张志铭或是国美的灵魂？

    在许多熟悉国美发展的记者看来，黄光裕的成功可能更多是由于其运气比较好，而张志铭才是国美成功真正的幕后英雄和灵魂。2002年前当张志铭负责国美管理的时候，开启了国美发展的黄金时期。正是在这一阶段，国美开启了对外扩张的脚步，将原本只是北京市内的一个小家电商扩张到在国内拥有了巨大影响力的家电连锁巨头。“无论从开店速度，扩张地域，还是单店盈利，社会声望等方面，1997年至2002年都是国美发展最好也是最健康的几年。”而自从张志铭离开国美管理岗位后，国美相对于苏宁的优势就在不断的缩小，并被逐渐的赶超。大家所说的国美地产的辉煌也其实是在张志铭的领导下取得的。

    通过明天地产的运作，张志铭终于获得了属于自己的一块财富和天地。

　　张志铭或是国美的灵魂？

　　中国企业家杂志 | 本刊记者  苏东

　　一个巨大的荒凉工地。站在国美广场正在建筑中的围墙外边，你只能有这样的感觉。但是你仍然可以感受到它的庞大。在北京市西南四环的拐角处，即使距离非常远，也可以看到矗立、相邻的两座巨型建筑，A栋和B栋如果围着转一圈足有一公里远。门窗仍未安装上去，可以看到一个个黑洞一样的窟窿。这两座曾经承载着黄光裕最大地产野心的建筑在这样一个多事冬天所呈现出的样貌，以及他们出事的老板，都让人担心，它们会不会沦落成两栋烂尾楼。事实上两栋楼已经盖了四年，仍然没有完工。一旁的小工停下手中的活计，担忧地说：“老板出事了，我们也不知道要怎么办。”

　　地产迷局

　　荒凉的国美广场见证了黄光裕在地产领域中的失策。

　　黄光裕的地产系统一直是外界猜测最多，人们感觉最为神秘的一块资产。外界很多猜测，认为黄光裕将做家电所获得的资金转移到利润丰厚的地产领域。但是事实不尽然，黄光裕的地产投资根本就算不上有多么成功。

　　“黄光裕本人酷爱地产，有多么酷爱呢？甚至大家感觉，假如让他把家电那块资产卖掉，全部投向地产，他也愿意。”一位前黄光裕旗下地产高管这样形容。

　　但是黄光裕这种酷爱也是经历过一个过程的。很早黄光裕就进入地产领域，那还是在1996年，在北京南二环投资了鹏润家园，盖了数座高层塔楼。但那却是一个非常惨淡的记忆。不但发生了与业主的流血纠纷，最终也不得不大幅降价两千元才将尾盘售出。

　　很长时间以来，对这段经历黄光裕都心有余悸，多次表示“房地产行业风险太大”，要将主要精力用在家电零售业的发展。

　　让黄光裕改变看法的是他的小妹夫张志铭所开发的国美第一城项目。当时黄光裕任命张志铭担任旗下鹏润房地产公司的总经理，而张志铭也憋足劲希望在地产这一新领域施展一番拳脚。在一次交易中，鹏润地产拿到了国美第一城这块地。但最初黄光裕并不看好这一项目，认为过于偏僻，打算转让出去，但张志铭执意要自己开发。最后黄光裕答应，但是提出不提供资金，让张志铭自己解决。通过种种办法，张志铭从某银行石景山支行拿到了1.6亿元人民币的贷款，缴纳了土地出让金。很快国美第一城预售开盘。第一天销售就极其火爆，由于比周边项目便宜近两千元，引来了大量买房客，不到半个月便预售了一千套，成功解决了资金问题。之后，国美第一城又相继推出后续几期，最终销售达到三十多亿元，一举成为当年北京市单体销售最大的楼盘。就这样，在几乎没获得什么资源的情况下，张志铭统领的鹏润地产获得了一次大胜。

　　在国美第一城销售成功之后，黄光裕试图收回控制权，此举受到了张志铭的抵制。以往对黄光裕俯首帖耳的张志铭第一次表现了自己的强硬。在与黄光裕大吵一架之后，两人最终妥协，并达成协议，黄光裕认可张志铭对鹏润地产的控制，公司股份调整为黄光裕占60%，张志铭占40%。但黄光裕不再对鹏润地产进行投资，同时不管理，不分红。

　　后张志铭又注册明天房地产公司，将鹏润地产的名称和品牌还给了黄光裕，并又成功开发明天第一城。此后在为黄光裕缴清数亿元利润后，明天地产摆脱了黄的控制，成为张志铭与黄燕虹夫妇拥有的企业，张志铭成功单飞。明天地产最新的地产项目为位于北京回龙观地区针对年轻人的“东亚上北”。

　　张志铭的成功对黄光裕刺激很大。再加上同期顺驰正在全国到处攻城略地，黄光裕开始急迫的想进入地产行业。他很快注册了三家地产公司，国美置业，鹏润昊天，鹏润尊爵，分别由禹晋永、吴发强，以及长期跟随黄光裕担当资本项目助理的李松波任总经理。

　　三家企业的旗舰为国美置业。05年5月份，国美置业以总价8.05亿元成功竞得北京市年度最大的招拍挂项目，位于西南四环总建筑面积达56万平方米的全商业地产项目，规划名为“国美商都”（国美广场的前身）。但这却成为了黄光裕地产事业的一个黑洞。特别是号称曾经的香港售楼冠军，师从地产营销之父邓智仁的童渊上任国美置业总经理之后。

　　原本，国美广场地块招标地价并不昂贵，仅两千多元一平米，如果再加两千余元的建安成本之后，只要每平米销售五千元就基本可以保本盈利，但是童渊却不满足，一定要追求一种大胜！为此制定了每平米三万元的天价销售。对为什么要制定如此昂贵的价格，童渊振振有词，多次当着黄光裕的面解说他的理由：“我只要凭借三个字就可以，这三个字就是‘黄光裕’，因为黄光裕是商业奇才，中国首富。”童渊相信依靠黄光裕的号召力，他可以取得远比别人高得多的品牌溢价。然而现实却并不如意，为了等待他的业绩，黄光裕给了他近两年的时间，却始终未见，最终失去了耐性，将他解雇。而国美广场在更换了四任总经理，三度更名之后，仍然以一个半拉子工程呈现在人们面前。更糟糕的是，项目已经消耗了黄光裕十多亿元的现金和大量精力。

　　黄光裕旗下地产业务比较成功的只有鹏润尊爵李松波开发的位于重庆的“鹏润蓝海”项目，这个总体量为60多万平方米的大型楼盘虽然在今年下半年也遭遇到了楼市的低迷。但自去年开盘之后至今已经销售过半，至少保证不会亏损。不过，李松波在开发成功“鹏润蓝海”之后很快便被调回北京，之后迅速离职。

　　对黄光裕的鹏润地产而言，如果业绩不佳还不算太糟糕的话，更糟糕的还是其自07年之后开始的大规模囤地行动（碧桂园的杨惠妍夺走中国首富的名号给予他极大的刺激）。为了以资产包的形式打包进入中关村科技（000931），使其资产看起来更具吸引力，自07年以来，黄光裕在全国开始了大规模的囤地行动。如07年底在无锡以58500万竞得竞标了电瓶车厂地块；08年初数亿元竞拍下重庆解放碑国泰广场项目；一个月后又以25.55亿元的价格获得天津华明镇一块43.3万平米的土地；此外还有鹏润昊天在07年花六亿多元拍卖收购所得的北京铁路文化活动中心和昌平沙河住宅项目。除这些拍卖项目外，黄光裕下属公司还分别在北京朝阳区崔各庄、通州宋庄、张家湾等地签署了数个一级地产开发协议，涉及开发总面积达到惊人的一亿多平方米。

　　当人们为碧桂园在地产高峰时期大量囤地而抹一把冷汗，并用脚进行投票的时候，黄光裕的鹏润地产似乎做得也同样不够高明。

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