三项金融政策影响楼市走向

    上海不少业内人士认为，2008年，下面几项金融政策对房价走势可能产生较大的影响，即：房贷规模的总量控制、加息的频率、第二套房贷政策执行力度。

    房贷规模控制

    2007年底市场传闻2008年房贷总额可能缩减50％，但多位银行人士透露，今年的信贷额度控制肯定要比去年严格，不过，具体的额度并不像市场传闻的那样大幅缩减，而是将由原来每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度来确定并发放房地产企业的贷款。

    有媒体报道部分银行一季度贷款额度已经用完，但此种情况在上海并未出现。某国有银行房贷负责人表示，2008年，银行控制信贷额度会把房地产开发贷款放在首位，而个人按揭贷款仍将是各家银行争夺的重点，预计2008年个人按揭贷款的增幅肯定会下来，但不太可能出现大幅萎缩的局面。沪上几家银行的业务人员也表示，今年的房贷指标都没有下降，有的甚至还比去年有了增加。

    银行人士认为，如果信贷总量控制主要针对开发贷款，实际上对稳定房价是不利的。这是因为一方面市场供应量会受到影响，另一方面也会导致更多中小开发商因资金链断裂而退出市场，市场的集中度会提升，出现大开发商垄断市场的局面。

    但也有市场人士对此有不同看法，看空房价的代表人物易宪容在博客中预测2008年国内商业银行肯定会控制个人按揭的规模，加上利率的上升，将改变人们对房地产市场的预期，个人住房按揭市场将会发生根本性变化，从而导致房价向理性回归。

    全年加息力度不少

    专家预测2008年继续加息的可能性很大。加息无疑对房地产市场的影响是负面的，市场上对此有两种判断。

    一种判断是今年很有可能继续多次加息，比如，易宪容认为是否上调利率要看整个经济数据变化而定，如果要从让居民的银行存款利率恢复到正利率水平角度来看，利率上升将是不可避免的。2007年，利率已处于上升周期中，2008年这种趋势也不会改变。

    而另一种观点则认为2008年不会再出现2007年那样的加息力度，而且央行在加息时会考虑房贷族的承受力，这从2007年最后一次加息没有调整5年以上贷款利率可以得到印证。

    某银行房贷负责人就持该种观点。她表示，加息可能改变人们的预期，但是否就能让房价掉头，这一方面要看具体的加息幅度，另一方面还要看借款人的实际承受能力。她认为，北京、上海等大城市的购房者，尤其是年轻购房者大多能得到家庭的支持，这与西方国家很不一样，比如在上海，即便是结婚成家后，很多年轻人仍然可能在父母家解决“吃饭问题”。那些不能得到家庭支持的新上海人则大多具有节俭度日的能力和准备。

    另一个值得关注的问题是上海公积金政策的变化，实际上导致了很多新购房者借贷负担的下降。按目前上海的公积金政策，很多家庭的公积金贷款额度可以达到30万元，甚至50万元。而很多老的购房者的公积金贷款往往只有10万元或者20万元。也就是说，同样借款50万元，一个老借款人的贷款构成最多是20万元公积金贷款，30万元商业性贷款的话，今年贷款的新借款人就可能变成30万元公积金贷款，20万元商业性贷款，甚至全部50万元都变成公积金贷款，目前的5年期以上公积金贷款的利率是5.22%，而商业性房贷的最低优惠利率是6..66%;而2007年初，5年期以上最优惠利率也要6.04%，客观上这部分借款人的房贷利率实际上比去年下降了0.82个百分点。

 
   考虑到有些借款人还可以申请公积金装修贷款，实际上获得的优惠就会更多。

   据市公积金中心2007年三季度运行报告数据反映，截至2007年9月末，公积金个贷余额为522.78亿元，比2006年底增加106.73亿元。

    二套房贷政策

    有商业银行房贷人士表示，实际上第二套房贷政策的影响要大于加息，因为加息是一小幅的量变过程，而第二套房贷政策则是突然抬高购房的门槛。从某种程度上可以看作突然加息8次（目前第二套房贷利率高于最优惠利率约两个百分点）。

    上海房地产市场的成交情况似乎可以印证他的观点，在2007年前三季度，尽管一直在连续加息，但成交量一直在上升，而第四季度，第二套房贷新政一出台，成交量立即大幅下降。

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　 据调查，目前商业银行大多能严格执行央行的房贷新政，如果这种情况一直贯穿2008年全年，可能会对市场产生明显影响，因为目前改善型购房者的比例很高。但很多市场人士认为银行在执行房贷新政时肯定存在一定的弹性，经济学博士马红漫撰文表示，房贷新政与商业银行逐利目标之间存在矛盾。商业银行在主观上并没有认真执行该项政策的动力。他认为，房贷新政的直接目标是避免房地产市场过热、房贷金融风险的爆发，而商业银行关注的却是微观的风险与收益。毕竟商业利益才是银行的追求，商业属性注定了它们不会去承担任何政策性的公益职责。试图把社会效益的调控政策寄托于商业主体身上，这样的思维本身是有一定误区的，由此也造成了政策执行的困难。

    有银行房贷人士对此表示赞同，他认为，年初银行执行房贷新政从严，并不表示不会随着市场情况而变化，如果房产交易量受到较大影响，房贷额度严重萎缩，不排除会出现“友情”操作的可能。他表示，目前的新政在操作上还存在很多难点，客观上也给了银行“打擦边球”的余地。另外，外资银行正在加紧抢夺房贷客户，这些银行如果违反新政，央行如何对其处罚也是个难题。

    外资房贷空间打开

    加息让人民币房贷产品成本急速飙升，看到其中商机的外资银行纷纷推出了针对非境内居民的外币房贷，这让在中国的外籍人士可以享受到低利率和人民币升值的双重实惠。许多外资银行认为，“夺食”的机会已至。

    数月前，德意志银行刚在中国拿到法人银行资格，便迫不及待针对中国市场推出了“db德银得意置业”系列房贷产品，其中包括创新性极强的日元按揭产品。按照其日币房贷产品的利率低至2.75%，该行已成为目前国内市场中房贷利率最低的一家。

    同样情况也出现在已经进入国内的不少外资银行。其中比较有代表性的是SHBC汇丰银行。不论一手房或二手房，该行对总房价超过150万元的房产提供外籍人士贷款按揭。拥有美国绿卡的孙先生就是其中一个，去年底汇丰银行为他购买的一套上海市区的二手房提供了50%计125万元的港币贷款。当时孙先生享受的优惠贷款利率为4%。到今年1月，香港也随着美国连续降息0.75%和0.5%，孙先生的贷款利率同步下降到3.25%。这个贷款利率，已经比10多年前国内最早推出的公积金贷款利率还要低了。

    本币升值捧热沪上房产

    外在因素对房地产的发展趋势、尤其是对房地产短期价格波动会产生较为明显的影响。

    例如20世纪80年代的日本、我国台湾地区由于本币汇率上升导致了房地产价格大幅上涨；同样，20世纪90年代中期以来在美联储连续降息的刺激下，美国房地产价格也是大幅上升。
    人民币升值对于房地产价格的影响主要通过以下两个渠道实现：一是流动性效应。这种效应主要反映在两方面：一是升值预期中的资金流动，即当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金涌入中国，这些游资中相当一部分将流向房地产市场，从而推高房地产价格；二是人民币升值之后的流动性。人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，或者投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。二是财富效应。人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域，其中房地产将成为货币进入的主要方面。

    房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的流动。一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果人们认为人民币升值空间较大、持续时间较长的话，会引起投机行为的加入，比如国外的资金流入，吸纳人民币，加快人民币升值的速度。从较近期的角度看，本币升值对房地产市场的发展是有利的，但风险也很大。当国外游资完成了投机的目的，即把人民币升值炒作到一个更高的价位时，就有可能抽走资金，这时可能导致房地产行业的拐点出现。

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