中国房地产悲喜３０年

 
拐点骤临
 

    让大家出乎意料的是，中国房地产市场的拐点是以一种几乎娱乐的方式骤然来临的。

    2007年7月11日，北京大学教授徐滇庆表示，深圳房价肯定要涨，“我们不妨再豪放一点——如果明年深圳的房价比现在低一分钱，我一定向深圳市民道歉。”此话很快得到财经评论人牛刀的回应，认为一年内房价一定是跌的。于是两人设立了一场赌局，以一年为限，谁输了就在媒体上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日，这个赌局的最后期限终于到来了，结果是徐滇庆以道歉而告终。而这场赌局，成为了当时毫无生气的楼市几乎唯一一抹生动的色彩。

    2008年1月，王石抛出了“拐点论”，这招致大部分房地产商的普遍反对。而在这些人故作镇静地进行反驳时，王石已经偷偷开始了行动：上海万科在2月份推出了元宵节9.5折特卖，卖出了170多套优惠房源；8月底，万科又在上海公开宣布，旗下的8个楼盘进行不同程度的促销活动……这一系列降价，为万科“过冬”储备了不少宝贵的现金。

    而房价下跌，带来的是一波汹涌的退房潮，而其中受关注最多的莫过于万科退房风波。9月，万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”，一些退房不成的业主甚至用送花圈、念悼词的方式诅咒“万科丧失的商业诚信”。

    房地产的销售，一直有“金九银十”的说法。但在2008年9月，上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低，同时创下了2.76的月供需比新高，创下近三年来最为严重的滞销局面。

    而在这一年的3月，房地产大腕潘石屹爆出了“百日剧变论”，称中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期，大量企业将进行整合。似乎与此相映证的是，当月恒大地产集团及其承销商宣布，不再根据原有时间表进行全球发售，将IPO计划推迟。

    2008年以来，由于银行信贷紧缩，购房者持续观望、销售变冷，开发商资金链趋紧，房地产业的退地风浪开始席卷全国。8月中旬，江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布，其于去年8月拍得的总价44.04亿元的全国最贵“单价地王”，因地铁施工迟迟无法交付，已与相关方面解除原土地出让合同，已支付的土地出让款全额退还；9月26日，名不见经传的上海志成公司从绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头手中抢走的总价11.04亿元的“普陀地王”，也不得不退地，志成公司为此损失1亿多元；而北辰地产也将2007年以92亿元摘得的“长沙地王”，以认赔10亿的代价向政府退地。

    而在创业旅途中一直“运气好得连门板都挡不住”的黄光裕，在此阶断进行了疯狂的土地扩张，却正好迎面遇上了地产市场十年难得一遇的寒流，从而让他功亏一篑、导致借壳上市的梦想破灭，甚至牵一发而动全身，让他陷入深重的危机之中难以自拔。

    中国房地产市场的拐点，也成为了像黄光裕一样的中国富商们的事业拐点。
 
 
 
积极救市
 

    事情似乎在转瞬间便走到了完全相反的极端。政府和舆论的焦点，从不久前的打压变成了救市，大家都开始讨论：如何拉动国内内需以应付全球性的金融危机？房地产市场自然是重点之一。

    从2008下半年开始，房地产政策方向发生变化，一些有利于行业发展的新政策相继出台。

    2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。两率的下调标志着从2003年9月以来，持续长达5年之久的加息周期终于结束。

    对于“大旱”的房地产市场，国家一连串的利好政策，如“春雨”般飘然而至：10月9日实施“两减一免”，存贷款利率分别下调0.27%，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税；10月15日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月22日，国家globrand.com三部委联合救市，财政部、国家税务总局降低住房交易税率，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%，同时央行宣布自今年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、降低房贷首付比例至20%，同时宣布下调个人住房公积金贷款利率；10月29日，又迎来了央行的第三次降息；11月5日，国务院常务会确定扩大内需10项措施，会议提出2010年底前投资4万亿，其中第一项工作即为“加快建设保障性安居工程”，另外就“是加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制”；11月11日，温家宝总理强调，房地产业是国民经济的重要支柱，对金融业稳定和发展起到重要性，并且再次重申了推进房地产业稳健发展的必要性；12月22日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策……

    对于2009年的房地产市场，有乐观者提出了五个利好政策的猜想：个人购房可退税；政府通过回购商品房来补充保障性住房；对二套房政策进行松绑；取消“90/70”的政策；继续降息减税。

    2009年房地产市场走势似乎阴晴难定，冯仑、潘石屹和任志强三位房地产大腕提出了自己截然不同的预判——冯仑认为会更差，普通住宅市场一定会离政府的愿望更远；潘石屹也认为会会比上一年更差，因为政府要在未来2年内建700万套的保障性住房，这会对商品住宅市场的价格直接直到拉低的作用；任志强则认为会比往年要好，因为所有人都知道中国要拉动内需、所有人都知道房地产是支柱性产业，只有靠房地产才能保8%的GDP增加率。

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