北京商业地产走向和前景分析

　　商业主题成为重要卖点

　　如世贸天阶以“全北京向上看”为主题，斥资2.5亿打造梦幻天幕，成为吸引人潮的世界级空中奇观。而华贸中心水世界商城则是以“水主题”为卖点的国际品质购物中心。

　　3、主题商业地产的前景

　　随着近几年商业地产的市场供应量集中加大（其中大部分为大而全或小而全的综合商业项目），导致市场供大于求，同质化竞争严重，空置率上升。在这种背景下，主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好的将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费，主题商业逐渐获得各方认可。

　　其实，主题商业地产在国外早已形成趋势，有别于综合性购物中心的一站式购物，前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内，稳稳抓住目标客户群。中国的很多商业项目现在也开始进行主题设计，尽管目前属于起步阶段，很多主题没有深化，仅仅通过产品聚集来实现，但随着今后不断发展，这种局面也将打破，主题体验式商业等都将会被应用到各种商业项目中。

　　例如以运动为主题的商业项目，通过聚集运动品牌实现运动主题的打造。相对于综合商业项目而言，此类主题商业项目具有更强的功能性。就购物中心来讲，该主题所面对的目标客群相对稳定，而周边最好辅有餐饮、消费主题的商业为该零售类主题商业项目服务。

　　4、综合商业项目的运作

　　各种业态并存，提供一站式购物的综合商业项目，通过吸引各个年龄层、收入水平、消费习惯的消费者，来实现其商业价值。其一个主要特征即集中化，借集中商业设施来集中消费者，但其发展的前提在于区域内消费者密度较低，需要通过集中化来完成对居民的生活配套。而在中国，这种集中化的需要仅仅存在于一些新兴居住区，在商业发展成熟区域，这种各种业态并存的购物广场的生存空间将越来越窄。

　　而如何运作好一个综合购物广场，需要多方面的条件，包括老生常谈的市场调研、选址、策划定位、建筑设计、招商、后期运营等方面。而根据不同购物中心的定位，决定其成败的因素也不一而足，如对于主题商业而言，策划定位、建筑设计、招商、后期运营相对选址更重要，主题商业下细分的如节日中心、相对招商等环节，对于后期运营管理更看重。除以上所说的几点外，使购物中心日久弥新也是其成为运作良好的成熟购物中心的关键，可通过保持市场敏感度、适时进行硬件更新、适度调整业态混合、保持系统健康发展、关联和创新的促销活动、追求完善细节等方面在经营过程中调整和提升商业项目的价值。

　　5、产权式商铺的探索和发展

　　随着开发商融资渠道拓宽及经营理念的加强，开发商自持物业的意愿进一步加强。一般来说，大型开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售；但在一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中，出售的还是在多数，都希望尽快回笼资金转移风险。

　　而将大型购物中心分割成小产权商铺，出售给个人投资者的产权式商铺，由于前几年在实践过程中暴露了种种弊端，目前也在不断的探索和调整中。目前，该类商铺已经由此前的返租阶段（卖铺和租铺是同一主体）、包租阶段（卖铺和租铺分属两个主体）逐步转变到目前的转租阶段，即将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源，专业经营，规避风险，保障收益。

　　在具体的操作模式上，以前常用的模式是：先售后招商，即将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，后面的时间则由股东会议决定返还比例。这种方式对投资者的权益很难保障，国家在政策上也有明令禁止。

　　而现有的模式已逐渐转变为先招商后出售：发展商在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。比较而言，这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。

　　纠其根源，产权式商铺模式的产生在于开发商对资金的渴求。由于商业地产耗资周期较长，因此很多开发商开始通过这种形式变相融资，但由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多之后的不确定因素使小业主的投资风险加大，社会影响较差。因此，建设部于2001年6月1日起开始施行《商品房销售管理办法》，给售房返租泼了瓢冷水，售房返租一度沉寂。但在近两年，售后包租等形式的产权式商铺再次兴起，但此次与之前不同，很多项目在已建成后的现房基础上，进行售后包租，且并不与开发商发生租赁和投资回报的承诺关系，减少了很多包租可能存在的问题。因此，在市场上产权式商铺较多的情况下，个人投资者选取有知名商家租约的商铺、已建成的现铺或由知名商业运营机构负责管理的商铺进行投资可减少该商铺的部分风险。

　　不过，随着市场的走向成熟，开发商的退出渠道逐渐拓宽，这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台，最终持有型商铺应该是商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状，这一过程可能持续的时间将很长，我们可以拭目以待。

http://www.ppzw.com/hyxx/

上一页  1 2