中国房地产悲喜３０年

 
 
全面市场化
 

    1997年11月的一天，朱镕基来到深圳视察工作，时任万科总经理的王石受命进行企业汇报。那时，万科已经是一家房地产特征很明显的公司，他的发言引起朱镕基的兴趣。他认为，2—3年内，住宅产业不可能成为支柱产业。

    “如果取消福利房分配制呢？”朱镕基问。“不能。”王石的回答很干脆。“如果金融市场开放呢？”“不能。”“消费信贷放开，还不行？”“两年内不行。”

    “我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。“总理说行，就一定行！”在中央领导人的强硬态度面前，王石开始“妥协”……

    当时，中国已经实行了近50年的福利分房，房改酝酿了10多年，也在天津、烟台等城市搞试点。朱镕基此前在多个场合表示，要把住房建设作为新的经济增长点。而早在十几年前，邓小平就高屋建瓴地提出：“建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。”但具体如何增长和赚钱，朱镕基一直在考虑。

    对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪阶层而言，很难想象商品房发轫之难——从20世纪80年代开始探讨，直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场，恐怕商品房还会继续纸上谈兵。正是在这样的背景下，才有了朱镕基和王石那幕有趣的对话。

    而房改具有里程碑意义的文件则是1998 年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。以此为标志，住房制度改革全面展开，老百姓开始进入买房市场。

    1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。据相关资料显示：1998年全国住房贷款余额是426亿元，此后呈爆炸性增长，1999年达到1358亿元，2002年便激增至8253亿元。

    一个全新的市场——房地产市场，从此在中国燃起熊熊火焰。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天，主要靠“两架发动机、一个燃料库”：一架“发动机”是房改。如果不是住房商品化，楼市就不会这么热；另一架“发动机”是土改，将土地所有权与使用权分离，允许使用权上市出让；“燃料库”则是个人住房贷款，没有金融支撑，老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。
 
 
 
地产造富
 

    但令人遗憾的是，在商品房改革过程中仍然走了不少弯路。

    首先是商品房改革不彻底、产权不完善，甚至物权法的出台也没能解决产权不完全的问题；其次没有严格区分商品房与保障房。2003年，商品房市场出现大转折，政府放弃了对保障住房的承诺，将绝大多数人推入商品房市场，由此导致房价直线上升。推波助澜的是，土地的垄断与土地价格的非市场化，与较为彻底的放松管制的商品房定价，使得土地价格与商品房价格螺旋式上升。土地与商品房开发者、拥有者、贷款金融机构，成为同一利益链条上牢不可破的联盟。

    房改是个“潘多拉魔盒”，既带来了房市繁荣、居住改善，也带来了房价扶摇直上。21世纪的头3年，全国房价年涨幅还在百分之三四，到了2004年，直线拉升到15%，上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短1年内翻一番。

    2004年7月，国土资源部、监察部发布第71号文，规定同年8月31日起，采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地，此即“831大限”。其目的在于消除土地协议出让中的腐败，但结果成了“双刃剑”：消除了制度性腐败，伴生了地价飞升、房价急涨的副作用。

    随着2005年宏观调控的来临，相关的房地产政策也接踵而至。2005年3月至2006年间，“国八条”（《加强房地产市场引导和调控的八条措施》）、“国六条”（《关于做好稳定住房价格工作的意见》）、“国十五条”（《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）以及针对放贷的定向加息纷纷出台。就数字而言，全国房价平均涨幅下降到百分之七点几、百分之五点几。

    但老百姓的感觉则是“按下葫芦浮起瓢”——从2006年开始，北京、广州、深圳等地房价一飞冲天。到2007年，同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是。中西部房价狂飙突进、东部房价强烈弹升，普涨行情逐月走高，全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。

    2007年的房地产已经发生异化，这个行业几乎沦落为造富的热土。一些已上市或准备上市的房地产公司均在大量储备土地，而其购买土地的真正目的，并不是为了及时建设可售房源，而是获得从证券市场圈钱的筹码，其模式就是:“圈地—上市/增发—圈钱—再圈地”。

    在当年的10月8日和10日，福布斯中国富豪排行榜和胡润百富榜相继出炉。人们愤怒地发现，在这两份榜单上，中国房地产大亨“多得离谱”。纵观胡润百富榜，在前25位的巨富当中，业务主攻房地产或兼营房地产的有20位之多，占总数的80%。

    这一年，最大的财富新贵，无疑是碧桂园的杨惠妍。她是广东碧桂园实际控制人杨国强的二女儿。而更让人吃惊的是，在富豪榜上，仅碧桂园一家公司，就有杨惠妍、杨贰珠、苏汝波、张耀垣、区学铭等5人位居其中，身价都在百亿人民币以上。碧桂园真称得上中国大陆富豪的制造工厂了。

    在2007年第九届中国（北京）国际住宅与建筑科技展览会上，一位戴着“房奴”二字枷锁的特殊参观者引起了观众的注意。和他一样的大量“房奴”们为高房价付出了生活质量大大下降的代价，一有风吹草动便提心吊胆，担心生病、失业，神经总是紧绷的。

    有学者担忧：如果一个国家最有钱的富豪都是那些倒卖土地和造房子的房地产商人，那对整个国民经济很危险。像东亚的土地以及非洲的矿产基本都是垄断性资源，是最容易被“寻租”的资产。从历史上来看，当中国香港、中国台湾地区、印尼、日本以及泰国等地区和国家的富人榜被房地产富豪控制之后，经济危机就随即出现了。

    股市催生的房地产泡沫之花，必将随着资本市场和我国房地产市场的逐渐成熟回归于虚无。那些如孙猴子一样大翻跟头的房地产暴富人物，也终将会打回原形。
 
 

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