，人们在一个地方投资买房做长远生活打算的自然就减少了，而银行针对这一不稳定情况，对其贷款也就更为谨慎。上述研究也表明，在德国西部有45%的人自建房或购房，而东部的这一比例仅为约1/3。

　　由于租房比例很大，德国的《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别侧重对房客利益予以保护，规定房东不得随意涨房租。例如，房东须书面陈述涨价理由，并且在一般情况下还须举出3个同类住房涨价的例证，否则房客可以起诉。需要指出的是，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10%。至于当地同类住房通常房租水平多高，《民法典》特别规定，设专门机构定期制定“房租水平表”，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价格范围。由于这个机构包括当地房东协会、房客协会及中介公司代表和政府代表等，因此它制定的价格一般都能得到执行。

　　就房地产的供需情况而言，德国人重质量而非面积。对于德国民众来说，“需求最大的是70平方米左右的住房，150平方米的房子就被认为是豪宅了”。

　　而在价格方面，德国房价稳定的一个重要原因在于价格的透明度。布劳恩介绍说，根据《建筑法》，德国每个州(相当于省)、县都设有独立的“专家委员会”，专门负责价格评估。这个委员会有权获得所有房地产交易价格，制定“地产基准价”，评估并发布地产及房产价格表。虽然房屋买卖是市场行为，但实际上由于每个公民都可以很方便地上网或通过其他途径从上述委员会获取分门别类的价格表，因此买卖双方容易达成一致。

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