楼市回暖还是“虚火”上升？

　　对此易居中国分析师薛建雄认为，年底政府通过降低税费和利率等政策，使得购房成本获得有效下降，激发了过去一年所积累的钢性需求。经过这轮成交放量之后，总体房价应该还会下跌，因为土地、税费、建材等成本都在下降。目前，房地产处在供过于求的状态，各家开发商的库存积压都非常严重（主要指土地）。此时，开发成本和购买力都在下降，所以房价下跌也成了理所当然的现实。而中房指数在其研究分析中也认为，目前楼市回暖的宏观经济、消费者信心、企业家信心等基本面并没有出现根本好转，因此，认为房地产真正回暖还有待时日。SOHO中国董事长潘石屹甚至反驳了楼市回暖论，他认为，现在说的回暖，有一部分是保障性住房的因素。他还表示，在保障性住房及开发商资金压力下，房价仍会下调。

　　表3 2009年购房消费者对未来房价走势判断

　　（数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统）

　　而从各路专家的判断来看，不少都提出市场调整趋势仍将延续的观点。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲日前表示，近两个月来，我国房地产市场确有回暖迹象，但回暖基础尚不稳定，房地产行业复苏言之过早。中投顾问房地产行业分析师韩长吉认为，在跟踪的城市中，大部分城市 2 月份成交量环比出现大幅上升。韩长吉认为，2009 年开春以来楼市的回暖，并不代表楼市已完全走出谷底呈现“V”形反弹。由于2008年下半年楼市低迷，造成同期基数效应偏低，因此，进入2009 年楼市稍微回暖会造成环比大幅增长的现象，他指出，这种繁荣背后有一定的假象在里面。 北京大学房地产研究所所长陈国强指出，当前北京楼市的这种“回暖”还是局限于部分楼盘，并没有成为市场普遍现象，就是热销现象没有普遍出现。对于成交量的恢复，或者上升能不能持续，持续多长时间要进一步观察，这才能判断市场是否出现明显的回暖。

　　韩世同更是很明确地说：“在我看来，这一轮交易量的大幅上涨，其实充其量只是“虚火”上升，而不能说明楼市真正回暖。等到这一波购买力消耗殆尽之后，楼市重新还会陷入新的一轮观望阶段。当然，如果开发商将降价进行到底，那又得另当别论，毕竟购买力一直存在，只是价格要让购房者能接受。”

　　购房讲究“能省则省”

　　目前购房要在节省上面多花点心思。当然，就目前的市场环境而言，房价不再有可能会出现大幅度的上涨，而且还有可能会出现回调，这就要求我们如何合理运用一些技巧来“买跌”。专家表示，等待市场底部出现之后再进行“抄底”，这具有相当大的难度，因为对于普通购房者来说，无法准确地判断出市场底部到底何时出现。

　　那么如何“买跌”呢？首先要明确的就是要学会“挑挑拣拣”。上海房地产专家蔡为民表示，在现阶段买房尤其要学会比较。他说：“只有通过对比，才能挑到性价比更高的物业，日后房价反转上涨，这些性价比高的房源也会率先启动。”

　　如何比较呢？不论是买新房还是选择二手房，蔡为民建议购房者可以尝试对所考察的物业在周边配套、物业管理、房型、朝向、邻居构成等多方面因素进行综合比较，并挑选出结果令自己最满意的房源作为首选。

　　当然，节省购房费用也是很重要的购房“功课”。这其中包括两大主要内容，其一就是如何节省交易环节的费用。目前政策对自住消费的优惠力度不小，如契税降至1%，免征印花税，因此对于部分首次置业的人群来说，可以考虑购买90平方米以下的普通住宅。

　　还有就是降低购房费用。而其中最为主要的就是如何降低贷款成本。上海美联物业交易管理部经理张佳露告诉记者，购房者最好能充分利用公积金贷款，如买婚房可否考虑领取结婚证之后再申请公积金贷款，这样可以利用到80万元足额贷款，其3.87%的贷款利率，与商业贷款的4.16%相比，还是能节省不少。

　　另外，就是如何讨价还价。现阶段已经不再是单纯的卖方市场，因此买卖双方存在议价的可能。专家表示，如果要增大议价的可能性，不能信口开河，更不能自以为是，而是在精心准备之后再“出招”。比如了解卖家的买入价、周边同等条件房源报价以及卖家出售房产的目的等，在对这些信息进行综合加工之后，再得出具体的还价金额，这样更易让卖家接受。

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