买高价地“吃套”为何少提跌价准备

    五合国际智库总经理邹毅表示，大量计提存货下跌，会导致企业净资产账面价值减少，进而大幅度提高企业的市净率比例，会使资本市场重新调整对公司股价的估值，可能造成公司股价下跌，这是许多公司不愿看到的。

    中原地产对上海、北京、深圳等12个城市的土地市场进行的监测结果显示，国内住宅用地价格已大幅下跌，平均成交价在2月又创新低，仅1200多元/平方米，比过去12个月的平均价格低17%。中原地产分析师宋莉表示，目前的土地价格已较上一年跌了近三成。

    土地成交价格连续探底，让开发商不得不为之前高价购买的土地担忧。但是，已公布年报的25家上市房企一共只计提了近20亿元的存货跌价准备。但市场人士估计，2008年房地产行业土地价格的“缩水”不会只有20亿元。

    大部分上市房企不愿意谈及因地价缩水造成的资产缩水。截至昨日，仅少数上市房企宣布为部分高价购买的土地计提跌价准备。

保利地产

计提2.99亿元存货跌价准备

    在已公布年报的房地产企业中，保利地产业绩增长幅度较大，销售面积为258.49万平方米，同比增29.48%；销售金额205.11亿元，同比增长20.36%；实现净利润22.38亿元，同比增长了50.35%。在保利地产“优秀的成绩单”中，仍然作了计提2.99亿元的存货跌价准备。

    “本公司开发用土地列入‘存货－开发成本’科目核算。存货成本高于其可变现净值的，相应计提存货跌价准备，计入当期损益。”保利地产这样解释作出计提存货跌价准备的原因。

    虽然“勇敢”披露了自己购买的土地价格“缩水”，但保利地产年报并未披露具体是哪一幅或几幅目前属于需要“跌价”的范畴。

    保利地产年报显示，仅2008年公司购得的土地储备就有594万平方米，2007年购得的土地储备也有420万平方米。虽然保利地产在土地成本控制方面做得较好，但在市场高峰时买入的土地价格，显然比目前的土地价格高。中原证券研究所的分析师魏博认为，在2009年，保利地产不排除有继续计提存货跌价准备的可能。

其他房企

仅少数房企计提存货跌价

    与保利地产一样，被称为“行业最透明、最公开企业”的万科，也勇敢地面对因2007年高价购买土地而可能造成土地价值缩水的风险。万科2008年报显示，公司已根据市场情况对可能存在风险的13个项目作了计提存货跌价准备。

    除了保利地产和万科，陆家嘴也披露公司计提了近4.2亿元的存货跌价准备。不过，陆家嘴的存货跌价准备是2007年账面上延续的财务余额，并非新增款项。

    根据中原地产的调查，在2007年，开发商纷纷出巨资购地。以中海为例，当年出资购买的土地金额高达201.02亿元，几乎和当年中海在内地房屋的全部销售额相近。在土地储备方面，金地购买504万平方米土地花费了161.61亿元，超过了当年的销售额。情况类似的还有富力地产。

    其中，金地的成本投入无疑是最高的，每平方米的土地楼板价接近3200元。中海的土地成本则接近2000元/平方米。

    虽然上述开发商购买的土地成本大多偏高，但截至目前，除了万科和保利地产等少数开发商公开了计提存货跌价准备，其他大多数开发商并未公布在2007年高价购入的土地如今价格“缩水”的情况。

    以刚刚公布年报的富力地产为例，年报中仅谈及公司在2008年放缓土地储备节奏等情况，对之前高价购得的土地将会如何处理并未给出任何答案。

    2007年高价购入长沙地王的北辰实业的年报显示，对部分库存商品计提了54.8万元的跌价准备，并且明确表示除了上述库存商品外，其他存货（包括土地）的可变现净值均不低于账面价值。

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