楼市回暖还是“虚火”上升？

    交易量不断攀高，开发商适当提价，房东开始“跳价”，这些只有在楼市处于回暖阶段才会出现的迹象一一显现，这是不是意味着房地产市场由此打破观望坚冰，房价由此掉头向上了呢？

　　目前房地产市场最为关心的某过于“回暖”这个话题了。交易量的持续上涨，少数开发商适当提价，二手房卖家也不失时机地开始“跳价”，这一切似乎都意味着房地产市场走出观望态势。但是市场人士均悲观地认为这只是一场“虚火”，这阵“虚火”过后，市场重新进入调整阶段。在市场人士来看，真正打破市场观望坚冰的是价格的适当回调。而如果开发商错判当前形势而涨价，换来的可能还是持币观望。

　　楼市回暖成悬疑

　　“最近房价是不是又上涨了？”王亮略带忧心地问记者。王亮大学毕业已三年，准备明年春天结婚，从去年年底开始，他就一直在看房，但至今仍未找到合适的。最近的市场行情似乎出现了变化，让他心中产生了一丝犹豫。王亮的一个朋友曾在2007年初就开始看房，但直到当年的秋天才最终买到合适的房子，其结果自然可想而知，因为错失了好时机，他这位朋友最终不得不多掏20多万元。

　　让王亮感到有些忧虑的是，他发现目前的市场行情已不同于年初。在闵行区古美板块有一个大型楼盘万源城，他跟踪了半年多时间，最近又推出来一批房源，开盘价居然还保持在14000～16000元/平方米之间。“这样的售价已经维持半年时间了，跟一年前相比还涨了一些呢。”他说。

　　此外，他还一直关注康桥板块的绿洲康城，以及宝山上大板块的城市经纬绿洲等楼盘，发现其售价也一直维持在年初的水平，并未做进一步调整。绿洲康城的售价曾一度涨至12500元/平方米，在去年底以下调25%的幅度进行促销之后，再没有做出过新的调整。城市经纬绿洲的售价也很稳定，仍然保持在9500元/平方米的水平而没有变化。

　　“这是不是表明房价已经稳定下来了呢？”他对此感到有些困惑。当然，还有让他感到更加困惑的事情，就是居然有二手房卖家开始“跳价”，这在目前市场观望气氛仍旧浓厚的时期，让他感到有些不可思议。3月初，他在田林新村看了一套两房，报价105万元，第二天，中介公司打来电话说，卖家已经提价至110万元。

　　而成交量近期的稳定回升以及开发商推盘的积极性不断高涨，也让王亮开始怀疑市场是不是已悄然经完成“筑底”过程。以最近一周上海为例（3月16日至22日），其商品住宅成交量甚至达到39.62万平方米的高位，这是今年的新高，市场供应量也达到46.21万平方米，同样也是今年的新高（如图1所示）。同样，北京、广州等地楼市成交量也逐渐回升。在3月份前半个月，北京的二手房共卖出了8173套，全面超过2月份的9373套的全月成交量毫无悬念；广州业内人士估计，3月份二手房成交套数超过万套大关也不成问题。

　　价格稳定、二手房买家“跳价”、成交和供应量同步上扬，这一切都似乎在预示着市场已经回暖。而为之感到迷惑的也不止王亮一个人，实际情况究竟如何呢？

　　表1 上海近10周楼市走势图

　　（数据来源：易居中国?CRIC系统）

　　刚性需求是关键

　　只能说，市场回暖只是暂时现象，是不是真正回暖目前还难以下结论。就目前具体情况而言，造成回暖的原因是多方面的。

　　造成回暖最大的原因在于刚性需求的重新释放。易居中国分析师薛建雄表示，刚性需求的重新释放对本轮交易量的连续拉升起到了很大的作用。在他看来，2008年楼市几乎全年低迷，原本入市的购房者选择持币观望，但是随着政府对楼市调控力度的减弱，以及相关鼓励自住消费政策的出台，观望气氛得到一定程度的稀释，很多人选择购房。

　　其二是开发商的炒作也有一定的关系。佑威?楼市通有关人士表示，上海在3月中旬举办的房展会上，开发商借机展开一轮声势浩大的宣传，争取到很多购房者，从3月1日至17日上海市商品住宅成交数据可以看出，3月份的第一周单日成交基本维持在3万～4万平方米这个区间，而第二周成交量主要集中在4万～5万平方米左右，直至15、16、17日三天的平均成交量接近6万平方米。“当然，这其中还需要开发商在价格方面做出适当让步来配合。” 佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。

　　还有就是市场的恐慌性抢购行为，也对成交量的上升有着一定的推动作用。广州知名楼市专家韩世同表示，近期有开发商开始提价，而且媒体关于楼市回暖的报道让一部分购房者产生恐慌心理，他们因害怕楼价再次回升，于是选择入市购买，这在一定程度上也会导致交易量上涨。

　　股市回升，也引起联动效应。业内表示，自今年年初以来，上证指数从1840点附近起步，截止到目前已经涨到2350点附近，很多个股涨幅更大，不排除一些获利了结的投资者转向楼市。

　　市场量涨价不涨

　　虽然刚性需求的入市引发了所谓楼市的回暖，但通过对各类数据的分析我们可以发现，当前楼市回暖的实质是“量涨价不涨”，完全是价格下调了一定幅度之后产生的阶段性现象。根据中房指数系统的统计，2月北京虽然成交量环比出现上涨，但价格在回落，住宅和商铺指数环比持续下滑。而上海楼市2月成交量中低价房（含配套房）所占比重相当大，商品住宅尤其是中高端住宅面临的压力依然很大，日趋紧张的资金链迫使开发商加大推盘和降价促销的力度。

　　克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天认为，从全国成交面积TOP10项目看，有一个共性，那就是区域内销售价格普遍较低，价格成为目前楼盘项目成交的关键所在。购房者对于项目首先关注的就是价格，其次才是产品、配套等。2月全国成交量普遍有所上扬，低折扣在其中也起到了一定的作用。深圳榭丽花园三期推出7.5折后再减15万元的巨大优惠措施，而北京的天和景园也推出了一次性付款打7折，按揭7.2折的优惠，成交排名当月北京第四位，低折扣的杀伤力可见一斑。同一线城市一样，二线城市中项目的折扣力度也有向下的趋势，9.5～9.9折的市场份额下降至五成以下，9～9.4折也从上月的20％微降至当月的17.39％，与此同时，8.5～8.9折和8～8.4折折扣力度有所增加，市场份额随之上扬。而从北京、上海、广州、深圳和杭州等城市的住宅均价走势看，基本都保持了向下的趋势，在这种情况下，大家对当前的回暖也可以有更为清晰的认识了。

　　表2 2007～2009年部分城市住宅成交均价走势图

　　（数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统）

　　后市持续调整态势

　　由此，楼市在近期阶段性的量能释放之后，后市调整仍然在所难免。其实，趋势性的认知对购房者来说是相当重要的，这可以让他们更为从容地把握市场的机会。

　　从上海的情况来看，根据易居中国的统计，2009年预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米（按2007～2008年的报批项目量算），这不但远高于2008年1230万平方米的供应量，更是2008年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。去年预期1800万～2000万平方米的商品住宅供应量最终只上市了1230万平方米，还有600万～800万平方米的房源可推而未推的量，积压在开发商手上，这也就意味着去年上海楼市的实际积压量超过1000万平方米。另外戴德梁行的最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存平均需要9个月时间。而根据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比增长21.8%。

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