社区商业地产如何突围

　　记者：欢迎裴秘书长和黄总来到《安家·功夫茶》（第5期）品茗聊天！黄总很忙，万年花城正逢交房关键时刻，节目做完还要赶到项目现场。听说黄总担心塞车，不到9点就和裴总来到了怡青泉茶艺馆，幸好这里的环境非常静谧优雅，裴总也是刚从外地出差回来，平时也难得休闲，全当“修身养性”了。怡青泉的茶都是上等新茶，茶艺师的表演也很专业，听说二位都是品茶高手，今天可以一饱眼福和口服了……

　　言归正传，我们今天要聊的话题是社区商业地产。这一期功夫茶的嘉宾组合很有意思，进驻大型社区商业的零售业大多是连锁企业，裴秘书长身为中国连锁经营协会秘书长，可谓商家代言人；黄总正在操盘12万平米的社区商业地产项目，堪称开发企业代表，买卖双方都在此，希望能够碰撞出精彩的观点。

　　北京社区商业有一个特点，就是随着住宅大盘的开发，规模越来越大。正在推向市场或即将推向市场的大型社区商业地产项目很多，像黄总他们的万年花城就有12万平米，沿海赛洛城、国美第一城、北辰绿色家园、珠江帝景、富力城、棕榈泉以及百子湾的丽江项目等商业面积都在10万平方米以上。随着社区的逐渐成熟和居住人口增多，对于开发商来说，如何做好社区商业便成为当务之急的大事。

　　另外，商务部将发展社区商业作为推进流通现代化和扩大居民消费的一项重要内容，列为今年的工作重点，并在5月份下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，这对于商业地产是个利好消息。

　　北京的社区商业在规划、科学选址、实施配套等方面和上海、深圳等发达城市相比相对落后，商业设施不足，网点布局不合理，服务功能单一等，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。社区商业建设已经成为城市商业发展中较为薄弱的一环。

　　社区商业地产的开发虽然“方兴未艾”，但是还处于低水平的状态，空置率比较高。那么，社区商业地产如何在社区商业大发展中把握机遇，为社区商业经营提供适合的商业设施，创造良好的商业环境成为开发商的重要课题。

　　社区商业地产如何界定

　　裴：社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。随着城镇居民人均可支配收入日益提高，消费需求和消费结构发生显著变化，社区居民对服务餐饮、休闲娱乐等多样化、综合性的消费不断增长。城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。

　　我的博士论文就是研究购物中心的。按照标准意义来讲，应该把社区商业作为购物中心的一种形态来看待。美国购物中心协会有一个关于购物中心的分类标准，最大的叫POWEARCENTER，一般翻译成：超大型购物中心，依次还有跨区域购物中心、地区购物中心、社区购物中心、邻里购物中心。从社区角度看商业地产，社区商业应该归类在社区购物中心或邻里购物中心。这些在美国构成了购物中心的主体。美国有3万多家购物中心，其中一多半都属于社区或邻里购物中心。  

　　这是从购物中心的角度来看。黄总他们是从一个大型居住社区和房地产服务的角度来看。

　　社区商业容易形成一些规律和特点，如选址、面积、店铺的组合等，相对来讲更容易标准化。因为社区的需求在全世界都很相似，它不像超大型购物中心如金源MALL，有很多新颖的东西吸引人们去消费。但是社区商业是以服务于周边居民日常消费为主，所以基本的商业服务配套功能相对标准化。如果企业能够做出行业标准出来，对于地产开发和商业配套成熟发展来讲是一件有意义的事情。

　　黄：谈社区商业地产，首先我们要先弄清什么叫社区。费孝通曾对社区有过一个社会学的界定。社，社群，是为一群有着共同精神皈依的人提供的场所；区，指区域，社区就是一群有一定共同利益和精神归属的人所居住的区域；社区规模有大有小。大社区，可以当作城市或城镇来看待，那么这个社区的商业就相对于一个城市或城镇的区域购物中心。我们所理解的社区商业，就是为社区居民所提供的商业服务。而那些为不特定的人群提供的商业，就不是社区商业。社区商业有非常强的属地性，服务对象很明确。社区的规模就决定了社区商业规模的大小、商业业态的数量和配置组合。

　　社区商业地产的“盲婚悲喜剧”

　　记者：曾经有一篇报道，说社区商业地产项目空置率很高，达到商业地产总空置率的40%以上；另一方面，商家又抱怨找不到合适的商铺开店。就像故事里的“盲婚哑娶”故事。目前，连锁企业进驻社区到底存在哪些障碍？

　　黄：前年我做过市场调查，发现通州、天通苑等区域都有很多商业地产项目的空置。按理，社区商业有稳定的需求，不应该出现太多的空置，如果空置率高主要是因为商业地产的建筑结构不符合商业业态的需求。一方面社区居民感觉到生活不方便，因为社区商业严重不够；一方面社区商业设施大量闲置，商家不能进入。主要因为商业地产的建筑结构不符合商业业态的需求，比如商家不需要高层，需要横向伸展的建筑形态。我见到一个楼盘有四层的独立商业，开发商对商业运营规律不了解导致社区商业设施和使用者不匹配。但是，有空置率并不意味着社区商业饱和了。相反我们的社区商业是严重不足的。生活在社区里的人都有这种感觉，没有一个人敢说我生活的社区很方便，购物很容易，大多数还要到传统的城市中心的购物中心或百货商场去购物。很多消费不能在社区的商业里得到满足。目前一个人的月消费在社区里消费达不到1/3。社区商业的业态如果能够满足居民的日常消费，月销售额应该有50%在社区商业里消费。

　　记者：现在商务部也在鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设，到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民的网点，并逐步搭载便民服务功能，满足社区居民多样化、个性化的消费需求。并在政策上给予支持。

　　裴秘书长，现在进入社区商业的大多是连锁经营店铺，从商家的角度看，在进入社区商业时遇到哪些具体问题？最关键的是哪些因素，租金、结构问题？

　　裴：黄总说的结构问题是一个比较突出问题，如果结构不合理，商家进驻后就要重新改造，就会加大成本。另外也有一些限制，比如住宅底商做餐饮，不能用明火等等，租金也是很重要的因素。去年我们组织过两次连锁业商家对商业地产项目进行现场考察，不同业态的企业代表反映最集中的问题就是租金过高。社区商业利润大多属于微利，毛利低，流水又有限，盈利模式按照现有的租金根本算不过来。

　　裴：整体看，找商铺难一直是未解决共性问题。我们有一百多家连锁餐饮企业，让我们帮助最多的就是找铺子，特别是外地的餐饮企业要想进北京，选址就是个大问题。有一个外地连锁餐饮业，让我们帮助找2000多平方米、交通方便，符合几个简单条件的铺子，你去找吧，根本找不到！很多企业派人到北京专门找铺子，甚至出高价，像悬赏一样。这种现象特别多，有的找一两年也找不到。

　　西班牙一个著名的迪亚折扣店，两年前进入北京，在北京已经开了很多家店，但是，没有多少人知道。为什么呢，他选址的第一条就是租金要特别低，还要有一定的商圈覆盖，所以他的店都选择在环境很烂的地方。像万年花城这样的社区，他进不起，但是这是一个国际很有名的折扣店品牌。其实反映了社区商业的一个特点，它对运营成本要求是比较低的。如果社区商业不能满足这样的条件的话，从黄总他们提出的便民利民为民的角度来讲，虽然想法很好，但是你的价格下不来，就做不到。社区消费需求和商家赢利需求要同时考虑。

　　商业资产管理商缺席

　　记者：黄总代表的是开发商的利益，裴秘书长代表的是商家的利益，本身就是一对矛盾，作为开发商，如何解决裴总刚才所说的商业需求与商家盈利需求的矛盾？

　　黄：实际上，在商家和开发商之间缺乏一个环节，缺一个资产管理商，如果有这个环节存在，问题就迎刃而解了。开发商的任务就是开发，然后把开发的成果交付给社会使用，就完成了自己的使命。开发商是否持有物业，完全是开发商自己的战略问题。

　　中国的开发商都是在以小搏大，自有资金很有限，还要承担很多政府应该承担的职责，因此，很难同时满足为民便民的商业需求和商家的低租金要求。如果能够有一个资产管理商接过来长期持有，然后再把商业物业租给商家，长期收取稳定的租金收益。这样整个产业链就完善了。现在整个市场还不完善，产业链有断裂的地方，所以才出现这样的矛盾。一方面要价值最大化，一方面要成本最低化，盈利最大化。

　　裴：实际上，需要有一个专业的管理公司来组合和整体运行这块商业，这是使双方利益最大化的最有效的手段。比如，有的品牌是吸引客流的，租金低一点没关系，因为他要的面积大，能聚人流，并带动其他的店铺。单打独斗，都卖给了小业主，小业主按照按揭款来计算租金，最后只能租给租金高的业态，这样就做死了。

　　黄：房地产基金如果能进来，产权证券化，这样就能解决小产权分散的问题，现在是因为产权分散，很难统一经营和管理。

　　社区商业地产突围，商业先行

　　记者：我在采访一些商家的时候，他们认为商业运营目前存在很多问题，比如资金问题，不正当的竞争问题，经营管理问题，而且很多社区商业里的经营者根本不懂商业，�营者的不成熟是不是也是社区商业发展的障碍�?

　　黄：社区商业空置的问题是开发商的问题，为社会提供了很多不匹配的产品，但是如果商业能突围的话，商业地产就可以突围了，因为只要开发商牵着商家的手就可以前行了。现在首先是商业突围的问题。社区商业突围了，社区商业地产才能突围。

　　记者：裴秘书长，黄总把球踢给您了，您赞同他的观点吗？

　　裴：我同意社区商业地产核心还是商业，商业运营不到位，再好的位置也做不好。现在我国的商业发展正处于变化最剧烈的阶段。主要是因为竞争激烈，竞争导致行业的利润下降，企业经营成本提高，老店的经营毛利在下降，新店开拓资金和管理又有一些困难。作为零售行业协会，我们的重点工作就是推广创新。创新就是为了解决盈利模式、业态特征、错位竞争和供应效率、管理稀释等问题。如果这些东西解决不了，进驻了社区最后也会出现问题。

　　为什么现在很多开发商都愿意让连锁店进入社区，因为连锁店品质好，经营稳定性强。商业本身难度还是很大的。

　　记者：现在社区商业出现问题，矛头都是指向开发商。

　　裴：一个巴掌拍不响。开发商说自己的项目如何好，商家自己应该判断一下，看看自己的选址标准和商圈特点是什么，这个项目适不适合自己进来。如第五大道的失败，首先说明商家在选址决策上出了问题。第五大道进驻的商家实际上都很不成熟。这个项目大多数卖给了小业主，业主出租的下家都没有什么商业经验，有的租不出去之后，干脆自己投资经营，在竞争如此激烈的市场环境中，这么高的运营成本，想自己开店并做成功几乎是不可能的，更何况判断失误了，这里本来停车就不方便，消费者没有在这里购物的需求。

　　裴：还有一个问题也应该引起注意。任何商铺都有一个养的问题，我们有时比较短视，进去半年后经营不起来就以为就不行了。商铺需要一两年养的过程，这是商铺经营的共性，所以有实力和眼光的企业，在选址时肯定有一个长远的判断。另外，商铺养好了，订金也很高，相当于几年的租金。现在很多人靠订金挣钱，选好的店铺，养成熟之后转给别人，从中赚取差价。

　　黄：商家找商铺难，开发商卖商铺难，小业主租商铺难。商业企业竞争越来越激烈了，所以社区商业地产和商业如何突围，商业你走先。社区商业地产如何突围，一方面要社区商业街区化，避免现在社区商业封闭在社区里面的硬伤；一方面，软件上，开发商和商家提升自己的专业水平；体制上，完善产业链，在开发商和商家之间要有一个商业资产管理商出现，而且能够证券化。

　　裴：最难的是第三点。现在国外的很多基金都在进入中国，但是政府在这方面始终没有放开。基金放开，对地产商和普通投资者都有好处。基金不求暴利，而是获取长期的稳定收益，这也符合商业经营的特点。

　　还有一点，开发商不要拿社区商业来做秀，为了销售，承诺所谓的商铺回报率。

　　记者：关于商业地产回报率，向来是“讳莫如深”。对于投资者来说“白天更是不懂夜的黑”。

　　黄：商铺的回报率实际上和我们没关系。投资者的回报率与所租企业的业态经营利润有关。现在开发商在出售商铺时所说的租金回报率都是一厢情愿的。

　　裴：租金回报率，带租约的商铺还是可以算出来的，否则都是无稽之谈。所以带租约还是很重要的。

　　定制社区商业地产行业标准

　　记者：现在社区的规模越来越大，像万年花城有200万平米的规模，商业面积达到12万8千平方米，这在国外是很少有的现象。关于商业地产如何发展，目前还是处于探索阶段。

　　裴：我们也到欧美国家去考察购物中心，包括社区购物中心，这跟不同国家居住环境的不同有很大关系。很多人讲，中国商业是学日本模式还是欧美模式？美国流行的购物中心都设在郊外，包括社区商业购物中心，也是独立形成一个区域，有大量的停车场；而日本由于土地资源紧张，所以都是往上往下发展，核心的购物中心都在交通枢纽处，很少像美国那样把购物中心建在郊外的情况。像中国这种超大型的居住社区在全世界也很少。我们是不是可以把它看作一个卫星城，理解为城市的商业中心或叫城市次中心，以“缩小了的城市”的定位来看待社区商业。这和我们所说的一般规模的社区商业要区分开，在概念上也要澄清。

　　记者：看来大盘的开发商还要承担城市规划设计师的角色。规划大盘商业实际上是一个复杂的系统工程，并非底商所能涵盖的。据我所知，万年花城把十多万平方米的商业规划成三级商业：区域商业中心、商业街区、便利店模块。还听说，黄总他们正在搞社区商业行业标准，这是商务部要做的事啊，商务部的“指导意见”的重要内容之一就是要制定全国社区商业的建设标准。

　　黄：我们一直在研究和探索，这套标准就是力图探索出社区商业的一些规律来。比如，我们把社区规模的等级分为四组：300-700户为小型社区，也叫组团，相当于居委会的管辖规模；2000-4000户为中型社区；1-15000户为大型社区；相当于街道办事处的管辖规模；1.5万户以上，大概就脱离来的社区等级类似城或镇的概念了。或是城市社区，按照每户3.5人来算，就有四五万人，在国外就相当于小城市了。然后，再推导出社区商业的规模。小型社区商业规模，人均商业面积应该空置在0.6-1.2平方米，也就是500-2500平方米；中型社区人均商业面积应该控制在0.7-1.2平方米，也就是4000-14000平方米；大型社区商业人均商业面积应该控制在0.8-1.4平方米，也就是23000-60000平方米；超大型商业社区人均商业面积应该空置在0.9-1.5平方米，也就是45000-75000平方米。再根据商业规模推导出商业业态和商业层次，根据这样的商业层次，再推到出相应的交通时间的标准，便利店5分钟之内就应该步行到达才能体现出便利性。中型的商业街区，10分钟内；大型商业中心，15分钟内；超大型商业，即区域商业中心，骑车在15分钟之内到达。

　　不同的商业层次又有不同的商业功能。但是社区商业的基本功能应该涵盖这些内容：日常性购物、日常性餐饮、日常性服务、日常性娱乐等，如餐饮、购物、维修、美容美发、图书音像、洗衣、数码彩扩、裁剪、家政服务、再生资源回收等等。坚持“以人为本、服务社会”的宗旨，以“便民、利民、为民”为出发点，反映民心、体现民情、满足民需。这套标准还在进一步完善中，还需要听取多方意见进行修改。

　　裴：他们研究得很深，下了很大功夫，有些独创性。他们的项目，我关注很长时间了。其他发展商也有自己的模式，有的是以连锁的形式开发，设计出一套标准，但是都是针对某种模式的楼盘。黄总他们提出来的是比较系列化的，更完整更系统，对我们启发很大。不过，还有两个因素要考虑。一、社区的地理位置，因为社区不是封闭的，有一定的弹性，同样的社区不同的位置，它的商业配套还要有所调整，这方面还需要研究；二、还要考虑社区商业自身形成的聚客力，以及再造商圈的能力，特别是大型和超大型的商业社区。

　　记者：社区商业或社区商业地产尽管存在这样或那样的问题，但是毫无疑问，社区商业将是未来商业的主流。从政府的角度，近来出台了一些有利于社区商业发展的政策，商业网点规划条例也计划在年底颁布；从企业来讲，商家和开发商也在积极主动探索社区商业的发展规律，相信通过政策支持和市场化运作相结合，社区商业的建设将逐步形成商业布局较合理、服务功能较齐备、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系，使社区商业成为新的经济增长点。

　　感谢二位为读者带来精彩的观点，相信你们的见解对于商业地产市场的发展有一定的启示。

　　相关链接

　　一、2005年5月，商务部以“商改发〔2005〕223号”《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》

　　据商务部《指导意见》，推动社区商业发展的重点工作内容是：争取利用3至5年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成社区商业建设和改造工作。

　　一是做好社区商业规划。商业网点合理规划，是实现社区商业服务功能，满足不同消费水平、消费特点、消费习惯的前提。推进社区商业发展必须坚持规划先行。在城市商业网点规划中对社区商业的规模、结构、布局做出详细规定。二是制定标准，分类指导。三是鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设，到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民的网点，并逐步搭载便民服务功能，满足社区居民多样化、个性化的消费需求。四是利用现代技术手段，创新服务体系。在建设公共信息平台的基础上，鼓励有条件的企业发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足，为居民提供定向、快捷、周到的服务。五是开展社区商业示范工作。

　　2005年商务部拟在全国范围内确定50个全国级示范社区，指导地方建立300个左右的省级示范社区。

　　二、中国零售业2004年12月11日全面对外开放。

　　三、北京市“十五”时期商业发展规划

　　“十五规划”规定商业发展的重点是：促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；提高三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平；繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)；完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。    

　　总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局；以四类发挥北京优势的商业为龙头、以突出北京特色的辐射型、服务型商业为主体的现代大都市商业体系。

　　社区商业的重点是：规划、建设好配套齐全的社区商业中心，全市市区和郊区城镇大体形成400个左右。距离市级、地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心，营业面积总规模一般应为5000-15000平方米，以一家经营食品、日常生活用品为主的大中型综合超市和一家经营蔬菜等鲜活商品、摊商集中的社区菜市场为骨干，同时发展餐饮、美发、洗染、修理、回收、代办等各类小型生活服务及金融、邮政等配套网点，使之基本满足周边居民日常生活的多方面需要。

　　在规划、建设好社区商业中心的同时，鼓励居民区内有条件的沿街楼宅底层居民开办无污染、不扰民的连家店，积极发展特许连锁等微型便利店、专业店，方便居民生活。

　　社区商业中心和其他商业街区以中型商业网点为骨干，主要发展小型网点。新建居住区商业设施配套建筑面积不少于每千人700平方米，80%以上要相对集中在规划的社区商业中心内，其余面积分散在居民区里发展小型店铺。凡规划的社区商业用地和社区商业用房，不得改变使用性质。规划居住区集贸市场的用地改为社区菜市场用地，纳入社区商业的统一管理。

　　四、商务部《中国城市商业网点规划条例》预计2005年年底出台。

    中国品牌总网

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