省息PK省事，房贷族如何制订自己的按揭计划

　　房贷产品无非“省息、省事”

　　目前市场上推出的房贷产品五花八门，万变不离其宗，一类是以“存抵贷”为代表的省息产品，一类是以灵活贷款为主的省事产品。

　　■省息

　　近期各家银行采用的最普遍的省息贷款产品应属“存抵贷”。如工商银行和建设银行的“存贷通”、中国银行的“房贷理财账户”、光大银行的“月月省”、兴业银行的“存贷宝”以及深发展银行的“存抵贷”都是类似的产品。近期，外资银行也加入了房贷理财大战。

　　此类产品的核心内容是，银行将客户的储蓄账户和住房贷款账户相结合，如果储蓄账户上的存款额达到一定标准，就可以按照一定的比例抵扣贷款额度，从而达到节省贷款利息的目的，同时活期存款的流动性不受影响。部分银行声称，这类房贷理财省利账户不仅能为客户节省利息支出，还能缩短还款年期。因为存入理财账户的资金越多，客户就能越早结清贷款，大大缩短还款年期。

　　各家银行几乎都有这类产品推出，产品虽有雷同，但也有各自的条件、门槛和特色，市民可以根据自己的具体需求进行选择。如渣打中国的“活利贷”与南商中国的“置理想”类似，不过，南商中国承诺，该行的理财账户无须任何手续费及年费，同时，对于首次利用贷款购买自住房的优质客户，南商中国更提供低至基准利率7折的优惠利率。而渣打中国的房贷客户只能享受基准利率7.5折的优惠利率。

　　对于存款账户里的资金收益，各银行也不同。如在南商中国理财账户里有10万元存款，就可以省掉10万元贷款的利息，而大部分中资银行是存款的收益抵利息。如深发展银行规定，当存入活期资金为8万元时，客户可获得的理财收益率为2.14%；当客户存入资金为15万元时，可获得的理财收益率为3.34%。当闲置资金达到220万元时，年收益率可高达4.16%。

　　■省事

　　这里所说的省事是指利用银行房贷产品的特色功能实现客户自己的特殊需求。比如想买大房子，但资金短缺怎么办？现在贷款，将来退休或失业还不起贷款怎么办？手里的资金全部用于还贷，突然又有其他的资金需求怎么办？以上的难题，现有的银行房贷产品几乎都能解决。

　　如王先生在上海拥有两套价值数百万元的房屋。由于购房时手头宽裕，王先生选择了一次性付清房款。最近王先生想装修新房入住，顺便翻修老房以便出租，装修总费用约为人民币60万元左右。但年初王先生购买了数十万元的理财产品，手头上现金有限，这使他犯了愁。理财专家为他推荐了“融资宝”产品，帮助他解决这笔大额消费的需求。“融资宝”是将王先生无贷款无抵押的房屋作为抵押物向银行申请用途为房屋装修的大额消费性贷款。这个方案可使王先生迅速解决资金缺口的问题，又不用为大额消费一次性偿还而犯愁，可通过每月偿还的方式逐月将贷款还清。类似的产品还有上海中行推出的“置换宝”。

　　目前，老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款。子女虽然贷款年限不受限制，但往往刚工作不久，收入少，难贷到希望额度。通过“接力贷”就可以解决这一难题。作为父母的借款人在贷款购买住房时，如果指定其子女作为连带还款人并且经连带还款人承诺还款，则借款人年龄加贷款年限可适当延长，不受规定上限的限制。

　　张先生刚买了房子却失业了。由于面临每月还房贷的压力，他想到了“随薪供”。“随薪供”是指在一定固定限期内，只需按期偿还贷款利息，固定限期到期后，再按期偿还本息的还款方式，其中固定限期申请年限最长不超过3年。该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力。

　　初恋房贷新品的酸酸甜甜

　　最近买了一套房。上周去趟银行，签了一大堆贷款合同，才发现原来贷款就是做一系列的选择题。

　　先谈公积金贷款，公积金贷款有年冲和月冲。我的公积金账户有几万元余款，照理选择年冲比较划算，因为年冲的话可以减少本金，让还款压力逐步减轻。犹豫了再三后，考虑到现阶段我还是想把更多的钱用于投资，还是选择了月冲。

　　公积金贷款中，又有装修公积金贷款一项，有了它就可以少贷商业贷款，也可以把它套现作为别的用途。这又是一个选择题，既然认准了现阶段应该利用低利率多贷款，那么我还是倾向于把装修公积金用于套现投资。

　　解决好公积金贷款的事情，接着就是商业贷款了。我找的是一家股份制商业银行，相对而言，可以选择的贷款模式和利率模式更为宽松。

　　一番筛选后，有两种房贷模式摆在我的面前：第一种，按照5年期，每年4.032%的利率来还贷，不用支付额外的费用；第二种，按照3.78%的优惠利率还贷，不过之前要先付1.245万元的费用（我的总贷款是80万元），这种模式又称为“点按揭”，之前付出的钱就是买“点按揭”的钱。意思是你花了一定的钱，购买银行相对优惠的利率。

　　本来签了一堆的合同，已经头昏脑胀了，再来这么一个选择题，我更感无助了。还好，有个很强的朋友，一通电话过后，我做出了选择。在这位朋友的测算下，若将买点的支出去做投资，节省的利息视为回报，那么“点按揭”的平均投资回报率在8%左右，而这对于每年追求至少30%收益率的我而言，这点收益率显然是偏低的。另外，如果选择了点贷款的话，无疑就延长了自己的还款期限，对将来提前还款也不太有利。

　　于是，又是一番权衡后，我选择了4.032%的利率。等我再次签了一堆合同后，终于完成了银行房贷的整个流程。

　　出了银行，已是暮色黄昏，一看时间，我在银行内已经呆了近三个小时。期间，有无数脑细胞的消耗，我想，银行在客户签约时，如果能提供专业的理财服务，一定会受到欢迎。

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