保利百亿下注广州“旧城改造”项目

　　走出困境

　　无论是对于保利地产还是广州市政府，这似乎都是一个双赢的结局。

　　保利以较低价格获得重点城市中心地区的巨大地块，政府则节省了巨额财政支出。“琶洲模式如果能够成功，在其他村子复制，那就可以达到急速改造的目的，这其实是政府最想要的结果。”早期曾参与琶洲规划设计的广州社科院教授彭澎说。

　　在琶洲之前，广州市城中村改造的过程可谓步履艰难。由政府先行垫资进入的猎德村改造项目，适逢金融危机，开发商资金紧张，一度遭遇风险，不得不推迟两年动工。

　　“政府投入的启动资金很大，为确保成功，政府全程指导，规划、设计等各种方案，全部由政府一手去做。”一位直接参与猎德村改造的政府官员私下“吐苦水”：猎德模式“不堪重负，不可复制”。在广州，像猎德村这样的城中村共有138个。

　　与此同时，为打击“地荒论”、平抑房价，广州市政府近年大量放地以期平抑地价来调节市场。久而久之，位于市中心的地块越来越稀缺，地价反而节节推高。

　　此外，2007年还曾出现多幅 “地王”“晒太阳”，形成了无效供地的情况。“政府有意识地加大了城中村改造，意在控制土地出让的有效性。”黎文江分析说。

　　据测算，广州城中村总面积达358平方公里，相当于广州90年的住宅用地供应量。如此巨量的土地正需要新模式出现以走出困境。

　　在猎德模式“涉险”之后，保利琶洲项目似乎成为可供参考的新模式。

　　“现在都交给开发商去做，不仅更为专业，经营管理上可以做得更好。政府更应该去做的，是单个项目的审批、监管和整个区域的经营。”上述官员称。

　　然而，旧城改造项目的复杂性似乎注定为保利和政府的设想增加难度。在琶洲村，记者走访的大多村民并不清楚改造方案细则，但他们都坚持自己的利益诉求。“我们只知道‘拆一补一’，是从报纸上看来的。”村民徐伯这样告诉记者。然而，他所说的“拆一补一”却与开发商和政府既定方案中的“拆一补一”多有出入。

　　方案中“拆一补一”是指对被拆迁房屋有合法产权证明部分的建筑面积以一比一计算，一平方米建筑面积补回一平方米建筑面积。然而大多数像徐伯这样的村民则认为，除了房屋建筑面积之外，阳台、院子的面积，即便是院子里的一棵果树，一口水井，也要“拆一补一”。

　　除了具体的补偿，村民们的担心也为这个项目增添了一份不确定性。“以后住楼上楼下，吵得慌，乡里乡亲也不亲热。”徐伯说。出于这种心理，如果自身利益无法得到切实保障，结果便是“我不答应谁也别想拆”。

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