炒房兵团再战上海滩，五月上海楼市一片红火

　　近期上海房价加快上扬 “七成购房者 是外地客”

　　五月上海楼市一片红火，沉积许久的“炒房团”重出江湖，各路投资客纷纷杀回楼市。

　　上海佑威房地产研究中心的数据显示，仅五月份，温州客在上海楼市就扔下约十三亿元，买走了七百多套房屋。还有不少港台地区的买家以及海外投资客也跻身其中。

　　过去几个月中，楼市成交快速回升，房价由跌转涨的趋势逐渐明朗，这让大批还在犹豫观望的购房者措手不及。

　　统计数据显示，截至6月14日，上海全市商品房平均成交价格已上升至13729元/平方米。其中，上海豪宅成交量“发足狂奔”功不可没——在5月单价4万元以上豪宅成交量环比大幅上升5倍多之后，6月上半月，环比又上升了51%，达到107套。

　　盘整过后，大量资金正进入楼市。

　　购房者七成是外地人

　　四成以上为投资

　　中原地产陆家嘴分行经理杜炎表示，从该分行的客户群体来看，外地购房者占七成以上。并且，由于目前楼市逐渐转热，加上对未来发展趋势的看好，大量外地客携资金入市，其中投资的比例占四成以上，且这一趋势在逐渐上升。

　　与早期投资客明显不同的是：目前活跃于市场的投资客均理性、谨慎；对于投资的区域更是长期关注，其熟悉程度不亚于专业人士；另外此类投资客多为长线投资，持有物业的时间基本在2年以上，多用于出租。

　　上海中原新天地分行经理林海荣表示，目前分行成交的价格段中，500万元以上的房源占绝大多数；而租赁价格坚挺、品牌开发商开发的楼盘，深受投资客户的追捧。

　　对此，易居中国分析师薛建雄也表示了赞同。他告诉记者，保值资金入市之后，特别青睐一些占有特殊资源的天价豪宅，故而成交量逐步放大。“未来高档豪宅的成交，可能会集中到浦东地区。一些新项目的上市，可能将会使今年豪宅的成交量达到历史最高水平。”他指出，“可以这么说，豪宅热销，外地那些有资金实力的投资客贡献挺大的。”

　　杜炎也表示，由于"70/90"政策（注：2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”）的影响，目前大户型高端物业的放盘量将逐渐减少，这一稀缺性将使这一类型的房源更具投资价值及投资潜力，故而一定程度上也引起了投资者的追捧。

　　各地投资者口味不一

　　除了天价豪宅，这些上海楼市的投资客是否有其他特别青睐的板块或房型？有没有某种特定类型的投资标的？

　　对此，薛建雄的看法是，到上海来的各地投资客因生活背景和资金不同，所投的产品也不一样，但大致可以归纳成以下几个投资方向：“温州投资客投资范围比较广，但多数都是中低档有潜力的板块，倾向于小户型和豪宅；大量的浙江投资客比较喜欢投商铺和写字楼，因为这两者除了投资价值外，本身也比较有用，可以拿来做生意；中国港台地区及一些海外投资者则偏爱投资高档公寓，他们在上海主要是以公寓为主，就全国范围来看，则主要投别墅。”

　　薛建雄也指出，就房地产的各板块而言，热点板块与楼盘随时间在不断变动，所以很难说各地投资客有固定的板块偏好。

　　“拿温州投资客来说，其实他们无处不在。比如有报道说他们最近涌入金山看房，或是买入浦东、松江等地的房产，这可能恰好只是因为其他地区的各楼盘营销人员没有去拉他们而已。”他表示。

　　以改善需求为主

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对记者表示，目前楼市量价齐升的背后，刚性需求强烈有一定作用，但作用更大的还是各地投资资金的涌入。

　　尽管全国各地投资资金以及外资流入上海楼市是不争的事实，但对于一些本地买房者将外地购房团“妖魔化”的现象，杨红旭则表示，这部分投资并非全是快进快出的短期炒房资金，这批购房者的主导需求是改善需求。

　　“投资需求像带头大哥，虽然不太多，但会带动改善需求；相比之下，刚性需求由于支付能力不强，所以价格明显上涨后，这些人就会部分观望。”杨红旭指出。

　　这也意味着，在成交量、价齐升的局面下，不断有投资客进场，是促使中低价位房产成交锐减、市场成交的主力转移至中高档住宅的主因，而这部分投资客的组成中，便有温州客的身影。

　　“这部分改善需求所带动的市场热点确实已经从中低档转向高档豪宅类住房。”杨红旭认为。从目前对高端市场成交比例的分析来看，投资客向高端市场“下手”的比重正在逐步增加。

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