入春以来，楼市交易活跃、土地成交回升的消息频现，部分开发商甚至悄然提价……房地产市场是不是真的开始回暖了？3月21－24日，中国证券报记者兵分七路，对北京、上海、深圳、广州、武汉、杭州和重庆等七大城市房地产市场进行了实地调研。

　　上海 “抢购”再起 五成楼盘提价

　　记者 王进

　　24日上午10点，虽然并不是假期，但在位于上海中环线旁的大型楼盘“中环一号”售楼处内，许多看房者已经围着楼盘模型在焦急地打听消息。他们都是听说25日该楼盘的最新一批房源就要开始正式出售的消息。但是，他们的热情却遭遇了兜头冷水。现场的售楼人员出乎意料地表示，刚刚推出的这一期200多套房源已经全部售罄。

　　售楼人员说：“一共只有200多套房子，但已经有300多个客户拿号，只有拿了号的客户，才有权在25日来购房”。

　　中环一号是上海知名房产商大华集团的产品，虽然知名度较高，但“300余人争抢200余套房子、外围还有更多人没资格抢”的场景，也多少过于夸张。但记者调查了解到，这一久违了的、曾出现在上海楼市火爆时期的“抢购”热潮，在刚刚因经济下滑遭遇楼市寒冬的上海各楼盘又再次出现。

　　“这么火爆？”

　　在一家国企工作的购房者刘秀蓉，24日是请了假专程穿越大半个上海来“中环一号”看房的。她围着楼盘模型转来转去很犹豫：“我好不容易拿到了号，但是却排在一百九十多，估计只能选个尾房。现在最担心的是只能挑到位置和朝向很差的房子，所以感觉手里的号是个鸡肋”。但旁边的售楼小姐立刻对她表示，如果你不要号，赶紧还给我们，有很多客户最近天天在售楼处缠着要拿号。

　　去年年底该楼盘推出的一批房源，不仅能在2010年2月交房，价格也有很多折扣，最低可达到9800元/平方米左右。而现在这批被大家争抢的房源，交房日期竟然是两年后的2011年1月。其价格也已经攀升至10500元——11500元/平方米。

　　“这么火爆？”刘秀蓉很犹豫，既害怕挑到最差的房型，更害怕错过这一波“低价房”。指着在售住宅楼旁矗立着的多幢未开盘住宅楼，刘秀蓉打听新一批楼盘什么时候推出。售楼小姐表示，房子是很快将在五六月间开盘，但估计均价会继续上升。

　　“会有多高呢？”刘秀蓉追问。

　　“这个我们也不知道，不过中环一号的房子曾经卖到过13000元。”售楼小姐答。

　　一叶知秋。中环一号的上涨现象，在上海多家楼盘内正大同小异地发生。针对楼市是进入小阳春还是“回光返照”的争论，也在业内此起彼伏。

　　万科：再不买就“收官”了

　　与北上海的“中环一号”遥遥相对，位于上海东南方的万科金色里程。其紧俏程度比大华有过之而无不及。楼盘工地上，正在施工中的大楼上挂着印有“收官之作”四个大字的巨型条幅。

　　现场的售楼人士表示，金色里程尽管前天刚刚开盘，但是现在基本已经售罄。

　　旁边围观模型的购房者纷纷表示不信，“你们不是在去年在上海率先带头降价么？

　　售楼人士：“那是去年行情不好，今年这批，开盘当天就基本卖完了，很多人排队来买”。

　　目前，这批新推出的200多套房源，只有两层楼面的几十套房源可供选择，价格也由去年年底的1.5万元左右涨至1.6万元左右，唯一的优惠是“总价减两万元”加“满一百万元减两千元”。

　　但是，“金色里程”项目真正收官了吗？售楼人士又表示，这批新推房源售罄后，下期又要有新开的200套在不久后面市，但其单价预计将涨至1.8万元。

　　大华的一幕在万科又上演：一边是动辄售罄的新开房源，一边又矗立着大量的“下个月就推出”的待售房源。市场人士表示，这一怪现象的背后，是上海房地产商“少量”、“多批”、“小幅加价”的营销策略又开始大行其道。

　　5成楼盘售价已上调

　　统计数据显示，今年1月至3月18日，上海持续成交的251个公寓项目中，2月售价环比上涨有123个，占近五成，而3月前18天成交价相比2月上涨的项目有131个。与此同时，3月9日至15日上海推出的18个楼盘中，只有两家开发商的推盘量在3万平方米以上，有12批房源总建筑面积仅在0.64万平方米至1.9万平方米之间，远低于上海市“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定。

　　易居中国分析师薛建雄表示，目前的热销存在人为因素，开发商把2007年政府出台每批次不得少于3万平方米的规定抛之脑后，通过多积累客源少放房源的“少量多批”方式炒作热销，吊起了消费者的购买胃口。

　　随着新盘成交量和价格的回暖，上海二手房的“惜售”和“跳价”现象已经相当普遍。中介机构的统计数据表明，三月上中旬上海二手房挂牌量为13538套，仅为2月份的40%。”尤其中环周边和部分内环内高档房源的挂牌量降幅明显。

　　去库存化依旧艰难

　　不过，一位券商分析师认为，上海楼市的热销仅是结构性现象，也即“少量优质楼盘热销提价，大量平庸楼盘依旧出售困难”。薛建雄就认为，未来上海楼市的“两极分化”局面将更加明显。

　　记者昨天从上海市统计局了解到，最新数据表明，2008年以来，上海商品房销售面积明显回落，商品房空置量呈逐步增加的趋势，存量房的“去库存化”依旧任重道远。1-2月，上海商品房销售338.07万平方米，同比下降18.8%，降幅比1月及去年全年分别减少24.3个和19.1个百分点。2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米陡然扩大至1211.75万平方米，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下面积652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%；其中空置一年以下商品住宅333.49万平方米，占60.2%。

　　上海政合企业管理咨询有限公司董事长吴其伦认为，近期成交量放大源于优惠政策、刚性需求释放、开发商前期降价等多重因素的激发，但在经过二三月份的释放后，市场所积聚的需求将消耗殆尽，4月份一线城市的楼盘将出现量价齐跌的局面。

　　此外，目前业内人士对政府部门加大了推地力度的“开闸放水”现象也有所担忧，担心此举将推升后续低成本楼盘的上市速度从而拉低价格。昨日，上海政府公告称将挂牌出让涉及闸北、宝山、松江等6个地区共计14幅国有建设用地使用权，其中8幅为住宅用地，总建筑面积达65.3万平方米。房地产分析师朱大鸣表示，各地政府目前不要在土地财政上做文章，既然当前积压一年多的成量房屋的消化刚起步，那么就要趁热打铁，不断激活房地产二级市场与三级市场的活跃度，严格控制土地一级市场的推出。

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　　深圳 成交量恢复暗藏玄机

　　记者 万晶

　　3月21日，位于深圳市龙岗区的万科第五园景台销售处人声鼎沸。中国证券报记者在现场看到，上午10点左右，选房已经进行了1个小时，但仍有近20位客户在排队。而最让记者吃惊的是，其楼价较去年国庆节竟然上涨超过一成。万科第五园的热销，恰是珠三角楼市刚性需求释放带来的“小阳春”的缩影。

　　房价涨虚张声势

　　广东省房地产协会统计显示，今年1至2月广东省商品房屋销售面积534．80万平方米，同比增长21．5％；商品房屋销售额326．87亿元，同比增长27．5％。尤其是进入2月份以后，珠三角主要城市的房地产市场均出现不同程度的“回暖”。其中，深圳1至2月新建商品房销售面积、住宅销售面积和二手住房成交三大重要指标同比都有超过170％的增长。

　　广东省房协会长蔡穗声认为，全国各地房地产市场表现不平衡，珠三角区域经过一年多时间的深度调整，当前的“暖潮”实质是在政策效应和房价调整之后所展示的平衡，能否持续尚有待观察。

　　而对于开发商嚷嚷提价这一现象，戴德梁行分析人士指出，开发商表面上进行提价，是抓住消费者买涨不买跌的心态，更有助于营造新房热销的场面，但实际价格并未提高。从最近每日成交数据来看，实际成交价格仍然保持稳定，甚至略有下降。

　　“我连续一个多月监测深圳楼市成交数据，新房均价一直保持在10500元/平方米左右，宝安区均价在9000元/平方米以上，龙岗区均价则在7000多元。对于有诚意的购买者，开发商私下里有很多优惠，价格还是保持稳定。”戴德梁行这位分析师告诉中国证券报记者。

　　“我们卖的全部是现楼,即买即住。从3月14日开始下调了价格,均价1.2万元/平方米,仅两天就卖了15套。”近日位于深圳市南山区的云栖西岸阁相关负责人告诉中国证券报记者，云栖西岸阁2007年底开盘,当时均价1.55万元/平方米。销售现场许多购房者表示,他们都是该盘诚意客户,因为之前价格高而持续观望,现在见价格下调而出手。

　　对于片区楼盘云集的楼盘来说，楼市回暖并未改变促销格局，能够脱颖而出才是上策。“珠三角楼市库存量大，开发商提价实际上是阻碍自己销售，而给竞争对手快跑的机会。所以我们一直在建议开发商不要盲目提价。”从事一手房代理的世联地产深圳区域总经理朱敏表示。

　　广州市国土局数据也显示，2月份市场均价为8011元/平方米，结合以粤15条为代表的宏调新政出台，不少业内人士作出了楼价已经站稳并将继续回升的判断。然而，从广州楼市整体价格走势来看，事实恰恰相反。中国证券报记者查找国土房管局历史分析报告看到，广州楼市自2008年价格一路下滑，今年2月份才刚刚创下新低，与去年2月份的9303元/平方米相比，降幅达到14%。如果缩小到区域范围，广州十区楼价也只是升降持平的“五五开”的情形。

　　有业内人士表示，今年房价与2008年“价格战”不同的是，趋势发生了分化，尾盘较少、资金宽裕的楼盘开始涨价或者减少优惠，而面积较大的新开楼盘则仍在促销。“现在市场活跃了,房子好卖,之前定价较低、销售较好的楼盘也就敢涨价了，但涨价与否、涨多少，都会有不同的考虑，所以价格走势就出现了分化。”诺德国际相关负责人说道,他认为现在普遍热销的市场行情，已改变之前各盘之间竞相低价促销的竞争局面。

　　成交量背后也有炒作

　　在广东提振楼市15条措施出台两周后，珠三角楼市尤其是广、深两地成交量再度回升。三成以上主流在售楼盘开始进行表面涨价，个别楼盘每平方米甚至标价提高2000元，加上一些未解套的炒家以及地产中介，更开始哄抬二手楼价，个别楼盘进行捂盘，造成一种短缺的假象，诱发新买家入场。世联地产董事长陈劲松担心，开发商和炒家不理智地调高楼价，未来极有可能再现成交萎缩、有价无市的现象。

　　业内人士指出，广东不少开发商还在坚持牛市思维，一些楼盘是故伎重演，采取“少量多批”推出楼源的手法，通过多积累客源少放房源的方式反复炒作热销，甚至通过“多次开盘、逐步提价”制造热销甚至抢购气氛。如深圳某著名“日光盘”宣称开盘一日售完，实则已经蓄客长达一年已久，开盘当日只是召集客户集中签约。

　　对于广东省楼市新政的取消“限外令”，开发商同样加以格外渲染。而事实上，目前炒家的构成也发生巨大变化，受全球金融危机的影响，港澳台的炒家比例大幅减少，韩国炒家全线撤退，现在的炒家主要是本地人和一批新移民，因此取消限外令对楼市产生反转推升作用不大。但这作为一种炒作概念，开发商却开始诱导本地的炒家不顾一切投入楼市。

　　而深圳知名地产人士牛刀则告诉中国证券报记者一则猛料，楼市成交回暖背后不乏假按揭。中国证券报记者查阅深圳市国土局网站行政审批栏目不难发现，诸多热点楼盘出现许多购房者一个人名下一天之内预售商品房就登记10套、15套甚至20套，通过加总发现有个别人名下房产共计超过百套。

　　牛刀告诉记者，尽管央行和银监会一再重申，二套房贷并没有松绑，但实际上很多城市已经取消，甚至连外资购房都可以采取二成首付，不管是自住，还是改善，还是投资，只要你买楼，银行基本一律二成首付。

　　“房地产市场已经进入周期性调整，它不是一般性的调整，而是一段时间的调整。”广东省房协会长蔡穗声表示，从宏观层面分析，广东房地产市场态势依然严峻，前两个月全省房地产开发完成投资259.72亿元，同比大降17.1%，增速同比大幅回落64.3个百分点。开发资金来源也趋紧，同期房地产开发3671个项目，本年资金来源合计1199.40亿元，同比下降12.3%。

　　投资者未轻举妄动

　　房价租金比一向被视为判断楼市投资价值的一条标准。中国证券报记者对深圳全市16个主要片区的典型楼盘进行调查发现，有13个片区都超过了国际标准300：1的上限，最高比值更达到540：1。按照深圳市2月份平均房价和租价计算，房价租金比也达到了306：1。这就意味着房价偏离了合理的价值，投资价值较小且存在泡沫。

　　职业投资客邹建民说，如果把房价租金比换算成租金回报率，300：1的租金回报率就是4%，而540：1就只有2.2%，这么低的回报率肯定不具备吸引力。而专家认为，宏观经济不明朗，租金仍有下调压力，房价租金比有进一步提高的趋势。

　　而从土地价格方面看，珠三角土地流拍现象依旧多见，众多成交的地块也是以底价成交。以万科为例，2008年其获取土地的平均成本约为2059元/平米，已经接近2006年1861元/平米的水平，较2007年的3581元/平米降低了42.5%。其他地产公司的地价成本走势也与之类似。业内人士估计，随着拿地成本的走低，未来房价走低也许是一种趋势。

　　记者在楼盘现场看到，近期前来看房的仍以首次置业者和改善性需求购房者为主，多数投资者仍未敢轻举妄动。深圳中原地产总经理李耀智表示，大约有10％投资客进入楼市。满堂红首席研究员龙斌也认为，目前成交放量是过往积蓄了几乎大半年时间的刚性的首次置业与换房需求的集中释放，投资性需求入市谨慎，高端的保值型多次置业买家多数处于观望状态。他表示，目前楼价上行空间十分有限，刚性需求对楼价比较敏感，一旦楼价上行，不会出现2007年以前那种追涨效应。

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    北京 新一轮量价博弈

    记者 林喆 实习记者 于萍

    “从去年底开盘到现在，我们已经提过三次价了！春节后，销量突然上来了。”唐宁ONE销售人员如是说。

    22日，中国证券报记者走访了位于北京中关村(行情论坛)区域龙湖地产旗下的唐宁ONE项目。这个主推“教育区顶级豪宅”的楼盘，自去年12月20日开盘至今销量一直平稳上升。加之公司承诺，业主三代以内直系亲属都可以进入一墙之隔的名校中关村二小上学，更是吸引了不少家庭购房者。

    记者在售楼处看到，看房人群依然络绎不绝，且多数是举家前来。“公寓楼26000/平方米，板楼30000-40000/平方米”的价格虽然让很多人咋舌，但据销售人员的说法，截至目前，新开的一栋公寓楼销售率已近七成，而两栋板楼的销售也已过半。

    部分楼盘悄然提价

    据唐宁ONE销售人员介绍，该楼盘自开盘至今，已有三次提价，每次500元不等，至今每平方米价格已经提高近2000元。该人员表示，房价主要根据楼盘的销售情况而定。

    “开发商的销售策略往往是‘低开高走’。项目一期定价低，房屋品质也较差。这样做，一方面是通过低价聚集人气，另一方面也是为今后提价预留空间。”一家地产销售代理公司的总裁告诉中国证券报记者。

    22日，中国证券报记者在走访位于北京二环内的中信城时同样发现，年前，该楼盘定价18000元/平方米的中小户型产品已经基本售罄。在售产品的品质有所提升，价格也在20000元/平方米以上。

    中信城销售人员告诉记者，今年下半年，该项目二期将主推120平方米以上南北朝向的大户型产品，单位均价预计为25000-28000元。

    低价项目销售到一定程度，价格也开始上涨。

    据中国证券报记者调查，3月份，京城有不少在去年底开盘的在售项目悄然提价。其中，首开和城建旗下的首城国际中心、远洋地产旗下的远洋沁山水等多个项目售价均有不同程度上涨，多数楼盘提价的幅度超过10%。

    业内人士介绍，在2月份市场整体销售略有好转的情况下，前期以低价入市的项目在取得一定销售业绩后提价是必然的。这些楼盘提价后基本回到目前的市场价格。

    一般而言，楼座因位置变化而调价5%是常规的营销策略，地产商通常选择递进的开盘方式，即越往后开盘的房屋品质和朝向会越好于前期。楼盘品质和位置的提升，意味着开发商建造成本和拿地成本提高。

    不过，目前有市场资深人士认为，近期市场的销售数据可能存在“水分”。今年1月份，中国证券报记者走访唐宁ONE时，销售人员就曾表示新楼已基本售空，但实际上该楼盘一直有房源陆续推出。

    个别楼盘提价并不等于整体统计均价的逆转。中国社科院研究员曹建海认为，尽管近期北京楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。

    成交量上扬趋缓

    北京市交易管理网数据显示，3月上半月，商品房期房的网上签约数达到5232套，比2月上半月网签数2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的数量。此外，3月上半月二手房住宅网签量为8173套，同比也翻了一倍多。

    而 渤海证券的监测报告则显示，北京楼市成交量连续七周同比上升，但环比数据已连续两周下降。

    3月16日至3月22日一周内，北京商品房累计成交套数2683套，同比增长94.99%，环比持平；累计成交面积287452平方米，同比增长49.61%，环比下降0.72%；市场活跃度为0.44，同比增长27.69%，环比下降22.09%。

    长江证券研究员苏雪晶认为，近期成交量反弹属于刚性需求释放。而住房刚性需求的价格弹性很高。价格上涨削弱购买力，将导致有效需求缩减。

    业内人士表示，价格是否合理是吸引购房者入市的关键。随着开发商开始逐步提价，购房需求也逐步下降，这也是导致北京成交量环比出现下降的重要原因。

    另一方面，供给下滑也将导致成交收缩。国家信息中心公布的数据显示，2008年北京市房地产开发投资总体呈下降趋势，累计完成开发投资1908.7亿元，同比下降4.4%。从全年趋势看，北京市商品房施工面积从去年5月份开始由同比增长转为下降，并且降幅逐渐扩大。去年，全市商品房新开工面积2337.2万平方米，同比下降8.6%；竣工面积2558万平方米，同比下降11.5%。其中，住宅竣工面积1399.3万平方米，下降24.5%。

    业内预计，施工率和新开工率下降，意味着未来房地产市场的供应量同比将降低。供应量的减少将会带来商品价格的上升，而价格的上升将导致需求的下降。如果未来房屋可出售面积的减少及地产商提价成为趋势，那么直接结果将是成交量的再度下降。

    存量消化有待时日

    “北京的市场库存在全国各大城市中是最高的，虽然按照近期的销售速度，消化周期有所缩短，但总体上依然不容乐观。”一位市场人士指出。

    北京市房地产交易管理网的数据显示，截至3月23日，北京楼市期房可售房屋套数为16.86万套，面积2145.97万平方米，其中住宅9.45万套，面积1195.83万平方米。未签约现房18.52万套，面积2008.74万平方米，其中住宅4.03万套，面积580.8万平方米。按照最近一周的销售速度，住宅存量消化周期达54周。

    华远集团总裁任志强表示，“今年以来，北京等地都出现了楼房交易量上升的迹象，这并不是因为各地房屋降价促销搞得好，而是春节前国家出台了二手房交易减免税费的政策，使二手房交易迅速的活跃起来，同时也带动了一手房和新房的交易上升。真正回暖有待政策的进一步支持。”

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　　武汉 高价房观望 低价盘抄底

　　记者 赵浩

　　在3月21日、22日举办的武汉2009“家住江南”房展会上，万科魅力之城、恒大帝景、保利华都等楼盘展位前，看房和洽谈的置业者络绎不绝。主办方介绍，开幕当天，共有近5000人参展。不过，据中国证券报记者调查，有意向购房的人则是“看的多，下单的少”。

　　2月份，武汉楼市成交量环比增长70%，达到近7000套，这一数据甚至高于去年任何一个月份的数据。然而，进入3月，武汉市主城区在售楼盘成交均价依然逐周下降。业内专家分析，2月份以来成交量以中低价房为主，导致成交均价下滑。近期高端房源逐渐增多，并有所提价，而买房人对高价房依然持观望态度。

　　三月房价逐渐走低

　　据亿房研究中心的统计数据显示，目前武汉市主城区在售楼盘387个，成交均价5365.19元/平方米，比上周(3月5日—3月11日)下跌了38.22元/平方米，跌幅为0.71%。3月第三周（3月12号—3月18号）全市销售套数1453套，较上周增加了596套，涨幅为69.54%，平均每天销量为207套。

　　与新房的下跌趋势相比，武汉的二手房市场在成交量和价格上都显得比较平稳。据亿房研究中心的统计数据显示，3月第2周（3月9日-3月15日）武汉二手住宅平均成交价格为4142.25元/平方米，与上周相比上涨了7.03元/平方米，环比涨幅为0.17%；成交套数为882套，较上周增加了453套，增幅为105.59%，平均每天成交量为126套。

　　武汉常成房地产代理公司经理游静介绍，除一些低价房成交价格下降、成交量有所上升之外，位置和品质较好的高价房最近不但成交量清淡，且价格有松动的趋势，比如在武汉大学附近的银海雅苑，由于其位置和品质较好，其二手房去年以来一直保持在8500元左右的水平，但最近也有房主将价格降至7500元，依然没有买家。

　　购房人价格敏感度高

　　记者走访了部分准备买房的人。家住汉口的李先生告诉记者，他的小孩在武昌工作，准备在武昌买房结婚，可是看了看一些比较好的楼盘，降价幅度都不大，他还是准备再继续观望，如果能在现在的基础上降价1—2千，他就会出手买房。

　　也有部分投资者认为，虽然目前的房价比较贵，但是降下来的可能性并不大，因为好的房子只要稍微降些价，就马上会有人出手，因此，要不要现在买房，他们也在犹豫。在徐东租房的杨小姐告诉记者，由于工作地点的原因，她原本打算在徐东的美林青城购房，可是起价7380元的房价还是让她有些吃不消，“还是等等看吧”。

　　与高价房的观望相比，低价楼盘则人气较高。起价3721元的锦绣龙城四期由于价格比周围同品质的楼盘价格都要低，在展会现场受到了众多购房人的关注。据该楼盘职业顾问介绍，截止到下午四点，该楼盘自己组织的看房车就已经往返了展会和楼盘间四趟。

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　　重庆 两周缩量 价稳可期

　　记者 徐畅

　　“我们针对婚房推出的户型很受欢迎，预约都十分火热，要想挑到称心的，得趁早啊。南坪转盘修好后，这个项目还将升值。”在重庆东原·锦悦，售楼小姐向一对看房新人介绍。

　　进入2009年以来，重庆房地产市场创造了连续5周全国商品房成交面积第一的楼市神话，但受购房契税可能上调的影响，3月出现两周的深度回调。业内人士表示，拆迁购房活动逐步展开，结婚购房等刚性需求进一步释放，加上开发商积极推盘，激发出巨大的潜在消费，为重庆楼市价稳量升的逆转提供了动力。

　　开发商积极推盘

　　中国指数研究院数据显示，重庆房地产市场在连续5周位居全国商品房成交面积第一之后，连续两周深幅回调，但在上周（3月16日-3月22日），重庆商品房交易出现了价稳量升的逆转，主城区商品房成交5219套，成交面积达到49.30万平方米，均价3802元。同时，新增房源也大幅提高，主城区新增建筑面积达到17.47万平方米。其中，南岸区保持近两周来的强势，继续在成交面积和成交金额上双领跑，单周成交1069套，成交面积9.99万平方米，成交金额4.09亿元。

　　在成交均价方面，各区普遍保持3月以来的平稳，大渡口、高新区、江北区、南岸、沙坪坝、渝北等区出现小幅度下滑。而渝中区由于重庆天地雍江苑开盘，发售起价即为6000元/平方米，使得该区成交均价大幅上涨1515元/平方米，达到了4490元/平方米。

　　“上周的回升，是开发商大力度打折优惠推盘来响应政策的结果。”中国指数研究院西南分院研究员郭雨明告诉记者。

　　3月18日，重庆市出台上调购房契税政策。开发商对此也表现出了有足够的预判和承受能力，重庆龙湖在16日就打出广告表示，即将在“易房节”上隆重推出六个在售盘“买新房免契税”的优惠活动。

　　拆迁购房激发持续回暖

　　巨大的拆迁刚性需求成为成交量持续回暖的主要保障。3月21日，重庆江北区观音桥处成功进行了危旧房定向爆破，这是重庆2009年危旧房改造的第一爆。今年重庆计划投入320余亿元拆迁400万平方米危旧房，除此之外还将捎带拆迁危旧房片区内因整体规划需要而必须拆除的非危旧房屋，涉及面积153万平方米，总共拆迁面积500多万平方米。

　　另外，在重庆确定发行的58亿地方债中，将有30亿元用于主城区危旧房改造工程。由于这次发行地方债税收优惠政策也比照国债执行，利息所得免征企业所得税和个人所得税，市民不仅可以购买本市的地方债，如果利率较高还可能吸引外地的投资者来购买。

　　“由于近期市场交易活跃，加上政策效应，外地炒房团纷纷入渝，甚至还吸引了国际投资机构的关注。” 郭雨明表示，在两江区和保税港等政策规划项目和地方债的刺激下，国内外的投资者加大了对重庆房地产市场的关注。

　　此前，重庆市副市长黄奇帆表示，这种方法实现了双赢。一方面，在普通市民心中，总认为商品房比拆迁房修得好，价格也比较贵，这样做，可以提高拆迁户的居住条件。另一方面，团购鼓励了房地产开发企业的信心，稳定房市。

　　针对如此巨大的市场需求，开发商纷纷抓住按揭贷款优惠和放宽区县居民购房入户限制等政策落地的机会，利用房交会、春游团购等形式大力推盘，甚至出现了11个项目同一天推盘的情况。有调查显示，近六成的拆迁居民倾向于购买90平方米以下两室户型或30—50平方米单间配套或一室户型，并愿意以团购的形式购房。针对需求，开发商在产品上也推出相应的楼盘。在当地举办的2009年首场拆迁购房团活动中，龙湖、金科、融侨、富力、巨成、聚信、阳光汇、骏逸等30多家一线开发企业纷纷加入。

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　　广州 量跌价跌中的“上涨”

　　记者 王成盛 广州报道

　　“这个房子我看了有小半年了，最近外界都在说房价又开始涨了，昨天售楼小姐通知我，他们之前的一些折扣政策要取消，所以我今天就来签约了。”方圆月岛售楼部内唯一的客户向记者说道。方圆月岛位于广州珠江新城，目前每平方售价在18000元到20000元。

　　2009年开年以来，伴随着光大花园、保利中环广场等日光盘（开盘当日销售完毕）的出现，一时间广州楼市成交量放大，楼价重新向上的论调充斥着坊间。而开发商也不甘寂寞，不时有楼盘对外宣称将抽签认购、提价销售。

　　其实，商品房并不具备同质性，除非发生大规模普涨，否则，购房者是很难判断自己所购小区楼价是否上涨的。目前号称国内最先触底反弹的广州楼市，真实的情况到底怎样呢？

　　广州市国土房管局公布的数据显示，2009年1、2月份广州一手楼销售面积分别为46.18万平米和47.36万平米，成交均价为8018元/平米和8011元/平米。这一组销售量和销售价格意味着什么？拿出历史数据，我们吃惊地发现，今年1、2月份的销售量在2008年6月份以来月度销售量排名中分别位列倒数第二和倒数第三，是为数不多的月销售量跌破50万平米的月份。而2月份销售价格更是2007年4月份以来的最低价格。

　　量跌、价跌？但外界为什么会感到广州楼市成交量在暴增、价格在上涨呢？一种说法是，外界所感受的成交量增加，实际上是销售套数的增加而并非销售面积。对于成交量错觉，或许另外一组数据能说明问题：2月份，广州市十区二市共签约成交了商品住宅7692套，与1月份的5450套相比，提升了足足41.1%。而也有更多的业内人士认为，目前广州房管局的数据大多会滞后一个月，因此不能反映楼市的实时情况。

　　虽然外界对成交量抱有争议，但对销售价格上涨似乎一致的不看好，大多认为是开发商玩的一个小把戏。借助消费者都有买涨不买跌的心理，一个楼盘的销售价格大多会采用先低后高的策略。开发商所宣称的提价可能只是一个障眼法而已。

　　但无论怎样，一个不容忽视的现象正逐步显现。一方面，随着国家对房地产信贷的放宽和一些扶持政策的出台，开发商似乎正逐步走出资金困局，有能力与市场相持下去。而另一方面，调整了一年多的房价加上贷款利率的下调、公积金贷款额度的提高，促使购房者的刚性需求得以显现。

　　在广州花都朗月君庭的售楼部，一位徐先生正签约购买一套120平米的商品房。该楼房目前总价已由最高时的72万元降至50万元，首付只需10万元，月供只要2000元。作为公务员的徐先生称，现在这一房价自己完全能够承受得起。陪同徐先生签约的还有他的两位年轻同事，他们已提前一步在两天前分别在该楼盘购买了两套房。

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　　杭州 “价跌量升”释放刚性需求

　　记者 高晓娟

　　22日，中国证券报记者陪一位朋友来到“我爱我家”杭州城西一家门店挂牌出租房屋。不到二十平方米的房间里摆了四张办公桌，三个业务员都非常忙碌，与半年前的情形大不相同。

　　业务员王小姐一听要出租的房屋所在小区，立即提议：“现在市场这么好，不住的话怎么不卖掉啊？”王小姐告诉记者，今年春节后他们就忙起来了，客户明显增多，成交量也随之上升。

　　杭州透明售房网的统计数据也证实了这一点。2月份，杭州商品房交易量和预定量分别达到1621套和1722套，二手房更是达到2184套，双双创下同期历史最高记录。3月份的情况则更为理想，3月上半月，杭州主城区已成交一手商品房2146套，不但超过去年3月全月2104套的量，而且也创下近10个月来的新高。

　　杭州楼市的“春天”又回来了么？

　　成交量节节攀升

　　去年10月杭州“24条房产新政”出台，楼市行情逐步回暖，特别是二手房成交量上升明显。

　　“最近行情确实太好了，甚至比2007年最火热的时候还要好。”这是近来杭城二手房中介发出的感叹。根据“我爱我家”市场研究中心统计，今年2月份，尤其是最后一周，杭州主城区二手房成交764套，这是近一年多来的最高记录。

　　二手房成交火爆，新房成交量也节节攀升。 广宇集团（002133）从今年1月起就提前感受到了“春天”的温暖。目前广宇集团在杭州主要有两大在售项目——西城美墅和上东城，1月份销售金额估算达1个多亿，其中，西城美墅成交额逾3200万元，预定金额达3700万元。杭州房地产“老大”绿城集团也取得了不错的成绩。今年2月份绿城合同销售额较上月增长98%，比去年同期增长300%。

　　从3月份上半月热销楼盘的分布来看，位于杭州城下沙地区的海天城，因离市中心较远、价格较低，成交了近300套，是销售量最高的楼盘；保利东湾、伊萨卡国际城、世茂滨江花园、云溪香山、泊林公寓等几个均价万元以下的楼盘交易量都比较大。

　　成交均价明显下降

　　虽然从1月以来成交量不断上升，但从成交均价来看，今年以来无论一手房还是二手房，成交均价都明显比去年下降了不少。泊林公寓推出“存一万抵五万”的特惠活动，海天城推出低于7折大力度优惠，余杭区的西溪山庄则猛打6.5折……降价热潮极大地促进了交易量。

　　绿城集团副总经理裘剑平认为，这波回暖很大程度上是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。从绿城旗下楼盘的销售看，首先是90平方米左右的中小户型开始回暖，随后再波及改善型住宅。

　　西湖区某楼盘的销售经理告诉记者，最近看房的客户明显多了不少，其中，除了自住刚性需求的客户，也开始出现一些投资者的身影。

　　但业内人士认为，这波回暖比预想中来得快，但是这并不意味着市场已经完全恢复元气。从成交来看，楼盘的明降暗降，政府各种“救市”政策的利好刺激，契合了购房者的购房心理底价，三者的合力才造就了成交量的回升。他提醒，近期的暖意并不说明楼市已经从冬天走向春天，如果经济大环境没有趋好，楼市不可能出现根本性的回暖。

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