08年楼市看点，分析促使房价回暖的理由

    三项金融政策影响楼市走向

    上海不少业内人士认为，2008年，下面几项金融政策对房价走势可能产生较大的影响，即：房贷规模的总量控制、加息的频率、第二套房贷政策执行力度。

    房贷规模控制

    2007年底市场传闻2008年房贷总额可能缩减50％，但多位银行人士透露，今年的信贷额度控制肯定要比去年严格，不过，具体的额度并不像市场传闻的那样大幅缩减，而是将由原来每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度来确定并发放房地产企业的贷款。

    有媒体报道部分银行一季度贷款额度已经用完，但此种情况在上海并未出现。某国有银行房贷负责人表示，2008年，银行控制信贷额度会把房地产开发贷款放在首位，而个人按揭贷款仍将是各家银行争夺的重点，预计2008年个人按揭贷款的增幅肯定会下来，但不太可能出现大幅萎缩的局面。沪上几家银行的业务人员也表示，今年的房贷指标都没有下降，有的甚至还比去年有了增加。

    银行人士认为，如果信贷总量控制主要针对开发贷款，实际上对稳定房价是不利的。这是因为一方面市场供应量会受到影响，另一方面也会导致更多中小开发商因资金链断裂而退出市场，市场的集中度会提升，出现大开发商垄断市场的局面。

    但也有市场人士对此有不同看法，看空房价的代表人物易宪容在博客中预测2008年国内商业银行肯定会控制个人按揭的规模，加上利率的上升，将改变人们对房地产市场的预期，个人住房按揭市场将会发生根本性变化，从而导致房价向理性回归。

    全年加息力度不少

    专家预测2008年继续加息的可能性很大。加息无疑对房地产市场的影响是负面的，市场上对此有两种判断。

    一种判断是今年很有可能继续多次加息，比如，易宪容认为是否上调利率要看整个经济数据变化而定，如果要从让居民的银行存款利率恢复到正利率水平角度来看，利率上升将是不可避免的。2007年，利率已处于上升周期中，2008年这种趋势也不会改变。

    而另一种观点则认为2008年不会再出现2007年那样的加息力度，而且央行在加息时会考虑房贷族的承受力，这从2007年最后一次加息没有调整5年以上贷款利率可以得到印证。

    某银行房贷负责人就持该种观点。她表示，加息可能改变人们的预期，但是否就能让房价掉头，这一方面要看具体的加息幅度，另一方面还要看借款人的实际承受能力。她认为，北京、上海等大城市的购房者，尤其是年轻购房者大多能得到家庭的支持，这与西方国家很不一样，比如在上海，即便是结婚成家后，很多年轻人仍然可能在父母家解决“吃饭问题”。那些不能得到家庭支持的新上海人则大多具有节俭度日的能力和准备。

    另一个值得关注的问题是上海公积金政策的变化，实际上导致了很多新购房者借贷负担的下降。按目前上海的公积金政策，很多家庭的公积金贷款额度可以达到30万元，甚至50万元。而很多老的购房者的公积金贷款往往只有10万元或者20万元。也就是说，同样借款50万元，一个老借款人的贷款构成最多是20万元公积金贷款，30万元商业性贷款的话，今年贷款的新借款人就可能变成30万元公积金贷款，20万元商业性贷款，甚至全部50万元都变成公积金贷款，目前的5年期以上公积金贷款的利率是5.22%，而商业性房贷的最低优惠利率是6..66%;而2007年初，5年期以上最优惠利率也要6.04%，客观上这部分借款人的房贷利率实际上比去年下降了0.82个百分点。

 
   考虑到有些借款人还可以申请公积金装修贷款，实际上获得的优惠就会更多。

   据市公积金中心2007年三季度运行报告数据反映，截至2007年9月末，公积金个贷余额为522.78亿元，比2006年底增加106.73亿元。

    二套房贷政策

    有商业银行房贷人士表示，实际上第二套房贷政策的影响要大于加息，因为加息是一小幅的量变过程，而第二套房贷政策则是突然抬高购房的门槛。从某种程度上可以看作突然加息8次（目前第二套房贷利率高于最优惠利率约两个百分点）。

    上海房地产市场的成交情况似乎可以印证他的观点，在2007年前三季度，尽管一直在连续加息，但成交量一直在上升，而第四季度，第二套房贷新政一出台，成交量立即大幅下降。

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