七大城市房地产大起底：上海五成楼盘提价

    北京 新一轮量价博弈

    记者 林喆 实习记者 于萍

    “从去年底开盘到现在，我们已经提过三次价了！春节后，销量突然上来了。”唐宁ONE销售人员如是说。

    22日，中国证券报记者走访了位于北京中关村(行情论坛)区域龙湖地产旗下的唐宁ONE项目。这个主推“教育区顶级豪宅”的楼盘，自去年12月20日开盘至今销量一直平稳上升。加之公司承诺，业主三代以内直系亲属都可以进入一墙之隔的名校中关村二小上学，更是吸引了不少家庭购房者。

    记者在售楼处看到，看房人群依然络绎不绝，且多数是举家前来。“公寓楼26000/平方米，板楼30000-40000/平方米”的价格虽然让很多人咋舌，但据销售人员的说法，截至目前，新开的一栋公寓楼销售率已近七成，而两栋板楼的销售也已过半。

    部分楼盘悄然提价

    据唐宁ONE销售人员介绍，该楼盘自开盘至今，已有三次提价，每次500元不等，至今每平方米价格已经提高近2000元。该人员表示，房价主要根据楼盘的销售情况而定。

    “开发商的销售策略往往是‘低开高走’。项目一期定价低，房屋品质也较差。这样做，一方面是通过低价聚集人气，另一方面也是为今后提价预留空间。”一家地产销售代理公司的总裁告诉中国证券报记者。

    22日，中国证券报记者在走访位于北京二环内的中信城时同样发现，年前，该楼盘定价18000元/平方米的中小户型产品已经基本售罄。在售产品的品质有所提升，价格也在20000元/平方米以上。

    中信城销售人员告诉记者，今年下半年，该项目二期将主推120平方米以上南北朝向的大户型产品，单位均价预计为25000-28000元。

    低价项目销售到一定程度，价格也开始上涨。

    据中国证券报记者调查，3月份，京城有不少在去年底开盘的在售项目悄然提价。其中，首开和城建旗下的首城国际中心、远洋地产旗下的远洋沁山水等多个项目售价均有不同程度上涨，多数楼盘提价的幅度超过10%。

    业内人士介绍，在2月份市场整体销售略有好转的情况下，前期以低价入市的项目在取得一定销售业绩后提价是必然的。这些楼盘提价后基本回到目前的市场价格。

    一般而言，楼座因位置变化而调价5%是常规的营销策略，地产商通常选择递进的开盘方式，即越往后开盘的房屋品质和朝向会越好于前期。楼盘品质和位置的提升，意味着开发商建造成本和拿地成本提高。

    不过，目前有市场资深人士认为，近期市场的销售数据可能存在“水分”。今年1月份，中国证券报记者走访唐宁ONE时，销售人员就曾表示新楼已基本售空，但实际上该楼盘一直有房源陆续推出。

    个别楼盘提价并不等于整体统计均价的逆转。中国社科院研究员曹建海认为，尽管近期北京楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。

    成交量上扬趋缓

    北京市交易管理网数据显示，3月上半月，商品房期房的网上签约数达到5232套，比2月上半月网签数2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的数量。此外，3月上半月二手房住宅网签量为8173套，同比也翻了一倍多。

    而 渤海证券的监测报告则显示，北京楼市成交量连续七周同比上升，但环比数据已连续两周下降。

    3月16日至3月22日一周内，北京商品房累计成交套数2683套，同比增长94.99%，环比持平；累计成交面积287452平方米，同比增长49.61%，环比下降0.72%；市场活跃度为0.44，同比增长27.69%，环比下降22.09%。

    长江证券研究员苏雪晶认为，近期成交量反弹属于刚性需求释放。而住房刚性需求的价格弹性很高。价格上涨削弱购买力，将导致有效需求缩减。

    业内人士表示，价格是否合理是吸引购房者入市的关键。随着开发商开始逐步提价，购房需求也逐步下降，这也是导致北京成交量环比出现下降的重要原因。

    另一方面，供给下滑也将导致成交收缩。国家信息中心公布的数据显示，2008年北京市房地产开发投资总体呈下降趋势，累计完成开发投资1908.7亿元，同比下降4.4%。从全年趋势看，北京市商品房施工面积从去年5月份开始由同比增长转为下降，并且降幅逐渐扩大。去年，全市商品房新开工面积2337.2万平方米，同比下降8.6%；竣工面积2558万平方米，同比下降11.5%。其中，住宅竣工面积1399.3万平方米，下降24.5%。

    业内预计，施工率和新开工率下降，意味着未来房地产市场的供应量同比将降低。供应量的减少将会带来商品价格的上升，而价格的上升将导致需求的下降。如果未来房屋可出售面积的减少及地产商提价成为趋势，那么直接结果将是成交量的再度下降。

    存量消化有待时日

    “北京的市场库存在全国各大城市中是最高的，虽然按照近期的销售速度，消化周期有所缩短，但总体上依然不容乐观。”一位市场人士指出。

    北京市房地产交易管理网的数据显示，截至3月23日，北京楼市期房可售房屋套数为16.86万套，面积2145.97万平方米，其中住宅9.45万套，面积1195.83万平方米。未签约现房18.52万套，面积2008.74万平方米，其中住宅4.03万套，面积580.8万平方米。按照最近一周的销售速度，住宅存量消化周期达54周。

    华远集团总裁任志强表示，“今年以来，北京等地都出现了楼房交易量上升的迹象，这并不是因为各地房屋降价促销搞得好，而是春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策，使二手房交易迅速的活跃起来，同时也带动了一手房和新房的交易上升。真正回暖有待政策的进一步支持。”

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