拖字诀
按照规定,开发商拿地到项目开工时间不得超过两年,并不考虑转手因素。因此,和黄周浦地块的闲置时间在五六年,这无疑让土地部门十分尴尬。
周浦镇地处上海世博会所在地三林地区东南,过去两年中受益于大浦东、世博等概念,政府密集规划了轨道交通11号线等基建项目,房价也随之节节攀升。和黄旗下土地位于周浦中心地带,如果拖延开发时间,无疑可坐收地价飙升之利。
李嘉诚旗下地产开发企业的这一特点,似乎在上海地产界素有名声。尽管早已进入上海市场,但是李嘉城旗下长江实业与和记黄埔的房产项目鲜有面市。
此前有媒体报道,长江实业与和记黄埔2000年至2008年年报中披露的上海项目中,多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6年以上。最近8年在上海所取得的地块中,最快开发建设完成的项目上海古北翠玉豪庭花费的时间至少是7年。
事实上,不仅仅是和黄,开发商的“囤地”方式和出口,远比人们想象的隐蔽和复杂。
上海此前几轮曾被曝光闲置的房地产开发项目,大多都会在法定时间内开工,但销售和竣工时间则往往无限期延后。像瑞安地产这类由于拆迁尚未完成的地块,由于绑定了区县一级的利益,往往难以通过一刀切的方式解决。
对于平整完毕但仍然闲置的周浦地块,中原地产研究咨询部高级经理马冀认为,该地块处于新兴地段,周边楼盘多为普通住宅和拆迁房。而和黄在沪的楼盘一直以高端豪宅和别墅为主,短期不会改变在上海的高端战略。
马冀推测,该地块的最终结果,很可能是再次通过股权转让的方式易主。
2004年周浦地块的楼板价每平方米仅2064元,和黄一旦将土地转手,其利润的想象空间颇大。
政府的尴尬
其实在上海规土局公布8个闲置地块之前,易居中国就发布报告称上海有330宗土地“批而未用”,这些闲置土地的所属公司包括多家知名地产企业,其中包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔、瑞安房地产、东方海外置业(上海)有限公司。
报告执笔人、易居中国分析师薛建雄称,这些土地大多在2004年前就已经被出让,大部分项目都是因为动迁和规划等方面问题,没能及时上市销售。不过,他并不排除一些开发商用隐蔽的方法“变相囤地”,比如故意造成规划上的缺陷使规划建设许可批准时间被拖延;或者留下一两处房屋故意不拆迁,以推延项目的开工期。
本报为此于1月19日致电上海市规土局,咨询将8个地块列入拟回收或督促开工名单的理由时,并未获得详细答复。该局一位要求匿名的官员表示:“本着对开发商负责的态度,8个地块被列入名单的理由现在尚不到公布时间。该局正在会同上海市政府其他部门,着手深入调查。最终的处理结果将在2月底向社会公布”。
新华社此前援引上海市规土局副总工程师蔡顺明的话称,8幅土地闲置原因包括企业自身资金出现问题无力开发,或动拆迁迟迟无法完成,尤其是2007年1月以前出让的“毛地”,后一种情况较为常见。
就在记者向上海市规土局求证次日,该局发布了《关于本市开展闲置土地登记的公告》,要求该市闲置土地必须登记,截止日期为2010年3月22日。公告称,未按要求登记、未说明原因的建设单位,若地闲置满一年不满两年的,须按土地出让价款的20%征收土地闲置费。而对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回土地使用权,注销土地登记,并在诚信档案中予以记载。
薛建雄分析,政府在梳理土地市场历史遗留的问题。这有利于解决目前大量土地因规划、动迁等原因闲置没能开发的问题,有效增加市场供应。但这一措施与此前相比,并没有太多的新意,要看多级政府和开发商的博弈结果。