省息PK省事，房贷族如何制订自己的按揭计划

　　用“置换宝”小房轻松换大房

　　我在2001年结婚时购入一套二室一厅的婚房，最近，想改善居住条件，并看中了一套新发售的三室二厅住房，售价250万元。

　　虽然我们夫妇俩目前有点积蓄，但对于支付购房前期的各种费用还有些为难。正在一筹莫展之际，听说中行针对有置换需求且征信良好的客户，推出“置换宝”业务，有可能解决我面临的问题。

　　带着疑问，我来到了中行，理财师为我做了一个规划，没想到，还真的轻松解决了小房换大房的难题。

　　首先，理财师建议我用原住房向银行申请“置换宝”业务，由银行为我们发放一笔贷款。银行对我的二室一厅原住房进行评估后的现值为150万元，给原住房的抵押率为7折，即我最大可贷额度为105万元。此外，因我们夫妇名下仅有一套住房，购置新房属于改善居住条件，因此，对原有房产抵押获得的105万元贷款，银行还给予贷款利率下浮30%优惠。接下来，我们可利用这笔贷款付清新购房前期所需的首付等费用，而剩余资金决定用于新房装修等其他开支。

　　当然，新房子也要申请一部分公积金贷款和商业贷款，由于我们所购楼盘开发商为中行合作并推荐的开发商，还可申请“省息供”。所谓“省息供”是指在设定还款计划时，将一笔长期抵押贷款在最长贷款期间内拆分成两笔组合贷款，即“中短期+中长期”，这样在利息方面，中短期贷款利息又可以比原来省一些。

　　我计划在一年时间内将原住房挑个好价钱卖出，在整个还款期内，按中行政策以最低还款额的约定归还新购房的“省息供”本息，对原住房抵押用于购房部分的贷款仅按月归还利息，因此还款压力并没有增加。按照这个思路，我们夫妇轻松住上了大房子。

　　“多样性还款”圆了我的梦

　　我大学毕业刚3年，最近忙于购置婚房。经过多次比较，终于在上海东南部选定了一套大二房。由于工作时间不长，积蓄不多，在父母的赞助下，支付了购房的首付款，剩余的房款准备通过银行贷款支付。

　　跑了几家银行后，我发现有一个问题比较难解决：目前银行普遍的还款方式有“等额本息”和“等额本金”两种，前者每月还款金额相同，后者每月还款金额递减。平时从电视报纸等财经类节目当中了解到，选择不同的还款方式，支付的利息会有很大差别。我仔细算了一下，初步计划贷款80万元，30年，适用最优惠利率，用“等额本息还款”法，每月还款约3900元，但合计需支付利息60万元；采用“等额本金”法，合计只需支付利息50万元，比“等额本息”节省近10万元，但开始每月还款近5000元。这样，我就面临一个两难的问题，按我目前的收入，比较适合等额本息，但合计利息多付10万元，实在舍不得；如果选择等额本金，虽然利息省了不少，但目前每月5000元的还款额，对我这个刚工作不久，又要结婚的年轻人而言，压力实在太大。“省钱”和“减压”真是两全不能其美啊！

　　后来通过朋友了解到，某银行推出的“多样性还款”服务，可以为客户量身定做还款方式。我抱着试试看的心态，去咨询客户经理。把自己面临的难题一说，客户经理就给出一个建议——使用“分段固定本金还款法”，第一阶段的10年，每月还款的本金为1500元；第二阶段的10年，每月还款本金固定为3666元；第三阶段的10年，每月还款本金固定为1500元。这样的组合还款法，既节省了利息支出，又与我整个职业生涯的发展紧密结合。前10年，我的职业生涯处于起步初期，收入不高，而且又面临结婚、生子、购车等重大支出，暂时减少月还款额，可以减轻生活压力。中间的10年我个人职业生涯应该有了较好的发展，此时收入也相应提高，增加月还款额，可以减少利息支出。最后的10年，可能面临退休，并且面临孩子教育等大型支出，所以，月还款额又降低。

　　这样分阶段的不同还款方式，解决了困扰我的难题，真正做到“省钱”和“减压”两全其美！

　　“气球贷”让我买房修学两不误

　　说起来，我今年也不小了，虚岁三十有二，可是在上海买房还是第一遭。

　　我2000年大学毕业后只身来上海闯荡，工作先后换了N个，前年突然厌倦了这种“走马灯式”的职场漂泊的生活状态。静心修炼半年，考取了上海一家名牌高校的硕士研究生，同时又为自己购置了一处房产，权当近十年来在上海奋斗的一个结晶。

　　我买的房子离地铁站很近，因为一个人住，面积不是很大。由于手头现金不算多，我考虑到将来相当长一段时间内可能没有稳定的收入，所以，在房贷产品的选择上，颇费了一番心思。

　　其实，我在上海买房很偶然，至今也没想用它来自住，当时更多的考虑是投资。因为我始终有一个愿望未了，就是去欧洲游学一段时间，而这套房子未来注定是要卖掉的。所以，根据自己的实际情况，我比较了多种房贷产品（显然，按部就班的等额还款法并不适合我），最终我选择了一种叫“气球贷”的还款方式。

　　简而言之，“气球贷”是一种只需考虑眼前3到5年还款的产品，它最大的好处在于我可以选择一个相对较短的贷款期限，比如3年期、5年期，但以较长的时间计算月供，比如30年。

　　实际上，“气球贷”并不能给我带来多少利息上的实惠，但是，它的还款特点恰好与我的人生规划吻合。还贷前3年，“气球贷”会让我的月供负担很小，恰好这段时间我在学校里读书，压力就减轻了不少。而我预期上海房价在未来三年不会下跌，而且我选择的房子，从地段、交通以及生活配套等方面看，具有十足的保值增值潜力。假如3年后，我真的实现了游学欧洲的梦想，那么这套房子的升值，恰好能帮我付掉游学的路费和学费。

　　银行的理财师当时跟我说，像我这样计划持有房产时间较短、在一定周期内肯定换房的人，正是“气球贷”的理想目标客户。届时，我剩余的贷款本息，就交给下家来偿付吧。

　　回头来看，我的房子如今已经升值了近20%，欧洲游学的费用基本搞定。但是，我每个月的还款金额却比很多人要少（关键是适用利率较低），试想，在上海要想一边读书、一边供房，这样的计划在过去那是很难实现的，不过有了“气球贷”这种创新产品，对于像我这样的特殊群体还是十分受用的。

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