炒房兵团再战上海滩，五月上海楼市一片红火

　　看好商铺因“资金好周转”

　　投资兴趣广泛的温州人对商铺同样有着偏好，对此罗夏兰也深有体会，她在温州华盖服装市场前前后后买了3个商铺，现在持有的一个商铺每年还能给她带来6万元的租金。

　　罗夏兰说，温州人炒房，都是尽量少花自己的钱，多贷款多用银行的钱，所以温州人很多都选商铺，靠租金可以快速周转起来，而买住宅只能等房价高了再抛，周转慢一些。

　　资料显示，最近数月温州人在上海商用物业中颇有“收获”。据佑威·楼市通系统提供的数据，5月份，温州资本在上海国际剪裁家居品牌中心购买房源49套、上海周浦万达广场项目购买房源32套；在上海东方国贸批发城购买14套房源；上海箱包城购买房源7套。另外，上海御翠豪庭黄金城道共40个商铺，5位温州人买走其中13个。

　　信义房屋古北店王店长也表示，从投资的物业品种来讲，当前，浙江商人更关注商铺和办公用房，因为他们觉得该物业形式投资潜力更大、更具保值性。

　　浙江投资者关注“合并”概念

　　据悉，在5月份温州人购买的房源中，南汇项目占的比重相对较大，这也引起了地产商和研究机构的关注。

　　港台客重新出手:依然最爱豪宅

　　直航后，在上海购置高端住宅的台湾人和香港人至少增加了三成以上，他们对上海豪宅房价和成交量起了很大的推动作用。

　　近日的一场赴港展销会上，瑞安地产名下上海顶级豪宅翠湖天地三期嘉苑3天售出57套，套现4.7亿元。在过去的一个多月时间里，这个去年一度销售受阻的新天地豪宅已经创造了近13亿元的销售额，而主要的客户就来自海外。在经历了由自住客带领的上海楼市回暖之后，持续的火爆正促使海外投资客们重新出手，和过去一样，他们瞄准的对象依然是沪上高端物业。

　　豪宅行情复苏

　　与翠湖天地类似，沪上最近开盘的几大豪宅楼盘销售均势头旺盛。和记黄埔名下御翠园的24栋千万级别墅很快售罄，汤臣湖庭推出的66套联体别墅当天就售出42栋。世茂滨江、仁恒河滨城等高档楼盘甚至一个月就卖掉100余套。

　　DTZ戴德梁行最新监测显示，上海市近期的成交热点区域，已从前期自住买家关注的浦东、普陀、闸北等区域，转向传统上更受改善和投资型客户青睐、具备较强抗跌性的卢湾、静安、徐汇及虹口区。近几个月，被喻为“豪宅市场风向标”的江浙投资客和港台投资者再度活跃起来。以在售的湖畔佳苑三期为例，从目前的销售数据来看，投资客的比率达七成以上。

　　据悉，翠湖天地在香港开盘均价为6万元/平方米，而御翠园的别墅单价也在6万元/平方米左右。与此同时，二手豪宅市场也十分活跃，如华府天地挂牌价已高达近11万元/平方米，依然不乏买家问津。

　　长期持有为主

　　据悉，目前豪宅买家一般以长线持有获得物业增值收益为最终目的，这在陆家嘴、卢湾、古北等板块的中高端住宅物业上就体现得较为明显。

　　除香港客户之外，台湾地区的投资客也在直航之后开始投资上海高端住宅市场。数据显示，直航后，在上海购置高端住宅的台湾人至少增加了三成以上，香港和台湾的投资客对上海豪宅房价和成交量起了很大的推动作用。

　　以翠湖天地为例，自二期以来，该项目开始备受台湾购房者的追捧。翠湖天地第一期（雅苑）的台湾业主占比不到10％。卖二期的时候，台湾客户所占的比例超过了40％，取代香港人成为翠湖天地二期主要的业主。

　　信义房屋古北店王力介绍，古北地区以前一直是投资客最热衷的区域之一，但去年楼市低潮时该地区投资客比例较之前的50%大大降低。今年4月后，部分投资客又跃跃欲试，投资比例已上升到30%左右。目前古北地区投资客多以浙江人和台湾人为主，除住宅外也开始关注商铺和办公用房。

　　“投资者只对品牌楼盘的优质房源感兴趣，需求房源总价一般在1000万~3000万元之间。”中原地产新天地分行经理符玲也反映，近期新天地板块新增的投资需求占总需求的两成左右。

　　赴港推介成最佳销售渠道

　　过去半年时间里，多个楼盘再次进行了境外推介。瑞安之前，上海青浦区一别墅项目同样也进行了广泛的海外推广。

　　瑞安房地产发展有限公司市务及销售部副总经理戴亚伦指出，虽然香港人赴内地的置业热情在升高，但方向性依然不明确，集中赴港推售楼盘是一个好的促销方式。戴亚伦介绍，二、三房的中小户型最受这群客户的认可。

　　受大批投资资本追捧，上海房价上涨明显。统计数据显示，1月至5月上海市内环以内的中心区域房价激涨三成，内外环之间房价平均上涨约17％。到5月份上海商品住宅市场成交量已经实现连续4个月快速上涨。5月全市新建商品住宅成交面积为204万平方米，环比再涨8%，创下2007年10月以来的20个月的新高。上海有150多个楼盘的5月成交均价处在历史最高位，有的楼盘重现了当年开盘前彻夜排队等号的现象，甚至出现了炒楼花的场面。

　　上海二手房市场的表现更是强势，今年二手房的成交量从2月份环比上升65%、3月份环比上升80.5%，到4月份环比上升14.6%，5月份全市总计成交29306套，环比增长2.4%；5月成交均价为11144元/平方米，环比增长0.31%。而且成交量明显放大的区域中包含传统豪宅区静安、卢湾等。

　　楼市恐再受冲击

　　在楼市火爆的2006年7月，被业界称为限外政策的“171号文”出台，对于外资购房和投资进行规范和限制。事实表明，这一政策效果明显，抑制了房产投资，以上海为例，外资购房比重由之前高峰时期的8%左右，降至之后的3%左右。2008年楼市异常低迷，在中央和地方救市的背景下，限外政策自然也松绑。今年北京新推出15条救市措施，其中一条即是暂停外国人购房居住年限和购房套数限制。至于其他诸多城市，虽无发文，暗地里早已红灯变绿灯。这种情况下，港台客户投资意愿明显增加。

　　但这一趋势已经引起业内人士担忧。易居研究院分析师回建强表示，国内投资渠道狭窄的问题依然没有解决。当前，在国内外巨大流动性注入市场后，通胀预期随之而起。无论是普通民众还是企业机构，通胀预期下，持有现金是有风险的，为了抵御可能的通胀，进行适当实物投资是符合逻辑的。可惜的是，我国长久以来投资渠道狭窄的弊端并没有解决。楼市和股市依然是两个最主要的投资市场。如果说股市从1600点到2000点是技术性超跌反弹的话，那么从2000点到目前的2800点则是增量投资资金推动的结果；如果说5月份之前的“小阳春”行情是去年积累的刚性需求集中释放的结果的话，那么5月份后楼市成交量、价格持续高涨则是改善型需求和投资型需求进场的结果。

　　温州炒房团再次现身上海豪宅市场，港台资金也再次集中现身京沪杭等高端市场。虽然没有整体的统计数字，但这些个案明白无误地显示投资需求将再次冲击我国房地产市场。

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