中国房地产悲喜３０年

    “密密麻麻的高楼大厦/找不到我的家/在人来人往的拥挤街道/浪迹天涯/我身上背着重重的壳/努力往上爬/却永永远远跟不上/飞涨的房价……”

    歌手郑智化演唱的一曲《蜗牛的家》，道尽了无产者的心酸与渴盼。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。自古至今，居者有其屋是大多数政治家、知识分子和普通老百姓的梦想。房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬，千百年来人们对此的努力从未间断过。

    改革开放以后，国家在住房市场化方面做出了巨大的努力。统计数据显示：改革开放伊始的1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米。到2007年年底，城镇居民人均住房面积已达约28平方米。增长了4倍之多。住房的市场化改革，大大释放了城市居民长期被压抑的住房需求，加快了我国以房地产开发业为主体的房地产业发展步伐，而群众的居住条件也相应得到了明显的改善。
 

     但是，随着房地产市场的进一步发展，越来越多的投资者把目光投向房地产业，炒房的巨大利润让投资者们蜂拥而至，房价也随之飞速上升，房价的非理性上涨，让众多老百姓再一次望房兴叹。

    这就是杜甫的诗与郑智化的歌在今天听起来仍然具有巨大感染力的原因所在。
 
 
第一声惊雷

    我国房改其实从1978年便已经开始酝酿，但真正被提上议事日程还要从1980年4月邓小平关于住宅建筑的一番讲话开始。

    1980年4月的某天，邓小平登上了北京城前三门的一座高楼。他鸟瞰着四周灰旧低矮的建筑物，深有感触地说：要考虑城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算……这次谈话无疑是中国房地产市场的“初春第一声惊雷”，以后的近30年时间里，人们解决住房问题始终在老人家画的这个圈里兜兜转转。

    我国的房改大致经历了1979年-1985年的试点售房期，1986年-1990年的提租补贴期，1991年-1993年的以售带租期等改革阶段，然后从1994年起进入全面推进住房市场化改革的确立阶段。

    1980年，当全国还热衷于理论争鸣时，深圳经济特区已经在房改方面衔枚疾行了——特区房地产公司与香港妙丽集团合作，深圳出地、对方出钱，共同开发了罗湖小区。一年后，中国第一个准商品房小区“东湖丽苑”建成销售。这个小区创造了中国房地产业的很多个“第一”，比如住房商品化、按揭贷款、物业管理等。但因为土地还是政府划拨的，所以还算不上完全意义上的商品房。

    土地竞拍在7年之后才姗姗来迟。1987年12月，新中国土地市场发生了“惊天”之变。在深圳会堂七百人的会场座无虚席，轰动全中国的第一宗土地公开拍卖在此落槌。说它“惊天”，是因为在当时此举有“违宪”之嫌。当时的宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。但当年深圳的发展急需资金，邓公的一句“中央没有钱，要深圳自己去搞，杀出一条血路来”，让当时的特区领导决定斗胆一试。

    4个月后，《中华人民共和国宪法》相关条款得以修改，禁止出租土地的“出租”二字被删去，并规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。复旦大学经济学教授尹伯成认为，没有当时的“一拍”、“一改”，就没有今天的中国房地产市场。

    在国人的翘首企盼下，1988年1月第一次全国住房制度改革工作会议召开。该会议提出了我国房改的整体构想，勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划分期分批推行。于是，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。

　　也就是在这一年，新中国第一个土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售的完全意义上的商品房小区——“东晓花园”在深圳竣工。单价每平方米1600元，上市后即销售一空。

    但不巧的是，在这一年严重的通货膨胀袭击了中国，通货膨胀率一度高达18.5%。因此启动的国民经济治理整顿，让房改在此后3年时间内基本陷于停顿状况。

    1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。这份决定正式开启了城镇住房制度的改革之路。
 

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