房地产“假按揭”利益链条深度追踪

本报美编鲁达制图

　　编者按：

　　不久前，北京乃至全国的房地产界都听到了北京市二中院法官的落槌声，历时3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。如今的地产业界感觉到，“小阳春”的热，已渐行渐远；“退房潮”的寒，却余音未了。在这一热一冷的衔接处，“假按揭”的身影若隐若现。本报记者多处走访， “假按揭”的龙头蛇身在各方的描绘中逐步清晰。

　　开发商

　　自建自买 饮鸩止渴

　　仿造资料 骗取贷款

　　对于“假按揭”端倪，诸多房地产开发商均三缄其口：“我们公司从来没有做假按揭。”亦或私下向记者透露一些“江湖传闻”：传说广东或者北京某家开发商曾经做过假按揭。

　　广东金唐律师事务所合伙人、中国社会科学院法学研究所教授涂成洲就“假按揭”给出法律定义：指开发商为套现资金，将暂时没有卖出的房子以内部职工、开发商亲属或素不相识的人的名字购下，从银行套取购房贷款。

　　从这样的定义中便可看出，一场“自建自买”好戏的上演，开发商目的清晰——现金为王。2008年，尤其是上半年，银行普遍收紧开发商贷款，对贷后资金流向的监管力度更加严格，大小开发商集体叫苦不迭。2008年中，正逢银行信贷银根最紧时刻，开发商获得贷款利率通常为基准利率上浮10%－30%甚至更多，接近其资金成本的10%左右。

　　戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，今年适度宽松的信贷环境及逐步向好的住宅市场预售状况，使房地产行业从银行系统获得的信贷支持略有改善。他在最新的研究报告中称，2009年第一季度房地产开发企业开发贷款增速同比增长9%，结束了2008年以来逐季递减的下滑趋势，仅前三个月获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的1/3，发展商资金状况略有好转。

　　“但与人民币信贷市场整体30%的同比增长相比，一季度开发企业的贷款增速仍存在一定差距，说明银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。”蒋尚礼说。

　　记者还从业内资深人士处了解到，通常一个房地产项目的资金流量分配比例为：自有资金占30%左右，银行资金占30%左右，应付款和预售款占30%左右。同时房地产开发商还会通过“扎款”来缓解匮乏的资金。所谓“扎款”就是开发商拖欠施工方的钱，或者分批付款。这就相当于一部分建设资金由施工方先垫付。

　　即便如此，由于一些灰色原因，开发商的资金链也难言坚固。当企业的资金链难以维系时，融资需求便急不可耐。不过开发商早已发现这样的“隐形地带”：购房者按揭贷款要比企业从银行贷款少很多阻力，且更加简易。

　　资深人士告诉记者，通过假按揭骗贷来维持其自身运转的方法，无外乎是利用他人信息来制作一份“虚假合同”。

　　“不管是家属也好，亲戚朋友也好，找他们来公司签一个购房合同。事实上这个交易并没有发生。”一位业内人士说，一家房地产企业也许有10个员工，而老板可能会要求他们每人找3至5个人，以满足按揭份额。

　　签署这样一个合同对于开发商来说并非难事。开发商通过任何可以利用的关系联系到足够数量的“购房者”，并得到他们的基本资料。“比如，身份证复印件，户口复印件，结婚证等一应俱全。”该资深人士说，甚至房地产开发商可以帮助开具收入证明。提供这些资料的当事人也许可以多少得到一些“好处”，也许碍于朋友或亲属的情面而完全“免费”。更有甚者，遗失了身份证，被别有用心伪造出一套“基本资料”，名下无端多出一套住房的个案也比比皆是。

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