美美百货京沪关店，传统百货危机折射商业地产疲软

　　商业地产暗淡挤压传统百货

　　“换句话说,商业地产目前的疲软状况在一定程度上也成为了百货商场遭’排挤’的原因。”王永平副秘书长表示,商业地产放弃百货公司也是迫于经营压力。

　　以西单美美百货所处的首都时代广场为例。据了解,九龙仓在美美百货撤出首都时代广场后,以总价人民币27.08亿元将首都时代广场售予北京华融基础设施投资有限责任公司,总建筑面积为12万平方米。按照这一地段附近的商业物业租金平均在每月700元/平米。粗略地计算,在满租的情况下,九龙仓需要用近3年的时间才能赚足27.08亿元,卖出比租赁能带来更快的现金流。

　　根据有关的数据显示,金融危机后,首都时代广场美美百货的店面空置率已经到了9％左右,这使美美百货的经营难以支撑,这就不难解释首都时代广场的东家九龙仓对租金和入驻率进行重新考虑的原因。

　　而事实上,有媒体报道称,上海美美百货撤出上海时代广场,便是出自于九龙仓集团对租金的考虑——让美美退出,尽快寻找更有客户群的商户取而代之赚取租金。

　　对于北京CBD商圈内的商业物业来说,形势则更为严峻。第一太平戴维斯最新数据显示,2009年CBD的平均空置率为28.6％,这也导致了CBD地区租金同比下跌20.6％,为租金降幅最大的区域市场。事实上,公开资料显示,美美百货所在的金地中心A座空置率达30％左右,金地中心B座更是接近60％。

　　这种态势仍将受到商业地产新生代的挑战。据第一太平戴维斯估计,北京目前仍有超过30家中高端购物中心在建或在计划中。2010年,将有175.2万平方米中高端零售面积入市,商业地产项目将会毫无疑问地在获得满意的入驻率上面临巨大的竞争压力。

　　尽管如此,岁末年初,国企、民企和海外资本还是掀起了“抄底商业地产”的风浪,凯德置地、英国零售巨头TESCO、宝龙地产、大连万达,以及之前以住宅见长的万科、绿地、保利地产等均投身抄底大军。据业内保守估计,涉及资本至少在1000亿元以上。

　　但是,美美还是走了。留下的是新老商业地产持有者继续为了租金和入驻率搏杀。当然,这无疑是对这些抄底者的最大考验。

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